■本報記者 趙翰露 本報實習(xí)生 張帥

　　上海的房地產(chǎn)中介市場，從沒有像現(xiàn)在這般熱鬧過。

　　比如以前鮮有房產(chǎn)中介投廣告，而現(xiàn)在，除了鋪天蓋地的鏈家廣告，中介們還在廣播廣告里前赴后繼，幾乎打架，“買房子別拐彎直接找業(yè)主”、“傭金只收一個點，為人民服務(wù)多一點！”大量投放廣告的背后，是慘烈的競爭。鏈家與德佑2015年3月合并，同年8月更名“上海鏈家”，如今市場份額已經(jīng)超過多年老大中原地產(chǎn)。也是在2015年，從零起步的愛屋吉屋一舉沖到前三；搜房網(wǎng)、Q房網(wǎng)等緊隨其后，把一眾本土老牌中介甩在身后。

　　火藥味還反映在薪水上。愛屋吉屋給經(jīng)紀(jì)人開出高薪，鏈家則以無責(zé)任底薪5000元還擊。與此同時，還有傭金的比拼，愛屋吉屋推出“1%傭金”，搜房網(wǎng)旋即推出“0.5%”，緊接著房多多又鼓吹起“零傭金”、“直接找業(yè)主”。

　　都說互聯(lián)網(wǎng)會沖擊實體店，但這個推論在中介行業(yè)似乎并不靈驗，“城頭變幻大王旗”，小的中介倒下去，同一個區(qū)域內(nèi)，三五個鏈家門店開了出來。

　　蹊蹺的是，盡管所有新興中介都宣稱自己是“互聯(lián)網(wǎng)時代傳統(tǒng)中介模式的變革者”、打擊“購房痛點”、改善“用戶體驗”，但大多數(shù)買房者、賣房者卻都在抱怨：買賣二手房，越來越令人煩惱了。有網(wǎng)友在個人微信號發(fā)布了一篇鏈家針對謠傳的回應(yīng)公告，結(jié)果其下數(shù)百條留言幾乎一面倒地全是抨擊。在微博和各大論壇上，對于中介的投訴也愈加繁多起來。

　　房地產(chǎn)中介，到底怎么了？

　　虛假房源之殤

　　新一輪房產(chǎn)中介的爭斗，是從2015年3月鏈家進(jìn)入上海開始的。入滬伊始，鏈家在大街小巷打出的第一波廣告，是“真房源”。

　　這應(yīng)該算是切中了二手房市場的痛點。虛假房源的問題，伴隨著當(dāng)年的第三方互聯(lián)網(wǎng)房產(chǎn)平臺而來。平臺的初衷是讓沒有能力自建網(wǎng)站的房地產(chǎn)中介企業(yè)們有個公開展示、比價的平臺；購房者們，也能夠最快地篩選出心儀的房源。然而事情很快變味。各個中介企業(yè)掛上來的房源，實在太多太雜了。且不論業(yè)主本身就會多處掛牌，單說由于第三方平臺審核機(jī)制的不完善，許多假圖片、假價格、乃至根本不存在的房源，都出現(xiàn)在平臺上，嚴(yán)重干擾了正常的信息傳遞。即使平臺方建立舉報、獎勵等機(jī)制，但虛假房源還是如割不完的韭菜，不斷滋生。

　　而這其中，又以虛假價格最讓人頭疼。同一套房子，照片都類似（有的可能是盜圖），卻出現(xiàn)了數(shù)個不同的價格。按照購房者慣常的心理，會挑一個較低的價格去電中介詢問。你低我也低，于是房子的價格越掛越低，離業(yè)主原本開出的價格越來越遠(yuǎn)。那么，中介對于購房者打來的電話是怎么應(yīng)付的？行話叫“轉(zhuǎn)盤”，通常的借口是：“這套房子剛剛賣掉，小區(qū)里還有一套類似的，不過業(yè)主掛的價格比較高，您要不要看看？”

　　“我們也不想掛低價格呀，但在那些平臺上，價格掛高了，沒有人會打電話來的。”某品牌中介的經(jīng)紀(jì)人小L說。

　　在這一點上，新興的互聯(lián)網(wǎng)中介們做得也沒有好到哪里去。哪怕是在自己的網(wǎng)站上，有些互聯(lián)網(wǎng)中介的經(jīng)紀(jì)人仍習(xí)慣性地報低價格，并以相似的“轉(zhuǎn)盤”手段解決問題。

