轉(zhuǎn)型升級結(jié)碩果，業(yè)績爆發(fā)終可期，默默耕耘的華聯(lián)控股（000036，SZ）終于迎來收獲。2015年7月份開始，華聯(lián)控股已經(jīng)連續(xù)接待了數(shù)十家機構(gòu)調(diào)研，上門拜訪的機構(gòu)包括知名私募、基金、保險公司。華聯(lián)控股之所以成為機構(gòu)們眼中的“香餑餑”，就在于其2015年4月推出了超高的限制性股票激勵考核目標：3年后華聯(lián)控股凈利潤增長11倍。

　　激勵方案:凈利潤擬增11倍

　　2015年4月16日，華聯(lián)控股董事會審議通過限制性股票激勵計劃。6月9日，董事會同意授予45名激勵對象1660萬股限制性股票，激勵對象主要為公司董事、中高級管理人員以及其他核心技術(shù)(業(yè)務)人員。

　　華聯(lián)控股的母公司華聯(lián)發(fā)展集團股權(quán)架構(gòu)相對較為分散，華聯(lián)控股目前無實際控制人，管理層對公司具有較強的掌控權(quán)。2015年4月推出的股權(quán)激勵計劃對華聯(lián)控股管理層的激勵十分到位。

　　在這份備受關(guān)注的方案中，以2012至2014年華聯(lián)控股平均凈利潤為基數(shù)，2015至2017年凈利潤增長率分別不低于134%、836%、1772%，且凈利潤分別不低于5000萬元、2億元和4億元。2017年凈利潤超過4億元，這已是2014年凈利潤的11.6倍。

　　華聯(lián)控股之所以能夠做出如此“自信”的業(yè)績預測與股權(quán)激勵，在于其地產(chǎn)項目漸入收獲期。眾所周知，房地產(chǎn)項目建設(shè)具有周期性，竣工房地產(chǎn)項目即將發(fā)售將有力支撐業(yè)績爆發(fā)。

　　據(jù)興業(yè)證券7月31日測算，華聯(lián)控股RNAV(重估凈資產(chǎn))為9.1元，股價具有極高的安全邊際。隨著公司深圳和杭州重點項目逐步進入銷售和結(jié)算，將有效解決過去幾年公司項目結(jié)轉(zhuǎn)資源不足導致業(yè)績增長遲緩的問題，預期2015年全年業(yè)績無憂，明年起業(yè)績將開始大幅爆發(fā)。

　　華聯(lián)控股所在的房地產(chǎn)行業(yè)正在迎來新的發(fā)展機遇，房地產(chǎn)行業(yè)的“去庫存之旅”已經(jīng)開啟?；久孑^好且有轉(zhuǎn)型概念的華聯(lián)控股將有機會獲得階段性超額收益。

　　地產(chǎn)項目進入收獲期

　　華聯(lián)控股主營業(yè)務幾經(jīng)變遷，先是化纖業(yè)變?yōu)榉b業(yè)，又由石化新材料轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)，目前其房地產(chǎn)主業(yè)已經(jīng)進入了轉(zhuǎn)型的“收獲期”。華聯(lián)控股目前在深圳、上海、杭州等三地擁有經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)。

　　國家的激勵政策及房地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境的改善，成為華聯(lián)控股的“天時”。國內(nèi)房地產(chǎn)市場由低潮逐步走向回暖，呈現(xiàn)量價齊升的趨勢，特別是一線城市。未來一線城市的樓市仍將維持“白銀時代”，人口聚集效應和土地供應有限，使得深圳的樓市上漲仍然可期。業(yè)內(nèi)專家分析，圍繞中央去庫存戰(zhàn)略導向，更多相關(guān)財政、貨幣等支持政策將陸續(xù)出臺，樓市“暖冬”已然可期；價格方面，一二線熱點城市受需求熱度及高價土地成交影響，房價上漲壓力依然較大。深圳的房價自3·30以后，中央陸續(xù)出臺了包括營業(yè)稅“5改2”，降息、降低首付比例、公積金政策調(diào)整等一系列房地產(chǎn)優(yōu)惠政策，促進房地產(chǎn)市場銷售，這也造就了深圳不管一手二手住宅的漲幅都位列全國首位。

　　地產(chǎn)項目所在區(qū)位成為華聯(lián)控股的“地利”。華聯(lián)控股最主要的項目位于深圳的核心區(qū)域，極大受益于此前深圳房地產(chǎn)基本面快速上行，未來盈利將大幅改善。華聯(lián)控股還將受益于深圳前海區(qū)域開發(fā)和城市更新進程：緊鄰前海有3個工業(yè)區(qū)，總占地20萬平方米，預計更新后60萬~70萬平方米建筑面積。其中2個已上報城市更新計劃獲批并正在實施，華聯(lián)城市全景項目獲批計容積率建造面積19.7萬平方米，已取得預售證于2015年10月16日開始；南山華聯(lián)工業(yè)園B區(qū)地塊獲批計容積率建筑面積21.04萬平方米，目前在籌建；A區(qū)立項計劃申報工作正在籌劃當中。

　　大股東華聯(lián)集團積極扶持剛轉(zhuǎn)型房地產(chǎn)的上市公司做大做強則是華聯(lián)控股的“人和”：2010年6月注入杭州千島湖別墅項目70%股權(quán)，占地32萬平方米，建筑面積11.2萬平方米，作價僅2.8億元，目前千島湖別墅售價20000~25000元.大股東獲取該項目成本2.5億元，注入評估溢價僅12%。

　　海通地產(chǎn)研報分析，受益深圳市場房地產(chǎn)價格暴漲，公司地產(chǎn)項目開始結(jié)算將大幅提升業(yè)績。目前，深圳華聯(lián)城市全景花園銷售均價在5.3萬元上下，熱銷大戶型接近6萬元每平方米，大幅超越公司預期。此外，公司南山華聯(lián)工業(yè)園A、B區(qū)地塊，受益深圳自貿(mào)區(qū)建設(shè)，周邊房價已經(jīng)在8萬元上下。一旦進入銷售階段，同樣將對企業(yè)業(yè)績帶來巨大貢獻。

　　根據(jù)公司定期報告及公開信息，就具體項目而言，華聯(lián)控股未來2~3年的利潤主要來源于深圳的華聯(lián)城市全景花園項目、杭州的UDC·錢塘公館和全景天地項目、杭州半島小鎮(zhèn)項目，華聯(lián)工業(yè)園A區(qū)、B區(qū)項城市更新目將助長公司可持續(xù)發(fā)展。

　　華聯(lián)控股資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，不僅僅在地產(chǎn)領(lǐng)域攻城略地，還在投資領(lǐng)域進行布局。華聯(lián)控股目前持有神州長城(000018， SZ)4314萬股，目前市值19億元；2015年6月17日又公告，公司使用5000萬元自有資金作為有限合伙人參與投資設(shè)立深圳市騰邦梧桐在線旅游投資企業(yè)。此次參與投資設(shè)立騰邦梧桐基金，目的在于促進公司展開資本方面的投資運作，開啟公司跨行業(yè)投資或經(jīng)營的發(fā)展戰(zhàn)略，旨在改善資產(chǎn)結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造較好的投資收益，提升公司價值。

　　綜上所述，華聯(lián)控股自2016年起進入轉(zhuǎn)型收獲期，未來幾年業(yè)績可期。