在政策寬松的背景下，今年的北京樓市供需兩旺，新房、二手房量價齊漲，且土地市場表現搶眼。統(tǒng)計顯示，新房市場預計全年成交量或突破10萬套，較去年上漲近三成，二手房成交量則將達到20萬套，較去年幾近翻番，而土地市場11月更是出現了成交井噴，創(chuàng)下2014年以來月度居住用地成交宗數最高紀錄。截至目前，北京全年土地收入已超過去年創(chuàng)造的年度最高紀錄，全年土地收入有望突破2000億元。業(yè)內認為，2015年全國樓市整體回暖的勢頭明顯，一系列利好政策的出臺是推動樓市走出2014年低谷的主要因素。

　　□新房

　　量價齊漲

　　據偉業(yè)我愛我家市場研究院數據統(tǒng)計顯示，2015年前11個月，北京全市新建商品住宅（剔除保障房）成交總量已逾9萬套，預計今年全年成交量或將突破10萬套，與去年交易量相比漲幅近30%；因部分豪宅集中入市，2015年新房價格較2014年上漲了9%左右。

　　與北京樓市的強勢回暖相似，上海、廣州、深圳以及部分經濟較為發(fā)達的二線城市的房地產市場，在2015年都取得了不俗的成績。

　　對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為，與2014年相比，2015年全國樓市整體回暖的勢頭明顯，一系列利好政策的出臺，是推動樓市走出2014年低谷的主要因素?！?·30新政實施以后，購買二套房的商業(yè)貸款首付比例已從7成降至4成，二手房交易的營業(yè)稅也從未滿5年繳納改為了未滿兩年繳納；其次，購買首套房的商業(yè)貸款首付比例從30%下調到了25%；使用公積金購買二套住房時，如果第一套房子的公積金貸款已還清，二套的首付比例也已下降到20%，且公積金可以異地使用；此外，央行全年多次降準，多次降息，貨幣政策非常寬松……這一系列利好政策對樓市起到了明顯的刺激作用?！?

　　中原地產首席分析師張大偉也表示，2015年一系列政策刺激樓市復蘇，在2014年調整的基礎上，北京市場出現了明顯的回暖，2015年3·30政策后，數次降息降準，整個北京市場明顯升溫。

　　豪宅元年啟幕

　　在新房市場的成交中，豪宅的占比較往年大幅提升，豪宅元年啟幕。

　　根據中原地產研究部統(tǒng)計，截至12月14日，北京10萬+頂豪成交爆發(fā)，簽約套數達到了225套，創(chuàng)造了歷史紀錄，總成交額也高達120億。中原地產首席分析師張大偉預計，全年北京10萬+簽約有望達到250套的成交量。

　　據了解，成交套數超過十套的頂豪項目相對集中，其中，盤古大觀96套、萬柳書院38套、使館壹號院18套、琨御府13套、西宸原著12套、金茂府9套、泛海國際8套、長安太和5套。

　　上述數據還顯示，6萬+的豪宅簽約也達到了1956套，年內將首次超過2000套。總價1000萬以上的商品房住宅簽約達到了3092套，同比上漲也達到了46%。

　　“豪宅簽約普遍上漲，單價6萬、10萬、總價1000萬以上的豪宅（含公寓），全部創(chuàng)造歷史紀錄?！睆埓髠フf。

　　在張大偉看來，北京商品房住宅的市場已經進入高端化，與香港類似，目前在售物業(yè)中低端占比非常少，北京從2015年開始，也非常明顯的表現為自住房的供應擠占普通住宅市場，導致未來高端化將成為趨勢。

　　商住產品呈逆襲之勢

　　在豪宅產品百花齊放的同時，商住產品以“黑馬”的姿態(tài)亮相，成交持續(xù)升溫，11月更是上演了完美的“逆襲”。

　　除了“不限購”的優(yōu)勢以外，商住產品的價格優(yōu)勢也逐漸突出，成為剛需市場的重要產品類型。一般來說，商住項目的主力戶型均以中小戶型為主，目前在售的50%商住公寓面積在40-60平方米，總價多在500萬元以下，有足夠優(yōu)勢承接相當一部分剛需、改需購房者需求。

　　隨著北京宅地供應的縮水和住宅價格的高企，一向習慣了唱配角的商住樓盤，開始向市場的主力過渡。業(yè)內人士分析認為，北京住宅用地縮水已是不爭的事實，由此導致兩個結果，一是宅地價格大增，另一個結果則是高成本導致的擠出效應，部分房企不得不轉投商住市場。前者將放大商住樓盤價格優(yōu)勢，而后者則將推動市場快速成長。而另一方面，市場的擴容也將加大行業(yè)競爭，今后產品創(chuàng)新和品質比拼將成為常態(tài)。

