當(dāng)下石家莊的寫字樓市場(chǎng)，放量供應(yīng)的背后是滯銷。二三線城市寫字樓去化已成為業(yè)內(nèi)公認(rèn)的“硬骨頭”——在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)偏重第二產(chǎn)業(yè)的河北，到哪里去打撈足夠的第三產(chǎn)業(yè)公司填滿一棟棟格子間，這是令營(yíng)銷總監(jiān)們百思不得其解的難題，直接決定了寫字樓項(xiàng)目的銷售前景。為寫字樓尋找增量的使用者，是寫字樓項(xiàng)目解決去化問(wèn)題的前提和基礎(chǔ)。但一個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)非一己之力所能左右，如何在常規(guī)辦公需求之外，尋找寫字樓建筑嫁接其他需求的N種可能，已成為解決石家莊寫字樓去化問(wèn)題的關(guān)鍵。

　　12月22日，由燕趙晚報(bào)樓市快報(bào)和贏商網(wǎng)河北站共同主辦的專業(yè)分享沙龍活動(dòng)在北方綠野建筑設(shè)計(jì)有限舉行公司，沙龍從北方綠野的一個(gè)成功案例樂(lè)宸商務(wù)開(kāi)始。樂(lè)宸商務(wù)從創(chuàng)意寫字樓華麗轉(zhuǎn)身為醫(yī)療主題的單體建筑，期間經(jīng)過(guò)了一波三折的決策過(guò)程，這座寫字樓何以能夠在定位上形成顛覆式調(diào)整？成功轉(zhuǎn)身的關(guān)鍵點(diǎn)有哪些？這個(gè)案例對(duì)于石家莊的寫字樓市場(chǎng)又有何借鑒意義？北方綠野建筑設(shè)計(jì)有限公司董事長(zhǎng)兼總建筑師郝衛(wèi)東圍繞寫字樓的功能變革進(jìn)行了闡述。產(chǎn)業(yè)與寫字樓的多元融合，為寫字樓和第三產(chǎn)業(yè)的擴(kuò)容提供了多種可能，尤其是寫字樓前期的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，應(yīng)該融入清晰的產(chǎn)業(yè)思維，才會(huì)突破建筑的物理空間，形成寫字樓的可持續(xù)性生存。

　　現(xiàn)場(chǎng)嘉賓們從自家項(xiàng)目和自身專業(yè)積累出發(fā)，就一些實(shí)際遇到的難題進(jìn)行了探討。

　　□本報(bào)記者 劉青

　　未來(lái)的設(shè)計(jì)理念核心

　　是建筑功能的可持續(xù)性

　　樂(lè)宸商務(wù)項(xiàng)目位于紅旗大街與石銅路口，位于5條道路的交匯口。這個(gè)項(xiàng)目從最初設(shè)計(jì)到最后建筑成型，經(jīng)歷了一波三折的過(guò)程，它的前世今生，可以成為寫字樓成功的案例進(jìn)行分享。首先，該項(xiàng)目場(chǎng)地受多方因素限制，我們感覺(jué)它比較適合設(shè)計(jì)成一個(gè)異形建筑。各種因素交織，計(jì)算可建設(shè)空間是2700平米左右。這樣的狀態(tài)下，建筑該怎么做，我們做了大量的分析。這個(gè)建筑將必不可避免成為地標(biāo)，成為整個(gè)街區(qū)的軸心，那么還要顧及周邊景觀和建筑形態(tài)的和諧等因素。

　　我們?cè)O(shè)計(jì)了三種模式，多次修改，最終誕生了一個(gè)最后效果——水滴環(huán)形加核心島的模式。從設(shè)計(jì)的可持續(xù)性角度，和業(yè)主進(jìn)行了探討。最初設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留了很多開(kāi)口，為以后的功能調(diào)整預(yù)留了空間。

