◎張敬偉

　　21日閉幕的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要抓好去產(chǎn)能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板五大任務(wù)。其中提到通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，擴(kuò)大有效需求，打通供需通道，消化庫(kù)存，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，同時(shí)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組。

　　房地產(chǎn)業(yè)為中央所關(guān)切，凸顯其在宏觀經(jīng)濟(jì)中的重要作用，當(dāng)然也包括其存在的問(wèn)題。今年以來(lái)，中央從房貸首付、公積金貸款、利率優(yōu)惠、稅費(fèi)等方面開(kāi)了不少政策口子，鼓勵(lì)住房消費(fèi)。這些利好舉措主要目的不是為了穩(wěn)增長(zhǎng)，而是為了調(diào)結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)存在的結(jié)構(gòu)性難題是，庫(kù)存積累過(guò)多，消化庫(kù)存還需相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)間。

　　房地產(chǎn)業(yè)再回到前些年高開(kāi)高走的黃金時(shí)代不太現(xiàn)實(shí)，它也很難再像以前那樣成為刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)引擎。通過(guò)消化庫(kù)存，使房地產(chǎn)業(yè)重新進(jìn)入健康發(fā)展的軌道，已是當(dāng)務(wù)之急。

　　去庫(kù)存的壓力到底有多大？據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，10月末商品房待售面積已增至6.86億平方米，再創(chuàng)歷史新高。上述數(shù)據(jù)還只包括竣工后、未售出的現(xiàn)房，并未將大量已建設(shè)未竣工或者還未開(kāi)工的潛在庫(kù)存計(jì)算在內(nèi)。若再加上一些沒(méi)有計(jì)入統(tǒng)計(jì)的小產(chǎn)權(quán)房，庫(kù)存量還要嚴(yán)重。

　　按照今年樓市走向，以及一、二、三、四線(xiàn)城市銷(xiāo)售熱冷不均的情況看，一線(xiàn)城市庫(kù)存壓力較輕，或基本無(wú)壓力。但從每月公布的70個(gè)大中城市樓市數(shù)據(jù)看，50個(gè)城市（涵蓋代表性的三、四線(xiàn)城市）消化周期最少也要11.4個(gè)月。房地產(chǎn)業(yè)消庫(kù)存不解決，中央調(diào)結(jié)構(gòu)的去產(chǎn)能、去杠桿就難以完成。在這種情況下，去存庫(kù)成為中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的核心內(nèi)容之一，就不難理解了。

　　中央能夠釋放的政策性利好已經(jīng)基本到位，對(duì)三、四線(xiàn)城市的提振效應(yīng)并不明顯，樓市熱銷(xiāo)地區(qū)依然是一線(xiàn)城市。中國(guó)樓市的分化已成常態(tài)，這更增加了三、四線(xiàn)城市消化庫(kù)存的難度。甚至可以說(shuō)，三、四線(xiàn)城市對(duì)于土地開(kāi)發(fā)的超前消費(fèi)，幾乎成了難以破解的死循環(huán)。

　　如何用好中央工作會(huì)議給出的消化庫(kù)存藥方，治愈三、四線(xiàn)城市的樓市消化不良癥，值得關(guān)注。

　　加快農(nóng)民工市民化，讓農(nóng)民工購(gòu)房，擴(kuò)大樓市有效需求，的確可行。然而，戶(hù)籍制度改革尚未完全破局，且人口流動(dòng)有其自然規(guī)律，農(nóng)民工入城的趨利性選擇是發(fā)達(dá)地區(qū)和一、二線(xiàn)城市，對(duì)于三、四線(xiàn)城市消庫(kù)存貢獻(xiàn)不大。當(dāng)然，這會(huì)繼續(xù)推升一線(xiàn)城市的樓市量?jī)r(jià)齊升，也會(huì)增加一線(xiàn)城市對(duì)外來(lái)人口的公共服務(wù)壓力。

　　所以，利用以“農(nóng)村包圍城市”的方式消化三、四線(xiàn)城市的庫(kù)存，除了戶(hù)籍制度改革的配套，還需政策性的導(dǎo)流——引導(dǎo)農(nóng)民就地入戶(hù)，消化本地區(qū)城市樓市庫(kù)存。這也需要更周全的政策設(shè)計(jì)，而且不宜采取行政命令的強(qiáng)制方式，否則政策導(dǎo)流就有可能成為行政擾流。

　　房地產(chǎn)商順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整營(yíng)銷(xiāo)策略，確有潛力可挖。事實(shí)上，地產(chǎn)商對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)向的捕捉最為敏感，各類(lèi)優(yōu)惠性的營(yíng)銷(xiāo)策略也五花八門(mén)，但是要促其實(shí)實(shí)在在地降價(jià)銷(xiāo)售，同樣需要政策導(dǎo)航：一是政策面必須明確樓市由市場(chǎng)配置，促地產(chǎn)商放棄政策市的幻想；二是正視開(kāi)發(fā)商的利益訴求，在充分調(diào)研的基礎(chǔ)上對(duì)其開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行科學(xué)估算，然后促其薄利多銷(xiāo)；三是通過(guò)政府贖買(mǎi)的方式，將商品房轉(zhuǎn)為保障房。但是，政策面應(yīng)堅(jiān)持有所為有所不為的原則，不能以權(quán)力之手干預(yù)開(kāi)發(fā)商正常的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)。

　　積極的樓市消庫(kù)存之策，還包括要提升住房消費(fèi)水平。全面兩孩時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，利用人口紅利的增加提升剛需和改善住房需求才是正途?，F(xiàn)在看似是房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷周期，但假以時(shí)日，通過(guò)調(diào)結(jié)構(gòu)的一攬子改革，庫(kù)存總是可以消化掉的。

　　從寶能系在資本市場(chǎng)舉牌萬(wàn)科的事件來(lái)看，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)受到新資本的挑戰(zhàn)。傳統(tǒng)地產(chǎn)商和房地產(chǎn)市場(chǎng)必須與時(shí)俱進(jìn)，通過(guò)創(chuàng)新思維，在資本因素倒逼和市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下，主動(dòng)適應(yīng)市場(chǎng)節(jié)奏，去疴消積。這也是房地產(chǎn)市場(chǎng)消化庫(kù)存的積極因素。政策面提供的消庫(kù)存藥方是原則性，市場(chǎng)則是動(dòng)態(tài)調(diào)整的。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)消庫(kù)存的療效如何，長(zhǎng)遠(yuǎn)看將是積極辯證的過(guò)程。

　?。ㄗ髡邽椴旃枌W(xué)會(huì)研究員）