外來人口難支撐被豪宅住房

　　最近一段時(shí)間以來，熱點(diǎn)城市土地交易價(jià)格屢屢創(chuàng)出新高，樓面價(jià)格高出同區(qū)域存量住宅，“面粉價(jià)格高過面包”的現(xiàn)象已司空見慣，熱點(diǎn)城市住宅“被豪宅化”的風(fēng)險(xiǎn)凸顯。雖然“被豪宅化”可以一定程度刺激剛性及改善性需求入市，特別是外來人口剛性住宅需求釋放，但外來人口終究難以支撐“被豪宅化”住宅，高房價(jià)以及由高房價(jià)帶來的高昂生活成本，可能降低城市經(jīng)濟(jì)活力。

　　熱點(diǎn)城市房價(jià) 有“被豪宅化”風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年1-11月，一線城市北京、上海土地出讓金累計(jì)均已超過千億元，分別達(dá)到1904億及1368億。廣州土地出讓金雖未過千億，但同比增長8.2%。當(dāng)前我國房地產(chǎn)市場區(qū)域結(jié)構(gòu)化矛盾進(jìn)一步加劇，熱點(diǎn)城市土地和住房交易整體活躍，一線城市無疑成為熱點(diǎn)中的熱點(diǎn)。這與資金大量涌入一線城市有著直接關(guān)系。2015年11月，全國300城市合計(jì)土地出讓金2418億元，而一線城市土地出讓金就達(dá)到1053億元，占比接近一半。一線城市地王已經(jīng)司空見慣，地價(jià)已經(jīng)超過同區(qū)域存量住房交易價(jià)格，意味著未來住宅建成后的市場價(jià)格將大幅上漲，將同時(shí)帶動(dòng)同區(qū)域存量住房交易價(jià)格。

　　外來人口一定程度支撐了當(dāng)前熱點(diǎn)城市房價(jià)高位運(yùn)行。深入分析熱點(diǎn)城市住房交易結(jié)構(gòu)數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，存量住宅交易量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新建商品房，住宅交易區(qū)位向城市邊緣運(yùn)動(dòng)，這些情況表明，處在住宅終端剛性需求的外來人口在很大程度上支撐了當(dāng)前熱點(diǎn)城市房價(jià)高位運(yùn)行。據(jù)中介數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2015年1-10月北京二手房住宅成交158328套，網(wǎng)簽套數(shù)同比翻番，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過新建商品房成交套數(shù)。

　　同時(shí)，北京新房交易重心向房山、通州、豐臺(tái)、昌平等城市遠(yuǎn)郊區(qū)轉(zhuǎn)移。這些情況表明，外來人口作為住宅終端需求群體，通過購買城市遠(yuǎn)郊區(qū)和二手房，支撐了改善性住房需求，以及熱點(diǎn)城市房價(jià)高位運(yùn)行。事實(shí)上，北京、上海等一線城市動(dòng)輒近千萬元一套的房產(chǎn)，也大多超過了城市中等收入群體的購買能力。如果不是通過住房置換鏈條，那么今年年初以來熱點(diǎn)城市的高價(jià)商品房就因?yàn)闈撛谫徺I群體缺乏流動(dòng)性而無法成交。這些城市存量房交易之所以如此活躍，很大程度上是由外來人口支撐起城市住房置換的鏈條。

　　外來人口 經(jīng)濟(jì)實(shí)力有限

　　但應(yīng)該看到，外來人口終究無法支撐熱點(diǎn)城市“被豪宅化”的風(fēng)險(xiǎn)。毋庸置疑，熱點(diǎn)城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，教育醫(yī)療資源豐富，就業(yè)機(jī)會(huì)相對(duì)充裕，對(duì)外來人口具有強(qiáng)大的吸引力。但城市人口增長并非沒有約束，自然資源稟賦、城市管理能力、工作生活舒適度、城市生態(tài)環(huán)境等因素，都將制約城市人口流入。當(dāng)前冬季北方愈演愈烈的霧霾，與特大城市人口規(guī)模過度聚集導(dǎo)致污染物無法及時(shí)消散存在密切的關(guān)系。不僅如此，外來人口過度聚集城市，也將對(duì)周邊城鎮(zhèn)形成虹吸效應(yīng)，導(dǎo)致周邊城市發(fā)展速度滯后，加劇區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展不平衡。