　　在項(xiàng)目封頂后，開(kāi)發(fā)商的想法改變，根據(jù)集團(tuán)的發(fā)展需要決定自持，并導(dǎo)入河北省生殖婦產(chǎn)醫(yī)院，調(diào)整為醫(yī)療型建筑。醫(yī)療建筑特點(diǎn)和一般建筑有很大不同，且很少有高層建筑。我們充分利用現(xiàn)有建筑設(shè)計(jì)條件，對(duì)建筑功能空間重新進(jìn)行了優(yōu)化，從商務(wù)需求轉(zhuǎn)換到醫(yī)療空間的分割。新增兩部醫(yī)用電梯，增設(shè)大門雨棚，并對(duì)底商部分進(jìn)行了功能改造。

　　我認(rèn)為這個(gè)項(xiàng)目的成功“轉(zhuǎn)型”是可復(fù)制的。首先，其能夠成功轉(zhuǎn)型的前提是其開(kāi)放的大空間布局，賦予了建筑多功能的通用性，對(duì)其承接全新的空間功能轉(zhuǎn)化有很大幫助。通過(guò)此案例，北方綠野也堅(jiān)定了一個(gè)方向，即做中國(guó)可持續(xù)建筑的踐行者。所謂可持續(xù)建筑，首先就要建設(shè)能夠適應(yīng)未來(lái)的產(chǎn)品，要考慮到建筑在全生命周期內(nèi)功能和定位改造的可能，此外，建材、設(shè)備的選擇也要經(jīng)得起時(shí)間的考驗(yàn)，建筑才能在未來(lái)的空間存活下去。對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，建筑的改造和轉(zhuǎn)型意味著將投入一筆資金，但今天追加的改造投入，一定會(huì)成為未來(lái)收益的基礎(chǔ)，要本著給子孫后代百年計(jì)的理念去設(shè)計(jì)產(chǎn)品。

　　要對(duì)客戶的長(zhǎng)期使用

　　和增值有使命感

　　我認(rèn)為寫字樓“轉(zhuǎn)型”時(shí)，層高、空間等問(wèn)題是必然要面對(duì)的。樓層越高，空間越大，未來(lái)可變更性越大。從后期市場(chǎng)消化的環(huán)節(jié)看，改造成本必須要向產(chǎn)品定位妥協(xié)，就是要細(xì)算經(jīng)濟(jì)賬。買寫字樓的客戶對(duì)物業(yè)的金融屬性很看重，越是高品質(zhì)的寫字樓越是能夠吸引優(yōu)質(zhì)的客戶，無(wú)論是租還是在售，品質(zhì)是第一位的。

　　以后單位平方面積的人會(huì)有很大的增加，設(shè)計(jì)時(shí)要有前置的預(yù)留計(jì)劃?，F(xiàn)在小格子公寓遍地是，開(kāi)始變現(xiàn)率很好，可是實(shí)際上除了辦公成本極低的小公司，一般大公司也不會(huì)選擇這樣的小戶型。投資者買了以后，回報(bào)率不能達(dá)到預(yù)期。所以搞開(kāi)發(fā)不能夠僅僅局限于一個(gè)目的，要對(duì)客戶長(zhǎng)期使用和增值有使命感。開(kāi)發(fā)商的理念，和開(kāi)發(fā)商本身資金的擁有量，對(duì)變現(xiàn)的需要，都決定了對(duì)設(shè)計(jì)單位的要求，有時(shí)設(shè)計(jì)單位也很無(wú)奈。

　　大健康產(chǎn)業(yè)將成為寫字樓新寵

　　看到寫字樓華麗轉(zhuǎn)身成醫(yī)療機(jī)構(gòu)，讓我想到了最近國(guó)家密集推出的扶助和支持民營(yíng)資本辦醫(yī)療的政策，引導(dǎo)民營(yíng)資本向醫(yī)療養(yǎng)生方向發(fā)展。醫(yī)療業(yè)態(tài)進(jìn)入寫字樓，現(xiàn)在許多地方也有成功先例，不僅僅是醫(yī)院，包括泛醫(yī)療、大健康的概念，未來(lái)月子中心、牙科醫(yī)院、養(yǎng)生等輕資產(chǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu)以及教育、文化等產(chǎn)業(yè)都能走進(jìn)寫字樓。我們新合作城市廣場(chǎng)之前也關(guān)注并尋找過(guò)這種機(jī)會(huì)，今天的事實(shí)證明這種嘗試是可行的。