　　被壟斷的房源

　　有心人都留意到，就在這半年，馬路上的鏈家門店，如“蝗蟲”般野蠻生長，有的地方多到幾乎讓人看不懂——一條街上，五百米內(nèi)，兩家鏈家，算什么意思？

　　在業(yè)內(nèi)，對這種做法有兩種解釋，一種說法：兩家門店，其中一家一般為鏈家新近收購的小中介； 另一種表達(dá)則比較直接：這個門店，我鏈家就算賠本，也不能讓給其他人。

　　不同的說法指向同一個根源：把控房源。

　　是的，這一輪互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)的改造，某種程度上已經(jīng)改變了游戲規(guī)則。在剔除第三方平臺“虛假房源”毒瘤的同時，購房者的習(xí)慣也悄悄改變了。

　　N先生已經(jīng)是第四次買房了。他說，以前都是在第三方平臺看，這次買房，他優(yōu)先選擇鏈家的APP來找房?！耙驗殒溂业姆吭炊嗪??！?/p>

　　原本，所有的房產(chǎn)中介都窩在互聯(lián)網(wǎng)平臺上，彼此相對平等，只愁如何“伺候”好互聯(lián)網(wǎng)平臺；再小的中介，也有可能被購房者看到?，F(xiàn)在，似乎沒機(jī)會了。房源少、規(guī)模做不起來，誰會來你的網(wǎng)站？

　　這是拔刀見血、赤裸裸的比拼。比人力、比速度、比資金量，終極的目標(biāo)，是把更多的房源控制在手里。

　　這也就不難理解，為何鏈家以一種近乎瘋狂燒錢的姿態(tài)，在8個月內(nèi)開出近千家新門店，在以每月無責(zé)任底薪5000元的高薪聘請經(jīng)紀(jì)人的同時，旗下經(jīng)紀(jì)人數(shù)量已經(jīng)超過2萬人。

　　雖然鏈家的房源多，但它的傭金高也是眾所周知的。N先生原本打算在鏈家覓到合適房源后，去附近小中介問問，興許會有同樣或是類似的房源，傭金也能更便宜，結(jié)果，不僅同樣的房源小中介沒有，連樓層、朝向稍好的房源，小中介那邊都付之闕如。于是，大家驚呼“房源被鏈家壟斷了”。

　　不對等的“簽賠”

　　為爭奪房源，年輕的經(jīng)紀(jì)人們使上了渾身解數(shù)。鏈家開出大量門店，在小區(qū)附近送傘送油，“收買人心”。很多被訪者表示，這半年來中介的騷擾電話明顯增加。以至在門口“攔截”看房客、冒充競爭對手打電話抹黑等種種見不得光的手段，也時可見諸網(wǎng)絡(luò)投訴。

　　但這一切都比不上鏈家的“獨門絕器”——獨家速銷簽賠?！耙坏┠闳ユ溂夷抢镒稍冑u房，他一定會推薦你簽速銷?！眲倓傎u掉一套房子的H先生說。所謂速銷，或者稱為獨家房源、簽賠房源，相當(dāng)于鏈家與業(yè)主的一個對賭協(xié)議。業(yè)主承諾1-3個月之內(nèi)在鏈家獨家掛牌，作為回報，鏈家將把房源置于網(wǎng)站顯眼位置。如果業(yè)主違約找其他中介代理或“手拉手”成交，要賠給鏈家相當(dāng)于傭金的一筆巨款；而鏈家，在業(yè)主同意簽約速銷后，會給業(yè)主一筆一般為1000元至2000元的獎勵金。

　　“有的人是怕麻煩，簽獨家賣也就算了。但我覺得太不劃算了，不能簽?！盚先生說。他覺得簽了“速銷”就是被鏈家“套牢”——損失了房子在別處成交的機(jī)會，而且鏈家的傭金又比別處高出很多。

　　在各大網(wǎng)站上，都可以看到網(wǎng)友的相似投訴：鏈家經(jīng)紀(jì)人建議掛速銷，稱房子可多賣10-20萬元；業(yè)主貪利，但房子掛出高價后卻遲遲不能賣出，反而成了掩護(hù)別的平價房出貨的“靶子”。對此，鏈家給出回應(yīng)是：業(yè)主完全有權(quán)力更改價格，經(jīng)紀(jì)人也不會為簽速銷而抬價，并認(rèn)為此類信息是競爭對手的“惡意誹謗”。