　　隨著互聯(lián)網(wǎng)+經(jīng)濟(jì)的興起，人口集聚所帶來的成本降低效應(yīng)已經(jīng)并不明顯。而城市生活舒適度反而成為人們考量的一個(gè)重要因素。就業(yè)機(jī)會(huì)并不依賴特定城市，通過“互聯(lián)網(wǎng)+”全天候無限制聯(lián)系，降低了外來人口流入城市的必要性。同時(shí)，外來人口本身屬于受雇傭群體，經(jīng)濟(jì)實(shí)力整體薄弱，對(duì)熱點(diǎn)城市高房價(jià)的接受程度有限，最終迫使這些人不斷向城市遠(yuǎn)郊區(qū)移動(dòng)。熱點(diǎn)城市建設(shè)攤大餅的結(jié)果，最終是形成多個(gè)衛(wèi)星城市，“多中心布局”所引發(fā)的住宅流動(dòng)性下降，反而限制了城市房價(jià)進(jìn)一步上漲的空間。

　　高房價(jià)降低了 城市經(jīng)濟(jì)競爭力

　　深入分析熱點(diǎn)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不難發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)是支撐城市經(jīng)濟(jì)增長的兩大支柱性產(chǎn)業(yè)。從需求端分析，個(gè)別城市房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比重接近50%。從供給端分析，資金大量聚集熱點(diǎn)城市，是金融業(yè)繁榮的重要推動(dòng)力量。但以房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)為兩大支撐的城市經(jīng)濟(jì)存在脆弱性。從房地產(chǎn)業(yè)分析，熱點(diǎn)城市蓋房終究有止境。從金融業(yè)分析，容易受到經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響。高房價(jià)以及由此推升的高昂生活成本，決定了從事低附加值的人群在城市生活舉步維艱，但他們提供的服務(wù)又是城市生活不可或缺的。

　　應(yīng)該看到，受高房價(jià)制約，各個(gè)熱點(diǎn)城市經(jīng)濟(jì)規(guī)劃均提出要發(fā)展高端制造業(yè)、高附加值產(chǎn)業(yè)。但高端制造業(yè)和高附加值產(chǎn)業(yè)對(duì)城市人口的吸收能力畢竟有限。事實(shí)上，很多高端制造業(yè)和高附加值產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)基地并不在該城市。目前熱點(diǎn)城市不斷上升的人口規(guī)模，并不必然是趨勢。一旦房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展陷入停滯，城市就業(yè)機(jī)會(huì)也將顯著下降，外來人口流入也將見頂?？膳碌氖?，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展或已經(jīng)陷入“自我支撐”的惡性循環(huán)，“人口流入支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量拿地開發(fā)住宅，而住宅開發(fā)吸引更多人口流入”，最終熱點(diǎn)城市也將面臨當(dāng)前鋼鐵行業(yè)巨大產(chǎn)能過剩問題，不能不值得高度警惕。

　　進(jìn)一步說，熱點(diǎn)城市對(duì)周邊城市資源和人口的虹吸，是否更有利于經(jīng)濟(jì)社會(huì)環(huán)境發(fā)展，仍需要深入分析研究。

　　當(dāng)前應(yīng)該高度關(guān)注包括外來人口在內(nèi)的中低收入群體的剛性住房需求。在熱點(diǎn)城市“被豪宅化”趨勢進(jìn)一步加劇的情況下，商品房基本上超出這些人的購買力。但因?yàn)闊狳c(diǎn)城市外來人口眾多，無論是提供廉租房，還是限價(jià)房，都是件操作上極為棘手的事情。熱點(diǎn)城市外來人員的本地居民化，在高房價(jià)壓力下，將會(huì)是巨額支出。可見，熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲有基礎(chǔ)，但漲幅空間受約束。