市場成交一片大好，但有房源依然難以消化

　　廣州市二手房11月成交狂飆突進(jìn)，中介成交套數(shù)5999套，同比大漲152%。不過在形勢大好之中，難免會出現(xiàn)一些被遺忘的角落。讀者張小姐看了上周報(bào)道后聯(lián)系記者，說芳村鶴洞一個(gè)又殘又破的樓梯樓單位都可在放盤一天后即刻成交，為何她那個(gè)在泰康路的140平方米樓梯樓單位卻是“剩斗士”，放盤一年多沒有成交。為此，記者到北京南、起義路一帶踩盤，了解是否存在難賣的“豬骨頭”。合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理歐麗蓉表示，泰康路附近140平方米左右的樓梯樓單位，因?yàn)榭們r(jià)很高比較難賣。買家會覺得兩百多萬元買樓梯樓單位，不如買一個(gè)環(huán)境好一點(diǎn)的電梯樓單位。建議業(yè)主稍稍降價(jià)以增加物業(yè)的吸引力，但事實(shí)上很多業(yè)主都不愿意讓價(jià)。合富置業(yè)市場經(jīng)理梁燕明表示，130多平方米或以上的樓梯樓單位，今年成功售出的個(gè)案非常少，在老城區(qū)基本都是1樓或者2樓的單位，而在花都等外圍區(qū)域，除非是價(jià)格特別筍的樓梯樓低層單位，才有可能吸引買家承接。這類大面積的樓梯樓單位從放盤到成功售出，時(shí)間長的達(dá)8~9個(gè)月甚至一年。

　　天河公園附近也有一個(gè)“剩斗士”盤源，因是“雙證”且采光和戶型都存在“硬傷”，從去年年底放盤至今年11月1日才成交，滿堂紅鏈家駿景二分店店長魏曉彬表示，他們花了九牛二虎之力才把這個(gè)盤銷售出去。如果你正在找房子或者你的房子不幸是“剩斗士”，千萬別錯(cuò)過本期報(bào)道，因?yàn)槲覀儠嬖V你哪些房子是“剩斗士”，選擇購入就要小心，因?yàn)槲磥沓鍪劭赡軙龅嚼щy；還會告訴你“剩斗士”房源怎樣才可以“脫困”。

　　文/圖 廣州日報(bào)記者 李鳳荷

　　這些房源為何被剩下

　　滿堂紅鏈家惠福分店店長鄧玉梅表示，有人認(rèn)為越秀區(qū)交通方便學(xué)位好，房子肯定很好賣，其實(shí)也要看具體房源情況。越秀區(qū)暢銷的是樓梯樓小戶型50~60平方米和80~100平方米緊湊型電梯三房，買家預(yù)算不超過200萬元，讀者張小姐的房子是140平方米，開價(jià)1.6萬元/m2，總價(jià)為224萬元，超過了樓梯樓買家的預(yù)算。

　　對電梯樓買家來說，泰康路附近的泰康城廣場，電梯樓開價(jià)最低在2萬元/m2，均價(jià)在2.3萬元/m2左右，望江的142平方米單位，價(jià)格在2.5萬元/m2，總價(jià)約300萬元。對電梯樓買家來說，224萬元已可買100平方米電梯房，而買142平方米的電梯房，或者要加七八十萬元，因此泰康路大單位比較尷尬。

　　鄧玉梅找了一下惠福路周邊的房源，發(fā)現(xiàn)最可能剩下的單位幾乎都是大戶型單位，如起義路僑力大廈，該樓盤樓齡12年，戶型面積較大，從141~163平方米，大部分戶型都需要交3點(diǎn)契稅以及5.6%營業(yè)稅，算起來要幾十萬元。僑力大廈一年轉(zhuǎn)手房屋才一兩套，即使是業(yè)主急售想賣房，都非常難脫手。

　　地產(chǎn)人士表示，除了面積外，戶型間隔、朝向、采光也很重要。滿堂紅鏈家的魏曉彬表示，天河公園大盤東方新世界所有戶型中只有172平方米西北向的房源比較難賣，即使是190多平方米東南向的大四房，也一樣有捧場客。