　　電梯、衛(wèi)生間全部放入中心地帶

　　為什么開(kāi)始設(shè)計(jì)的是寫字樓，后來(lái)成功的改造成了醫(yī)院呢？這個(gè)產(chǎn)品交通核和空間預(yù)留布置的很好，電梯、衛(wèi)生間全部放入了中心地帶，原來(lái)只有6到8部電梯，最后考慮到做醫(yī)院需要更多的電梯，特別是可以放擔(dān)架的醫(yī)療梯，所以我們就預(yù)留了2部，我認(rèn)為有足夠的預(yù)留空間是轉(zhuǎn)型基礎(chǔ)。

　　有形空間，無(wú)限可能

　　今天的沙龍是對(duì)寫字樓意識(shí)形態(tài)的一個(gè)顛覆式改變。我們?cè)趯懽謽情_(kāi)發(fā)上已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)誤區(qū)，提及字樓，意念中就是商務(wù)和辦公，這個(gè)定義很狹窄，太單一。寫字樓以后的開(kāi)發(fā)模式要改變，單純做物理空間沒(méi)有意義，要導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)思維，設(shè)計(jì)公司的業(yè)務(wù)要延展。這要求開(kāi)發(fā)商的資源整合能力要更強(qiáng)。

　　和單純的技術(shù)設(shè)計(jì)不一樣，將來(lái)的寫字樓更多是一種復(fù)合業(yè)態(tài)產(chǎn)品，比如做別墅式，公園式商務(wù)概念，包括現(xiàn)有所有的三產(chǎn)概念都可以容納進(jìn)去。高端產(chǎn)品銷售、文化、商業(yè)活動(dòng)都走進(jìn)了寫字樓，寫字樓容納業(yè)態(tài)的范圍更廣，復(fù)合內(nèi)涵會(huì)越來(lái)越多，我們的三產(chǎn)可能不再局限于商場(chǎng)和商鋪。寫字樓的建筑形態(tài)、空間功能將會(huì)日益模糊，隨著它所承載的產(chǎn)業(yè)邊界的不斷外延，寫字樓會(huì)演變?yōu)楹w多維第三產(chǎn)業(yè)的公共平臺(tái)，這是人口聚集和城市核心區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化的一種方向。設(shè)計(jì)的作用對(duì)寫字樓影響越來(lái)越大。過(guò)去是爆發(fā)式增長(zhǎng)，對(duì)功能研究較少，以后設(shè)計(jì)會(huì)從根本理念上對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行引導(dǎo)。

　　寫字樓的多元化

　　定位已成趨勢(shì)

　　今天從邯鄲趕過(guò)來(lái)，主要是想學(xué)習(xí)。從分享案例看到寫字樓功能的轉(zhuǎn)變，我真是羨慕有加。因?yàn)榈赜虻牟顒e，我們的項(xiàng)目從產(chǎn)品開(kāi)發(fā)理念到現(xiàn)在的銷售，都跟石家莊有很大的不同。但是今天沙龍的主題以如此新穎的角度，闡述了寫字樓的共性問(wèn)題“用事實(shí)說(shuō)話，讓專家解惑”，讓我們對(duì)于寫字樓的多元化發(fā)展趨勢(shì)有了清晰的認(rèn)知。

　　本市寫字樓區(qū)域

　　分布不均

　　石家莊寫字樓區(qū)域分布不均衡，總量過(guò)剩、大量寫字樓滯銷之下，有些區(qū)域缺乏純正寫字樓。說(shuō)到“轉(zhuǎn)型”問(wèn)題，我認(rèn)為如果在層高、開(kāi)間等不方便改變的情況下，能變的只有服務(wù)。產(chǎn)品前期設(shè)計(jì)師可以找好的，服務(wù)不到位會(huì)大打折扣。

　　西美地產(chǎn)營(yíng)銷總監(jiān) 李秀靜