廣州二手房市場政策利好疊加“火上加油”，去年二手房交易宗數(shù)超10萬宗

　　2014年二手房成交萎縮，讓業(yè)界人士傷透心。然而，堅(jiān)持下來的地產(chǎn)中介卻在2015年收獲成交大年，自年初“3·30”新政推出，營業(yè)稅“五改二”，多次降準(zhǔn)降息以及貸款政策持續(xù)放松，二手房成交逐月環(huán)比上升，據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)的中介成交宗數(shù)顯示，2015年頭3個月尚是在“2字頭”徘徊，但得益于“3·30”新政的推動，4月份成交即邁上4000多宗，自此開始一個個臺階攀升至11月的7137宗，達(dá)到今年的峰值。

　　廣州市二手樓市在過去一年經(jīng)歷了起起伏伏，無論是政策、市場還是行業(yè)來說，2015年的里程碑值得深深銘記。2016年已經(jīng)來到，從政策來看，樓市獲得正面支持的趨勢不可逆轉(zhuǎn)，成交旺勢依然會持續(xù)。就行業(yè)而言，巨頭間喊話增多，明爭暗斗成為“新常態(tài)”。2016年最終的市場走向會是如何？廣州市“三大行”分析人士給出他們的答案，元芳，你又怎樣看呢？文/圖：廣州日報(bào)記者 李鳳荷

　　2015年政策回顧：新政疊加促成交

　　本想著“勒緊褲腰帶過苦年”的中介人士突然在2015年3月30日獲得從天而降的大禮——“3·30”新政橫空出世：調(diào)整公積金貸款首付比例，二套房商業(yè)貸款從此前的7成首付降低為4成首付；營業(yè)稅免征5年改2年。這個政策延續(xù)了2014年“9·30”松貸的新政，從政策效力看，對二手房市場推動尤為明顯。5.6%的營業(yè)稅，占據(jù)二手房成交稅費(fèi)的近半成本，普通住房營業(yè)稅減免的門檻從證滿5年降低到2年，“減負(fù)”一半，以百萬總價(jià)房屋為例，證滿2~5年的房屋營業(yè)稅從5.6萬降為0。市場上大部分房源都符合減免條件，買家入市積極性大增，行業(yè)協(xié)會統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)基本上可看出自2015年4月后每月遞增成交1000套房屋。

　　除了稅費(fèi)松綁外，貸款寬松條件持續(xù)放松。雖然廣州市屬于一線城市，受“穗六條”等政策約束，二套房貸依然需要首付7成，但是只要付清貸款，購房者就可以享受首次貸款待遇，改善型置業(yè)者不再受貸款記錄所羈絆。更重要的是，2015年，央行進(jìn)行了5次降息，五年以上的商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率從年初的6.15%，降至目前的4.9%。對于絕大多數(shù)有房貸的市民而言，降息的福利在次年生效。據(jù)計(jì)算，從2016年元旦起，“房奴”的還貸壓力將減輕，20年期的100萬元商貸，每月可少還700多元。對于新入市的買家來說，他們自簽合同開始就享受到政策利好，首先房貸利率獲得下調(diào)優(yōu)惠，基準(zhǔn)利率9折或8.5折基本上都可以拿到，再算上“央媽”實(shí)打?qū)嵉慕迪ⅲ胺颗必?fù)擔(dān)減輕，購房決策也做得更快。

　　2015年行業(yè)回顧：電商低傭搶市場

　　廣州中介三大行格局在2015年首次被打破平衡，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)電商以低傭搶占市場份額，外來大鱷對廣州市三大行進(jìn)行并購，本地大行滿堂紅被鏈家地產(chǎn)兼并，鏈家地產(chǎn)全國布局版圖初現(xiàn)。

　　2014年，國家和地方相繼取消房地產(chǎn)中介3點(diǎn)傭的限價(jià)規(guī)定，原本市場人士預(yù)期傭金有可能上調(diào)，但互聯(lián)網(wǎng)電商的大舉進(jìn)軍打破了行業(yè)人士的美夢，無論是0.5%還是1點(diǎn)傭，這大大低于行業(yè)2%~2.2%的收傭水平。同樣是品牌中介，一邊是低傭，一邊是高傭，消費(fèi)者的選擇可想而知。不過從記者報(bào)道消費(fèi)者體驗(yàn)來說，互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)電商的初體驗(yàn)未必那么好，網(wǎng)絡(luò)信息的混亂讓奔0.5%傭金去的購房者失望而回，而中介網(wǎng)簽刷單造假的陰影一直籠罩在行業(yè)上空。中介協(xié)會尚未找到刷單造假的“黑手”，而互聯(lián)網(wǎng)電商卻第一時(shí)間透露公司退單率低于行業(yè)水平，行業(yè)協(xié)會至今仍未有正式說法。

