昨日總成交額達(dá)1920.77億 今年仍有7宗土地待售

　　隨著天恒、中糧聯(lián)合體以近70億元的價(jià)格摘得房山區(qū)閻村鎮(zhèn)和長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)兩宗涉住宅性質(zhì)用地，今年北京土地市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)性土地項(xiàng)目總成交額也達(dá)到了1920.77億元，正式打破了去年全年創(chuàng)造的歷史最高紀(jì)錄。

　　未來(lái)，北京還有約7宗土地待售，底價(jià)近70億元，成交破百億幾成定局。業(yè)界預(yù)計(jì)，今年全年北京經(jīng)營(yíng)性土地項(xiàng)目總成交額破2000億元可能性非常大。

　　一線土地市場(chǎng)持續(xù)“發(fā)燒”

　　昨日的北京市土地交易市場(chǎng)人聲鼎沸，房山區(qū)閻村鎮(zhèn)和長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)兩宗地塊共吸引萬(wàn)科、首開(kāi)保利、中鐵建等多家房企參與競(jìng)價(jià)。

　　經(jīng)過(guò)多輪鏖戰(zhàn)后，中糧天恒聯(lián)合體以26.6億元和42.03億元并配建2.2萬(wàn)元/平方米限價(jià)房的價(jià)格包攬兩地塊，據(jù)測(cè)算，兩宗土地的樓面價(jià)分別為1.85萬(wàn)元和2.95萬(wàn)元。

　　今年以來(lái)，全國(guó)一線城市的土地價(jià)格持續(xù)走高。最新數(shù)據(jù)顯示，截至11月6日，上海年內(nèi)土地出讓金已經(jīng)達(dá)到1006億元，較去年同期大漲8.9%。而慢熱了大半年的廣州土地市場(chǎng)也在進(jìn)入四季度后逐漸發(fā)力，昨日出讓的番禺市橋南地塊被時(shí)代地產(chǎn)以24.7億元奪得，再次刷新了單價(jià)紀(jì)錄。盡管缺乏重磅地塊的深圳尚未走出成交低谷，但隨著年底土地集中供應(yīng)期的到來(lái)，業(yè)內(nèi)均對(duì)深圳土地市場(chǎng)的回溫抱以期待。

　　當(dāng)然，今年全國(guó)土地市場(chǎng)的焦點(diǎn)還是北京。截至最新成交的房山兩宗地塊，今年北京共出讓100宗土地，市場(chǎng)成交總金額已達(dá)1920.77億元，超過(guò)去年同期65.43億元，并提前1個(gè)多月打破了去年全年的土地出讓金紀(jì)錄。

　　公開(kāi)信息顯示，今年成功在京拿地的房企中，甚至不乏碧桂園、綠城等初次進(jìn)京的標(biāo)桿企業(yè)，北京宅地對(duì)房企的吸引力可見(jiàn)一斑。其實(shí)，梳理各城市的土地成交記錄不難發(fā)現(xiàn)，在三四線城市出現(xiàn)房地產(chǎn)庫(kù)存積壓的預(yù)警下，不少重點(diǎn)房企已經(jīng)全面回歸一線城市，即使是在樓市低迷的“金九銀十”期間，20大標(biāo)桿房企在一線城市的土地成交額也突破了840億元，市場(chǎng)占比也超過(guò)四成。

　　提前一個(gè)月打破紀(jì)錄

　　早在今年上半年，北京土地供應(yīng)節(jié)奏有意放慢時(shí)，多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家就曾預(yù)測(cè)，愈發(fā)稀缺的北上廣深住宅土地資源將備受房企熱捧，即使是前幾年相對(duì)被冷落的地區(qū)、類(lèi)型地塊，可能也會(huì)拍出高出預(yù)期的價(jià)格。

　　當(dāng)時(shí)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉就表示，在一系列房地產(chǎn)政策寬松后，房企再次開(kāi)啟“不差錢(qián)”模式只是時(shí)間問(wèn)題。

