最能反映市場變化的深圳二手住房市場，近期已經(jīng)出現(xiàn)了明顯調(diào)整。

　　對于2015年上半年(主要是4至5月份)深圳房價為何帶頭暴漲，就連業(yè)內(nèi)專家都稱“看不懂”。如果拿供求關(guān)系、適齡購房人口、創(chuàng)業(yè)高凈值人群等原因來說事，這是站不住腳的，因為這些原因放在2011~2014年的任何一年都存在；如果拿貨幣寬松、樓市政策松綁、刺激改善型需求等原因來說事，也是站不住腳的，因為這些因素在北上廣同樣存在。

　　絞盡腦汁，做遍調(diào)查，挑燈討論，我們找到了股市的“財富效應(yīng)”這個原因。說白了，就是資本市場賺了錢，拿來買房子，也包括支持大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新背景下，通過資本市場獲得資金或減持股份的創(chuàng)業(yè)老板們。最初，我們不是很相信這一原因，但聽專家一講，覺得不無道理。目前，深圳本地開戶的股市賬戶數(shù)已超過1200萬，2014年深圳常住人口僅1077萬人，人均股票賬戶數(shù)全國第一。2015年一季度末，深圳新開戶超過57萬，占廣東省同期新開戶總數(shù)的67%，也是此輪牛市全國新開戶最多的城市。

　　在深圳狹小的空間內(nèi)，集聚了2000萬人口、1000多個產(chǎn)業(yè)園區(qū)、185.8萬戶商事主體(每10個人中就有一個老板)。在大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的激勵下，深圳迅速成為互聯(lián)網(wǎng)之都、創(chuàng)業(yè)之都(集中了2/3的私募)和中國的“硅谷”。2014年，深圳市新增中小企業(yè)19.6萬家，上市備案企業(yè)達940家，中小板和創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)總量連續(xù)8年位居國內(nèi)大中城市首位，通過減持和套現(xiàn)，迅速出現(xiàn)了一批富裕群體，他們也是深圳近期購房的主力。

　　調(diào)查來看，購房者的手法很“任性”，對于高房價有很強的接受能力；操作非常果斷，出手毫不猶豫，甚至怕買不到；800萬以上的高價住宅在4至5月份成交量上漲超過50%、占比達到20%；拿炒股的手法來買房，優(yōu)質(zhì)公共配套區(qū)域(福田、羅湖)并沒有在此輪樓市火熱中被眷顧，取而代之的是帶有概念的熱點片區(qū)，如自貿(mào)區(qū)、前海概念、福田后花園等等，和炒股是何等的類似；投資性購房占比近三成，而年初僅占一成。

　　由此，股市財富效應(yīng)導(dǎo)致樓市的短期購買力迅速提升，這應(yīng)該是深圳此輪房價暴漲的主要原因，與2007那一波股市上漲行情中，深圳房價領(lǐng)漲全國如出一轍，只不過這一輪股市的財富效應(yīng)更顯著而已。但是，資本潮來也快、去也快，隨著財富效應(yīng)的衰退、創(chuàng)業(yè)板泡沫破滅，前期資金堆積對于房價的推動消失了，而透支性上漲、泡沫化上漲卻開始顯現(xiàn)。

　　6月份，盡管數(shù)據(jù)表現(xiàn)上深圳房價還在上漲，但更多是由于網(wǎng)簽滯后而造成的。同時，4至5月份產(chǎn)權(quán)登記中心工作量突然放大，每天“放號”數(shù)量有限，造成6月份的房價“被上漲”。從6月下旬開始，實際成交量已經(jīng)開始穩(wěn)定和緩慢下降，房價漲幅放緩。6月下旬以來，登記中心單日最高收文量已經(jīng)從4、5月份的4000份下降到目前的3300份。

　　春江水暖鴨先知，最能反映市場變化的二手住房市場，已經(jīng)出現(xiàn)了明顯調(diào)整。進入7月份后，中介店鋪的客戶上門量，相比5、6月份高峰期驟然減少，業(yè)主報價已現(xiàn)松動，特別是前期房價上漲超過40%的區(qū)域，如前海、南山南區(qū)、坂田、龍華、寶安南區(qū)等等。試想，這些區(qū)域半年內(nèi)上演“破三望四探五”的房價飆漲激情大戲，而公共服務(wù)卻差得不得了，人才的月收入也才1萬元左右，這正常嗎？可持續(xù)嗎？

　　作為先行指標的中原業(yè)主報價指數(shù)，在7月份的第一周和第二周分別為63.6%和45%，較前一周大幅下降8.3個百分點和18.6個百分點。就如明斯基(Hyman Minsky)提出的“金融不穩(wěn)定假說”四階段一樣，在市場亂象叢生中，也潛藏著必然下跌的種種跡象，如套取銀行貸款買房、概念性炒作、賣家違約案增加10倍、因股市大跌而退房等等。大漲之后必然下跌，在2003至2005年的上海樓市、2007至2008的深圳樓市、2013至2014的北京樓市都有先例，深圳這次不會是例外。

　　(作者供職于深圳市房地產(chǎn)研究中心)