　　對傳統(tǒng)中介行業(yè)來說，鏈家并購滿堂紅后，實(shí)體中介行依然維持三大行格局，未來互聯(lián)網(wǎng)電商也開始線下布點(diǎn)，搜房預(yù)計(jì)將開50家門店。對于有志上市的中原集團(tuán)和鏈家地產(chǎn)來說，仍需在業(yè)績上拿出靚麗成績單，而在納斯達(dá)克上市的搜房網(wǎng)，中介傭金也對其年度業(yè)績有重大影響，行業(yè)比拼傭金和成交額將是大佬們相互喊話的一大內(nèi)容。

　　2015年市場回顧：中介成交近6萬宗

　　據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計(jì)，經(jīng)中介公司成交的宗數(shù)從年初2000多宗一直攀升到11月的過7000宗，全年中介公司成交宗數(shù)為59554宗（含自助交易）。中介促成二手房交易約占市場總額52%~56%，由此看全年廣州二手房交易宗數(shù)過10萬宗。從成交大區(qū)看，天河、番禺、花都和海珠穩(wěn)坐前四，由于天河和海珠兩個老城區(qū)域位居前四，廣州市二手房月度成交均價(jià)基本在1.6萬元/m2以上。

　　成交大區(qū)天河區(qū)在全市量價(jià)排名都占據(jù)前列位置，中介促成的成交宗數(shù)過萬宗，均價(jià)過2.4萬元/m2，越秀區(qū)宗數(shù)雖然只有4000多宗，但以24321元/m2的成交均價(jià)排名全市第一，成交均價(jià)第三位置屬海珠區(qū)，成交均價(jià)過2萬元/m2?；ǘ肌幕?、南沙、增城是全市二手房成交均價(jià)萬元以下的區(qū)域。

　　2016年展望：

　　政策或會更寬松 仍會是成交大年

　　合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌表示，2015年進(jìn)入收官戰(zhàn)的12月，開發(fā)商整裝待發(fā)，廣州樓市成交或平穩(wěn)增長。而二手房方面，由于時(shí)近年底，“剛需”客出手的迫切性正逐步增加。購房需求集中在農(nóng)歷年前釋放，市場需求的增加將帶動廣州二手樓市交投活躍度進(jìn)一步提升。中央經(jīng)濟(jì)工作會議所傳達(dá)的信息非常清楚，2016年房地產(chǎn)政策更為寬松，預(yù)計(jì)去庫存這個政策主旋律會讓二、三、四線城市直接受惠，一線城市政策全面放開的機(jī)會不大，但存在微調(diào)機(jī)會。2016年貨幣信貸環(huán)境趨于寬松，房地產(chǎn)政策要去庫存，保開發(fā)投資，或許比2015年更為寬松，因而明年房地產(chǎn)市場應(yīng)該較為樂觀，當(dāng)然，三四線城市去庫存需要地方政策到位，有力度，否則市場去庫存會持續(xù)更長時(shí)間。2016年廣州房價(jià)看漲，而且是中心區(qū)領(lǐng)漲趨勢。市中心項(xiàng)目必定繼續(xù)漲價(jià)，2016年第三、第四季度漲勢更加明顯。

　　中原地產(chǎn)區(qū)域營業(yè)總監(jiān)丁振公認(rèn)為，在2016年，樓市利好政策有望出臺，或樓市限購政策解限，或外地人社保年限從3年放寬至1年等。若日后政策放松，會將此前積壓的置業(yè)需求釋放，無論是“剛需”或是改善戶型，相信成交都會十分火爆。若從目前的買方市場向賣方市場轉(zhuǎn)變，相信業(yè)主的心態(tài)也會更加強(qiáng)勢。而投資型買家方面，即便出臺樓市利好政策，廣州的投資客也較為冷靜、理性，會認(rèn)真分析政策的動向走勢，并在觀望市場一段時(shí)間后才會入市。

　　展望2016年，中原地產(chǎn)丁振公預(yù)期，“如果樓市政策沒有明顯放松，廣州二手樓市的交投有望比2015年更活躍，成交量也會增加，樓價(jià)方面則會呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢?！?/p>

　　滿堂紅鏈家市場部研究主任劉鏡棠表示，2016年仍有可能出現(xiàn)降息降準(zhǔn)，但頻率和空間會明顯低于2015年，持續(xù)性的信貸利好有利于樓市活躍，但受“限購”影響，市場需求依然會受到壓制，預(yù)計(jì)2016年第一季度初市場成交量仍會延續(xù)2015年年末的行情，如政策或信貸方面均無明顯變化，第二、第三季度二手房成交量有可能會出現(xiàn)一個調(diào)整期，第四季度成交量由于受換房客、婚房客入市，市場活躍度會明顯上升，成交量亦會有所增加。預(yù)計(jì)2016年二手房價(jià)格不會出現(xiàn)太大的波動，呈現(xiàn)平穩(wěn)向上的可能性較高。