國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，1-2月份，全國(guó)住宅銷售面積和銷售額雙雙呈現(xiàn)“兩位數(shù)”負(fù)增長(zhǎng)。其中，銷售面積下降17.8%，比2014年全年跌幅擴(kuò)大8.7個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售額下降16.7%，跌幅擴(kuò)大8.9個(gè)百分點(diǎn)。2月份的數(shù)據(jù)表明，樓市延續(xù)2014年5月以來(lái)的整體下跌態(tài)勢(shì)，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)跌回一年前。

　　3月的兩會(huì)政府工作報(bào)告中提出，要“穩(wěn)定住房消費(fèi)”、“堅(jiān)持分類指導(dǎo)，因地施策，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，支持居民自住和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”，這無(wú)疑為2015年的樓市調(diào)控政策奠定了基調(diào)。

　　3月以來(lái)，樓市一系列新政密集落地，政策組合拳紅利不斷，引導(dǎo)中國(guó)樓市走向新平衡。

　　特別是3月30日，央行聯(lián)合住建部、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，將二套房首付比例下限下調(diào)至4成，公積金貸款購(gòu)買首套房首付最低降至2成，同日財(cái)政部也聯(lián)合國(guó)稅總局發(fā)文，將普通住房營(yíng)業(yè)稅免征期由五年改為二年。是為“3·30”新政。

　　一線城市：樓市回暖領(lǐng)頭羊

　　房貸的調(diào)整和營(yíng)業(yè)稅減免的相關(guān)樓市利好政策出臺(tái)，市場(chǎng)預(yù)期趨于樂(lè)觀，前期積壓的首套房自住需求、改善性需求開始釋放，投資性需求也伺機(jī)而動(dòng)。而借新政出臺(tái)的東風(fēng)，房企趁機(jī)加大了推盤力度，推出各種優(yōu)惠購(gòu)房措施。利好頻出之下，升溫成為樓市接下來(lái)的主旋律，特別是一線城市北京、上海、深圳甚至出現(xiàn)了久違的“日光盤”，在市場(chǎng)復(fù)蘇中成為領(lǐng)頭羊。

　　“3·30”新政出臺(tái)一個(gè)月后，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的“2015年4月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，4月份一線城市房?jī)r(jià)全面反彈，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的個(gè)數(shù)繼續(xù)增加，樓市回暖明顯。其中，環(huán)比價(jià)格變動(dòng)中，最高為深圳，房?jī)r(jià)漲幅為1.8％，是惟一一個(gè)新建商品住宅價(jià)格同比上漲的城市。

　　4月份也是自2014年5月以來(lái)，一線城市房?jī)r(jià)首次出現(xiàn)全面上漲。深圳房?jī)r(jià)自2014年12月實(shí)現(xiàn)反彈后，已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)；北京繼3月止跌反彈后，4月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲0.8％；上海則在3月房?jī)r(jià)持平的基礎(chǔ)上，上漲0.7％；廣州更是在4月實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)上漲0.4％。

　　5月份，一線城市開啟全線領(lǐng)漲狀態(tài)。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月北上廣深四個(gè)一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比普漲，平均分別上漲3.0%和3.8%。5月份房?jī)r(jià)環(huán)比上漲主要是一線城市漲幅較大所致。而二線城市房?jī)r(jià)整體穩(wěn)定，大部分三線城市房?jī)r(jià)仍然在下降，全國(guó)樓市分化繼續(xù)加劇。

　　從70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況看，5月房?jī)r(jià)完成止跌反彈，終結(jié)了此前12個(gè)月環(huán)比下跌的態(tài)勢(shì)，繼續(xù)加速上揚(yáng)。與4月相比，70個(gè)大中城市中，價(jià)格上漲的城市有20個(gè)，其中，一線城市上漲明顯，深圳環(huán)比漲幅高達(dá)6.7%。

　　持續(xù)的利好政策，對(duì)一線城市樓市的影響逐漸加強(qiáng)，在“9·30”“3·30”以及后續(xù)的系列降息影響下，二手市場(chǎng)成交升溫，資金開始涌入新房市場(chǎng)后，拉動(dòng)新房市場(chǎng)的成交量呈現(xiàn)上升的趨勢(shì)。

　　為什么是深圳？

　　在北上廣深四個(gè)一線城市中，尤為引人注目的是深圳樓市演繹的瘋狂上漲。

　　自4月下旬開始，深圳樓市劇烈升溫，開發(fā)商紛紛入市，購(gòu)房者爭(zhēng)先出手，樓市量?jī)r(jià)齊升，漲幅最高的深圳市南山區(qū)5月房?jī)r(jià)同比上漲了85%。需求旺盛、價(jià)格猛增，也引發(fā)了二手房業(yè)主頻繁違約，毀約情況不斷增加，甚至引發(fā)訴訟糾紛。

