□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡駿

　　在剛剛過去的11月，上海樓市成交依然火爆。一方面是政策的持續(xù)寬松；另一方面是臨近年底，房企依然有動(dòng)力為全年業(yè)績(jī)?cè)錾?。目前看來，貫穿全年的軋空上揚(yáng)行情基本確定。

　　均價(jià)上漲

　　房?jī)r(jià)無疑是樓市火爆的表現(xiàn)之一。

　　據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，11月上海市商品住宅成交均價(jià)為34730元/平方米，環(huán)比上漲4.7%，同比上漲25.4%。

　　除了研究機(jī)構(gòu)的宏觀數(shù)據(jù)之外，各個(gè)案場(chǎng)的實(shí)際成交價(jià)格也上行明顯。某樓盤的銷售人員就坦言：“年初至年尾相同的戶型已上漲10000元/平方米，但買家依舊熱情不減。”12月原本是開發(fā)商提高打折力度的促銷季，而今卻可能成為均價(jià)上揚(yáng)的熱銷季。

　　來自上海中原地產(chǎn)研究咨詢部的分析認(rèn)為，由于高端項(xiàng)目表現(xiàn)搶眼，帶動(dòng)均價(jià)上揚(yáng)，由此，市場(chǎng)再度創(chuàng)出月度成交均價(jià)歷史新高。

　　目前，改善型產(chǎn)品繼續(xù)保持較高活力。數(shù)據(jù)顯示，11月，單價(jià)5萬元/平方米以上產(chǎn)品成交1869套，環(huán)比增加16.3%。此外，當(dāng)期高價(jià)豪宅表現(xiàn)更為突出，單價(jià)10萬元/平方米以上項(xiàng)目成交83套，環(huán)比增加33.9%。今年高端產(chǎn)品熱銷引發(fā)的價(jià)格結(jié)構(gòu)性上漲一直存在。

　　與此同時(shí)，火熱的市場(chǎng)使多數(shù)開發(fā)商在11月就完成了全年的銷售指標(biāo)。壓力釋放后，房企在決定產(chǎn)品價(jià)格時(shí)更加游刃有余。

　　今年的樓市用人氣“爆棚”來形容亦不為過。自住需求的釋放、高端置業(yè)者對(duì)于資產(chǎn)配置的選擇等，市場(chǎng)供求關(guān)系的變化也成為影響房?jī)r(jià)上漲的主因之一。

　　供不應(yīng)求

　　從成交情況來看，11月上海市商品住宅的成交量近150萬平方米，延續(xù)了“金九鉆十”的熱度，并且超過“金九”與“鉆十”持平，是2010年以來近6年的11月同期新高。而11月商品住宅的供應(yīng)量為89.4萬平方米，環(huán)比下滑48.7%，同比下滑27.5%。由此，11月商品住宅市場(chǎng)供求比僅為0.59：1，呈現(xiàn)供不應(yīng)求的狀態(tài)。

　　上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟表示，11月雖然供應(yīng)量下滑，但成交依然熱度不減，在近十年11月的表現(xiàn)中，僅次于2009年，為今年“暖冬”行情拉開了序幕。

　　事實(shí)上，11月雖然供應(yīng)量下滑，但實(shí)際開盤量并不少，特別是不少前期入市的高端項(xiàng)目，紛紛選擇在該月或近期開盤。一方面是今年政策面的持續(xù)寬松導(dǎo)致樓市熱度持續(xù)升溫；另一方面臨近年底，房企紛紛做最后沖刺。

　　另外，從城市的角度來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的現(xiàn)象已日益明顯，從房企總部東遷上海、不惜重金拿地等動(dòng)作表明，回歸一線成為了更多房企的認(rèn)知，而擁有更好城市資源和生活配套的上海也受到了更多買房人的青睞。

　　誰在買房？

　　在量?jī)r(jià)齊升、表現(xiàn)強(qiáng)勁的樓市，究竟誰在買房？

　　從城市舊改提速促成的買房熱到“滬漂”多年圓上海夢(mèng)的新上海人；從搶占市中心的改善客到置業(yè)豪宅的高端買家……事實(shí)上，2015年的行情令很多業(yè)內(nèi)人士都直呼有些“看不懂”，但市場(chǎng)自有其說服力——

　　年內(nèi)動(dòng)遷的征先生，今年以350萬元買入了寶山新房。當(dāng)征先生決定出手時(shí)，還是發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)已經(jīng)比之前看的時(shí)候漲了10%，雖然覺得“跳價(jià)過猛”，征先生還是用拆遷補(bǔ)償款加上積蓄，入手了一套商品房。在他看來，商品房綠化多、戶型好，而自己每月僅需還2000多元貸款，壓力并不大。

　　當(dāng)下，內(nèi)中環(huán)間的樓盤很多都逼近千萬元，不少人心生感慨，市場(chǎng)哪里來如此多的需求？銷售顧問小嚴(yán)一語道破：不是“土豪”多，而是置換無壓力?！笆聦?shí)上，很多改善型買家通常在項(xiàng)目周邊就有房產(chǎn)，將手中的房源賣出付首付，剩余的資金用貸款解決亦很輕松，如此生活品質(zhì)提升了，實(shí)際支出卻不多。這尚未考慮貨幣貶值、房?jī)r(jià)上漲等因素，買房的吸引力可想而知?！?/p>

　　政策的寬松、需求的釋放使2015年樓市熱度得以持續(xù)。在上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦看來，今年僅剩最后一個(gè)月，房企抓緊最后時(shí)機(jī)進(jìn)行沖刺勢(shì)在必行，而當(dāng)前市場(chǎng)交易情緒還在較高溫度，市場(chǎng)供應(yīng)再度放量后，成交仍然有望維持在高位。