一直以來(lái)，個(gè)人投資者都會(huì)把房地產(chǎn)與集合信托聯(lián)系到一起。這是因?yàn)?，房地產(chǎn)行業(yè)資金需求量較大，在項(xiàng)目實(shí)施的過(guò)程中有土地或者在建工程作為抵/質(zhì)押物，風(fēng)險(xiǎn)容易控制。這些特點(diǎn)容易獲得信托資金，尤其是集合信托資金的青睞。數(shù)據(jù)也顯示，集合信托中，房地產(chǎn)領(lǐng)域信托存量規(guī)模占比一度逼近20%。但是，2015年以來(lái)，該領(lǐng)域存量規(guī)模占比已連續(xù)3個(gè)季度低于10%。

　　房地產(chǎn)信托領(lǐng)域出現(xiàn)如此大的降幅有以下原因：第一，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)進(jìn)入調(diào)整期，整個(gè)行業(yè)的投資下降（施工面積下降），帶動(dòng)了正常融資需求的下降；第二，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始分化——實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商可以通過(guò)債券融資、股票融資等，低成本融得資金，而實(shí)力一般的開(kāi)發(fā)商隨著經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)上升，融資變得困難；第三，前期房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)暴露，一定程度上降低了信托公司（作為管理人）及商業(yè)銀行（作為單一資金信托委托方）的風(fēng)險(xiǎn)偏好。

　　在這樣的背景下，房地產(chǎn)業(yè)態(tài)已發(fā)生了變化。這將引起房地產(chǎn)領(lǐng)域信托出現(xiàn)新的交易結(jié)構(gòu)與收益結(jié)構(gòu)，并成為該領(lǐng)域新的增長(zhǎng)點(diǎn)，具體表現(xiàn)在以下兩點(diǎn)：

　　首先，行業(yè)的重組機(jī)會(huì)會(huì)帶來(lái)并購(gòu)重組基金的興起。重組本身比正常經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大，重組方在融資時(shí)一般會(huì)考慮風(fēng)險(xiǎn)的隔離與轉(zhuǎn)移，這就決定了房地產(chǎn)并購(gòu)業(yè)務(wù)基金在產(chǎn)品端不會(huì)再是以前的固定收益格局，可能會(huì)出現(xiàn)其他收益結(jié)構(gòu)。不管出現(xiàn)哪種結(jié)構(gòu)，“剛性兌付”的制約都會(huì)有所放松，甚至被直接突破。但這需要信托公司更加秉承謹(jǐn)慎管理的原則。

　　其次，行業(yè)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)帶來(lái)資產(chǎn)證券化需求與類REITS（房地產(chǎn)信托投資基金）需求。以往談及REITS，人們往往認(rèn)為其短期內(nèi)在國(guó)內(nèi)很難發(fā)展，因?yàn)檎麄€(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都是重資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，拿地、囤地、開(kāi)發(fā)都是開(kāi)發(fā)商出錢，退出之路只有銷售，整個(gè)投資回收期極短，無(wú)法做現(xiàn)金流折現(xiàn)。但目前，一線開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始主動(dòng)在輕資產(chǎn)化，不管房企輕資產(chǎn)化是出于“情懷”，還是出于分散現(xiàn)金回收時(shí)點(diǎn)從而分散風(fēng)險(xiǎn)的考慮，都為房產(chǎn)證券化、類REITS提供了現(xiàn)金流上的可能。并且，證券化還能將收益權(quán)進(jìn)行分級(jí)，從而實(shí)現(xiàn)杠桿融資，減少財(cái)務(wù)成本，擴(kuò)大資金來(lái)源。