　　□二手房

　　成交幾近翻番

　　二手房市場的成交量也攀升了新的高峰，根據我愛我家統(tǒng)計，2015年前11個月，北京全市二手住宅成交總量逾17.4萬套，預計今年全年成交量或將達到20萬套，幾近翻倍，但成交價格相對比較平穩(wěn)，僅比去年上漲約5%。

　　偉業(yè)我愛我家副總裁胡景暉告訴記者，2015年初，北京樓市降至冰點，隨后政府推出了一系列利好政策，刺激樓市回暖，新房、二手房量價齊升，并在7月達到高峰，尤其是二手房，交易量在3·30政策、降息、降準、二套房認定放松等利好政策的影響下比去年同期近乎翻倍，但價格卻只是小幅上漲。不過，隨著時間的推移，政策的邊際效應逐步遞減，沒有了政策的強力支撐，樓市表現再度疲軟下來，尤其是新房，下半年交易量下跌、價格波動幅度較大，市場出現了一定的不穩(wěn)跡象。二手房市場7月以來同樣表現不佳，成交量逐步下降，價格的漲幅也越收越窄，11月還有所下降。

　　據胡景暉介紹，市場回暖很大程度上是在填補2014年交易量的不足，北京近幾年來的二手房交易量均值在15萬套左右，但2014年不到10.5萬，2015則將近20萬，2016年很可能回歸平均值，如果明年的年度交易量回歸至15萬套左右，那么明年的市場就將比2015下降25%左右。全國很多城市都或將面臨這樣的情況，今年新房交易量比去年多了30%到50%，二手房交易量近乎翻倍，基本上是2009年以來市場最好的一年，但2015年交易量的大增可以說是2014年的觸底反彈，如果明年回歸到平均水平，交易量就有可能比2015年減少10%到25%。

　　2016年或將量跌價穩(wěn)

　　“2015年出臺了很多利好政策，但這些政策的邊際效應正在逐步遞減，同時政策頻出也表明了每一個政策的刺激周期在縮短，新常態(tài)下，很難有一個政策能讓整個市場翻轉。雖然2015年樓市表現尚佳，但對2016年的市場預期仍需審慎看待。”胡景暉說。

　　胡景暉稱，3·30政策和后續(xù)政策的鼓勵方向已從原來的首次置業(yè)轉向了改善型需求，但整體而言，改善型購房人群的需求方向還是集中在緊湊型、中低價位的住房，現在的市場偏豪宅化、高端化，實際上跟改善型需求很難匹配；而貨幣政策雖然一再降低首付比率，但也使得購房人在未來很長時間內月供壓力大、資金緊張，進行改善型購房時需對未來收入的增長有明確預期，但能否實現還有賴于未來經濟增長和各種因素的兌現。

　　值得關注的是，北京、上海、深圳已全面邁入存量房時代，2012-2014年，北京、上海和深圳二手房成交量與新房成交量比值都超過1，也就是二手房成交量已超過新房成交量，標志著三地已進入存量房時代。

　　事實上，隨著北京新房豪宅化以及二手房成交超過新房趨勢不斷加深，北京的購房格局也發(fā)生變化，北京萬科總經理劉肖曾表示，北京樓市會呈現出首套房二手房化、首次改善新房化、高端滯銷化。從今年樓市發(fā)展特點來看，價格不斷飆高的新房將不少剛需和改善置業(yè)人群推向二手房市場。

　　□土地

　　土地收入創(chuàng)新高

　　11月份，在供需兩旺的推動下，土地成交攀上高峰。中原地產的統(tǒng)計顯示，11月1日-11月30日，北京市共成交經營性土地17宗，土地建設用地總面積為122.56萬㎡，總規(guī)劃建筑面積280.55萬㎡。11月土地成交現井噴，創(chuàng)下2014年以來月度居住用地成交宗數最高。

　　截至12月14日，2015年北京土地市場成交100宗地塊，合計成交金額高達1920.77億，同時也突破了2014年全年創(chuàng)造的1916.9億的歷史年度紀錄。

　　事實上，今年3月起北京市場現回暖跡象，但土地市場雖出現個別優(yōu)質地塊被開發(fā)商熱搶外，1-5月土地供應基本處于稀缺狀態(tài)。6月戰(zhàn)火再被點燃，自6月25日恢復供應以來，供應11宗土地，7月重現搶地潮，龍湖首開聯合體25.95億元競得大興瀛海地塊，現場競爭激烈，共有13家房企及其聯合體參與，其商品房平均樓面地價達到3萬元/平方米。8月經營性用地僅1宗成交，位于南三至四環(huán)的石榴莊，區(qū)域位置優(yōu)越，吸引眾房企競拍，地王再現，被方興和中鐵建聯合體以50.25億元拿下，樓面地價超5萬元/平米。9月朝陽東壩、孫河共三塊地再掀土地瘋搶風暴，樓面地價均超5萬元/平米，再刷樓面地價新高。10月土地供應增加，18宗土地進入交易市場，其中豐臺區(qū)成交5宗土地，創(chuàng)下自2011年以來月度豐臺區(qū)最高土地成交紀錄。