　　市場(chǎng)機(jī)構(gòu)克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，自今年3月份開始，深圳一手房?jī)r(jià)格連續(xù)三個(gè)月領(lǐng)漲。尤其是5月，深圳一手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲2.21%，二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.53%。二手房市場(chǎng)共成交13378套，環(huán)比增長(zhǎng)28%，同比更是增長(zhǎng)181%，創(chuàng)下2013年3月以來(lái)的新高，接近2010年樓市調(diào)控前的高峰。事實(shí)上，自2014年樓市“9·30”政策開始，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)連漲8個(gè)月。使得深圳樓市在短期內(nèi)陷入瘋狂，一時(shí)間“房?jī)r(jià)暴漲、業(yè)主提價(jià)、日光盤再現(xiàn)”等新聞屢見報(bào)端。

　　“3·30”新政策出臺(tái)不到3個(gè)月，深圳一些重點(diǎn)區(qū)域二手房?jī)r(jià)格漲幅已經(jīng)超過(guò)50％。

　　是什么促成了此輪深圳樓市的瘋漲行情？

　　業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，首先是需求暴增。密集出臺(tái)的樓市新政，給了購(gòu)房者一個(gè)“買入”信號(hào)，對(duì)后市房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期、“自住+增值”資產(chǎn)配置的考慮，使購(gòu)房者的行為出現(xiàn)聚集效應(yīng)，集中入市。

　　其次是土地稀缺。與北上廣相比，深圳是土地稀缺最為嚴(yán)重的一線城市。由于土地總量原因，住宅用地市場(chǎng)常年處于“零供應(yīng)、零成交”的狀態(tài)，城市住宅供應(yīng)主要依賴于舊城改造的“城市更新”模式。土地緊缺傳遞到住宅市場(chǎng)最終造成住宅供應(yīng)緊缺，所以深圳市場(chǎng)短期內(nèi)“供小于求”的局面尤甚于其他一線城市。在需求大幅增長(zhǎng)的情況下，供應(yīng)卻一時(shí)難以跟上，這是支撐深圳樓市價(jià)格走高的重要因素。從中長(zhǎng)期來(lái)看，土地資源日益緊缺導(dǎo)致的供需失衡仍將成為助推深圳樓市進(jìn)一步上漲的主要?jiǎng)恿Α?

　　與深圳相比，北上廣三大一線城市盡管同樣處于限購(gòu)政策背景之下，但是供求結(jié)構(gòu)相對(duì)平衡。從庫(kù)存去化周期來(lái)看，截至5月底，深圳商品住宅存量只夠賣6個(gè)月左右，而上海、北京商品住宅的存量市場(chǎng)去化周期都在11至15個(gè)月。

　　再次是投資客推手隱現(xiàn)?！?·30”新政策出臺(tái)后，首付比例下調(diào)，降低了投資客入市門檻，投資需求抬頭。盡管深圳限購(gòu)仍未松綁，但投資客們依然可以曲線入市。一些沒(méi)有購(gòu)買資格的外地投資客，通過(guò)在深圳的親朋好友購(gòu)買。還有通過(guò)假離婚、以公司名義購(gòu)房等規(guī)避限購(gòu)政策的。

　　三四線城市：去庫(kù)存壓力巨大

　　盡管“3·30”新政后一線城市樓市出現(xiàn)全面回暖，但政策刺激對(duì)基本面較好的城市產(chǎn)生積極影響，而對(duì)供過(guò)于求的城市提振作用有限。 “3·30”新政對(duì)不同城市的影響差別顯著，市場(chǎng)供求基本面堪憂的三四線城市對(duì)政策反應(yīng)比較冷淡，這表現(xiàn)在，三四線城市成交量呈持續(xù)下滑態(tài)勢(shì)。

　　城市間行情分化明顯，全國(guó)以一二線城市與三四線城市劃分的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了兩種完全不同的走勢(shì)。

　　據(jù)測(cè)算，4月份一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均上漲1%，二三線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比平均分別下降0.1%和0.3%。業(yè)內(nèi)解讀稱，多個(gè)三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)早已飽和，房?jī)r(jià)漲幅已然透支。

　　三四線城市多面臨天量庫(kù)存，再加上經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡、公共資源不均衡、產(chǎn)業(yè)布局不均衡、人口不均衡以及政策作用不均衡等影響，去化壓力巨大。要有效化解房地產(chǎn)庫(kù)存，不僅需要政策之手給予支持，更需要這些城市大力發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)，留住有消費(fèi)能力的人口。同時(shí)，地方政府應(yīng)因地制宜，從需求角度引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。