　　對(duì)于臨近年末，各地不斷被刷新的土地成交紀(jì)錄，業(yè)內(nèi)人士普遍表示這并不稀奇。有觀點(diǎn)認(rèn)為，從全國(guó)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)節(jié)奏看，樓市分化越來(lái)越明顯，三四線由于庫(kù)存壓力依然比較大，未來(lái)一段時(shí)間仍需積極去庫(kù)存，因此，部分原本以三四線城市為大本營(yíng)的房企都逐漸走向一線城市，僧多粥少的情況下重點(diǎn)城市土地資源又十分有限，尤其是北上廣深勢(shì)必會(huì)成為全國(guó)開(kāi)發(fā)商的必爭(zhēng)之地。

　　另一方面，也有專(zhuān)家分析稱(chēng)，天價(jià)地在北京等城市出現(xiàn)的愈發(fā)頻繁也是房地產(chǎn)行業(yè)資金堆積的結(jié)果。該專(zhuān)家表示，公司債券全面“開(kāi)閘”向開(kāi)發(fā)商傾斜等現(xiàn)象，讓房地產(chǎn)企業(yè)成為了資金寬松的最大受益者。

　　截至10月，公司債發(fā)行同比翻4倍，房企占60%，發(fā)行利率在5%左右，龍頭房企發(fā)債利率降至3%-4%，比2011-2014年降低兩個(gè)百分點(diǎn)。

　　豪宅定義或被改寫(xiě)

　　仔細(xì)觀察不難發(fā)現(xiàn)，近期，在標(biāo)桿房企的激烈爭(zhēng)搶下，不少一線城市已經(jīng)普遍出現(xiàn)了樓面價(jià)超過(guò)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的現(xiàn)象?！半m然目前成交的土地要到一兩年以后才會(huì)真正投入到樓市中，但是土地高價(jià)成交還是會(huì)拉高即將開(kāi)盤(pán)新房的價(jià)格預(yù)期?！眮喬鞘邪l(fā)展研究會(huì)房地產(chǎn)分會(huì)會(huì)長(zhǎng)陳保存表示，在近期土地市場(chǎng)火爆的助推下，北京不少新樓盤(pán)已經(jīng)出現(xiàn)了價(jià)格翻兩番三番的“跳漲”現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)人士向北京商報(bào)記者舉例稱(chēng)，北京南四環(huán)超過(guò)4萬(wàn)元/平方米的某樓盤(pán)突然遭遇搶購(gòu)，不少消費(fèi)者都直言是受到了項(xiàng)目周邊土地已拍到4萬(wàn)元/平方米影響。

　　由于近期北京土地市場(chǎng)成交了一大批“面粉”價(jià)格高于“面包”的地塊，陳保存預(yù)測(cè)，未來(lái)北京房地產(chǎn)市場(chǎng)上，售價(jià)10萬(wàn)元/平方米左右樓盤(pán)將會(huì)成撥出現(xiàn)?！艾F(xiàn)在六環(huán)附近的普通住宅價(jià)格已經(jīng)漲至6萬(wàn)元/平方米，已經(jīng)逼近了所謂‘豪宅’的價(jià)格，隨著今年成交的高價(jià)地對(duì)樓市形成有效供應(yīng)，北京豪宅的定義將被改寫(xiě)，售價(jià)10萬(wàn)元/平方米項(xiàng)目分布區(qū)域?qū)⒚黠@向郊區(qū)延伸，未來(lái)五環(huán)以內(nèi)的樓盤(pán)或?qū)?shí)現(xiàn)完全豪宅化?！标惐４姹硎尽?/p>

　　然而，也有分析人士擔(dān)憂地表示，眼下一線城市不能速銷(xiāo)的樓盤(pán)基本都是豪宅與改善樓盤(pán)，后期存在不小的庫(kù)存壓力，其中，北京豪宅市場(chǎng)供應(yīng)量更是成倍增長(zhǎng)，明年單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的樓盤(pán)或?qū)⒊^(guò)50個(gè)，大量持有高價(jià)盤(pán)一方面會(huì)令開(kāi)發(fā)商面臨巨大資金回籠壓力，另一方面也增加了企業(yè)的去庫(kù)存負(fù)擔(dān)。