　　“經過十幾年土地開發(fā)，北京四環(huán)內土地已基本開發(fā)完畢，土地郊區(qū)化發(fā)展越來越遠，土地資源有限性愈發(fā)凸顯。開發(fā)商北京拿地現恐慌心理，有不理性因素在其中。再加之上半年政策利好，市場回暖，消費者購房熱情重燃，開發(fā)商對于北京未來發(fā)展充滿信心，因此出現眾多房企爭搶局面?！敝性禺a首席分析師張大偉說。

　　地價超房價成常態(tài)

　　競爭加劇使得地價上漲明顯，從2015年土地市場成交地王來看，其樓面地價已遠超當前區(qū)域在售新盤價和二手房價，“面粉價”已遠超“面包價”。

　　以11月為例，11月經營性用地成交17宗，其中有10宗地商品住宅樓面地價超2.5萬元/平米，7宗地商品住宅樓面地價超3萬元/平米，另有2宗地樓面價超5萬元/平米。在超3萬樓面價的土地中全部位于郊區(qū)，如通州、昌平、順義、門頭溝，地價明顯高于房價，地王已然成為新常態(tài)。樓面價5萬+的兩宗地分別位于朝陽常營鄉(xiāng)和豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)。

　　對此，張大偉告訴記者，開發(fā)商在拿地前計算預期可承受樓面地價時，原有考慮因素如紅線外交通、配套、業(yè)態(tài)、規(guī)劃、園林、景觀、產業(yè)發(fā)展等，紅線內如開間、進深、臨街、豎線、自然條件等這些因素仍是開發(fā)商對比標準，但樓面地價方面并不完全按照地塊所在區(qū)域的當前二手房或新房的售價進行推算，將評判視角進行擴散，可比項目放眼于全北京。

　　“如8月31日方興與中鐵聯合體以樓面價超5萬元/平米拿下石榴莊項目，而目前周邊在售德賢公館均價為4.8萬元/平米。接下來9月2日和9日孫河兩宗地又以超高價被保利+首開聯合體和懋源分別成交，樓面價均超5.2萬元/平米。而區(qū)域在售的中糧瑞府均價6.6萬元/平米。如果評價標準按當前區(qū)域價格折算，孫河地塊是不具備拿地條件的。但孫河與石榴莊相對比，無論是區(qū)域位置、環(huán)境、景觀、當下區(qū)域豪宅氛圍等都要優(yōu)于石榴莊，因此，石榴莊以5萬元/平米樓面價拿下后，再來預估孫河的樓面地價，超過5萬元/平米已然是可承受范圍了。10月葛洲壩在樊家村以樓面價7.5萬元/平米拿下一宗土地，創(chuàng)下目前北京樓面價最高紀錄?！睆埓髠フf。

　　聯合拿地明顯增多

　　樓面價接近或者超過房價已經成為一線城市土地市場的新常態(tài)，在此背景下，聯合拿地明顯增多。

　　亞豪機構統(tǒng)計數據顯示，2012年及以前，在北京土地市場經營性用地出讓當中，聯合拿地的比重多在30%以內。而進入2013年之后，這一比重快速提升至39%，而到了2015年這一比例已達到46%，接近全部經營性用地整體成交的半數。

　　亞豪機構市場總監(jiān)郭毅認為，近年來北京土地市場價格的不斷上升，拿地所需資金不斷增加，再加上政府對于土地出讓金繳納節(jié)點的嚴格管控，使得房企在拿地時的資金壓力市場風險不可避免，因此聯合拿地日益增多，并漸漸成為主流。

　　張大偉也表示，從房地產市場風險角度考慮，三四線城市在高庫存壓力下其風險要遠高于一線城市，化解房地產庫存是當下城市房地產發(fā)展的重要任務，這也是很多開發(fā)商將拿地重心放在一線城市的原因。一線城市土地價格不斷攀升，加大企業(yè)拿地成本，因此，聯合拿地增多，這樣可以在一定程度上避免互相競價帶來的抬高地價，另外，可以聯合土地一級開發(fā)商，獲得競爭優(yōu)勢，增強企業(yè)拿地競爭力?！氨本┩恋貥敲鎯r的不斷刷新紀錄，也給拿地后開發(fā)商的產品和營銷部門提出更高的要求?！睆埓髠フf。

　　京華時報記者 桂瑰