　　“剩斗士”是如何賣出去的

　　滿堂紅鏈家魏曉彬去年底接到一個(gè)“豬骨頭”盤源，是華港小區(qū)里面的華建小區(qū)，原來屬于軍區(qū)房改房，與華港小區(qū)共享花園。該房面積是125平方米，“惡啃”的地方有兩個(gè)，一個(gè)是該房屋是“雙證”單位，這意味著買家必須是首次置業(yè)者，且一次性需兩個(gè)購房名額；其次是該房位于一棟假半山樓宇，樓層較低，即使是東南向都采光不好。當(dāng)時(shí)她建議業(yè)主恢復(fù)成兩個(gè)單位，按房產(chǎn)證顯示狀況出售。不過，由于該棟同梯的125平方米在初建階段已建成三房，不具備改造的可能性。該房屋業(yè)主開價(jià)310萬元，她一方面做業(yè)主工作，盡量減價(jià)出售，另外則到華建小區(qū)同一棟去尋找有意購買人士，最好是租客，只有住過該小區(qū)的人士才有可能入手買這個(gè)“豬骨頭”。

　　魏曉彬告訴記者，華建小區(qū)只要不是靠近半山的房源，裝修好樓層高，125平方米可賣到350萬元，華港小區(qū)價(jià)格更高。他們當(dāng)時(shí)認(rèn)為這個(gè)房源的價(jià)格較筍，把它作為主推盤源，周邊不少找房子的人一看到電梯樓125平方米才310萬元，都立即來看房，看樓者絡(luò)繹不絕，但絕大部分的人看后都表示不喜歡，回頭客為“0”。最后，他們終于找到一個(gè)曾在華建小區(qū)租房的首次置業(yè)者，他剛好就是曾經(jīng)住過低樓層采光不好的單位。最后魏曉彬幫買家談下20萬元，以290萬元成交。買家認(rèn)為天河公園周邊不到300萬元買到一個(gè)電梯三房，即使房屋舒適性不高，但考慮到首次置業(yè)錢不多，也認(rèn)了。

　　出清法寶：調(diào)整價(jià)格

　　滿堂紅鏈家鄧玉梅表示，對越秀區(qū)房源來說，影響最大的是學(xué)位。海珠廣場廣州賓館后有幾棟9層高的石米樓梯樓，單價(jià)也是在1.7萬元/m2，但靠近公園前的起義路周邊樓梯樓，價(jià)格在2.1萬~2.2萬元/m2，朝天路小區(qū)附近的學(xué)位房在2.5萬元/m2以上，文德路小學(xué)學(xué)位房不低于3萬元/m2。同樣是在地鐵站周邊，靠近公園，房源現(xiàn)狀都差不多，唯一差別是地段學(xué)位的不同。

　　此外，朝向也是導(dǎo)致價(jià)格差異和成交速度快慢與否的一個(gè)因素。位于解放路旁的文星閣，西向單位比東向單位要賣低20萬元左右，解放路的車流給西向單位帶來很大噪音，而東向單位的噪音少。

　　華建小區(qū)的“雙證”房曾經(jīng)考慮恢復(fù)成房產(chǎn)證面積，分開兩套來賣以減低總價(jià)。鄧玉梅建議泰康路140平方米的業(yè)主或許可以考慮一下“分契”，把一套房子破開兩套。以前曾經(jīng)有大面積業(yè)主成功申請，但過程較漫長，光是政府部門的審批都要走三四個(gè)月。她表示，一些樓梯樓大面積單位有可能是當(dāng)初福利分房時(shí)因?yàn)閱T工應(yīng)享受的面積超過一套房屋的面積，故此把兩套房屋合成一套來分給員工。業(yè)主想分契，首先必須到規(guī)劃局調(diào)取該樓棟的原始報(bào)建圖，如果原始報(bào)建圖顯示樓上樓下是兩套單位，具備改造的可行性，就可以申請重新測繪并出證。