　　房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人則表示，近期關(guān)于簽賠的投訴明顯增加。“簽賠本身沒問題，關(guān)鍵是應(yīng)該權(quán)利義務(wù)對等。比如中介違約只賠幾千元，而賣房者違約卻一賠就要幾萬甚至十幾萬元，這對等嗎？”鏈家對此的回應(yīng)是：簽賠房源并不排斥其他中介來代理，只是經(jīng)紀(jì)人個人的傭金分成會有所不同；經(jīng)紀(jì)人違約的話，賠付金可以高至5萬元，全看經(jīng)紀(jì)人與業(yè)主如何協(xié)商。

　　“我仔細(xì)研讀過簽賠的合同，應(yīng)該說如果雙方彼此對條款都清楚的話，應(yīng)該沒什么問題。”H先生說，“只是簽賠合同厚厚一本，很多人特別是上了年紀(jì)的人根本不會仔細(xì)去看，經(jīng)紀(jì)人再添油加醋幾句，有人可能糊里糊涂就簽了，結(jié)果追悔莫及?！?/p>

　　傭金到底該收多少？

　　在怪獸一般的鏈家面前，其他人并非沒有機(jī)會，至少，從2014年年底開始放開的房地產(chǎn)傭金費率，直接催生了愛屋吉屋、搜房網(wǎng)、房多多等一批互聯(lián)網(wǎng)中介。

　　沒錯，他們祭出的都是相同的招數(shù)：低傭金。

　　上海標(biāo)準(zhǔn)的傭金收費，是房產(chǎn)交易的上家、下家，各出1%，合計2%。這在房價數(shù)十萬元至百余萬元的年代，顯得比較合理，一次交易，傭金在一兩萬元之間。然而現(xiàn)在房價居高不下，傭金已經(jīng)是動輒十幾、幾十萬元了。

　　N先生的房子，最終還是通過鏈家買的?！皞蚪鹬皇窍笳餍缘販p免了我?guī)浊г偣彩樟耸嗳f元。怎么說呢，雖然跟房價比是小數(shù)目；但跟經(jīng)紀(jì)人的勞動付出相比，我覺得太不成比例了?！?/p>

　　N先生的困惑很能代表人們的想法。事實上，過去的中介傭金，會隨著市場行情波動。行情不好時，折去50%的情況并不鮮見。如今，在相關(guān)政策的放開下，幾家互聯(lián)網(wǎng)中介從制度上把傭金水平打到了“地板上”。你1%，我0.5%，再來一家，干脆不收，只收一筆2999元的服務(wù)費（不如叫跑腿費來得直接）。唯有鏈家，堅持2%的傭金水平絕不松口。

　　H先生最終選擇了傭金0.5%的搜房網(wǎng)來代理交易。“我感覺服務(wù)上并沒有什么不妥的，本來也就是那些事，其實大家在網(wǎng)上看看都能學(xué)會。”

　　但較低的傭金水平，無法支撐用傳統(tǒng)“開門店”方式覆蓋更多的房源和客源。幾家打著低傭金旗號的中介企業(yè)，都沒有自己的門店。愛屋吉屋的“門店”都在寫字樓內(nèi)，平素聯(lián)系通過網(wǎng)絡(luò)，到了洽談簽約，才進(jìn)寫字樓里見面。

　　然而，沒有門店的互聯(lián)網(wǎng)中介，在房源上始終吃虧。拼命尋求房源，也是這類企業(yè)的工作核心。二手房買賣公益平臺“互助賣房”的負(fù)責(zé)人表示，自己多次接到粉絲的投訴，說上述公司的經(jīng)紀(jì)人，采取種種騷擾形式，要求代理其房源。

　　如此，圍繞著“爭奪房源”這一核心，上海的房地產(chǎn)中介市場形成了一個奇怪的局面。鏈家以高傭金、高收費，維持著一個高成本、高投入的模式； 其他新興企業(yè)則試圖用低成本、低投入的做法，來實現(xiàn)低傭金、低收費的可能。一片“狼性”混戰(zhàn)中，原本該是企業(yè)最關(guān)切的“用戶體驗”問題，卻有意無意地被遺忘了。