“3.0版城市”既適合工作也適合居住 整體規(guī)劃、一次性大手筆投入的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒

　　擴(kuò)容后的上海自貿(mào)區(qū)正在吸引著大量的高素質(zhì)企業(yè)和人才落戶。如何留住人才、始終保持上海的城市競(jìng)爭(zhēng)力？上海給出的答案是：“糾偏”樓市，讓“中等收入家庭”能在上海買(mǎi)得起房、安得了家。

　　文/圖：廣州日?qǐng)?bào)上海特派記者 王荔玨、鄒峻

　　前灘

　　上海浦東繼陸家嘴開(kāi)發(fā)之后的一個(gè)新的開(kāi)發(fā)區(qū)域，功能定位重點(diǎn)發(fā)展三大核心功能，即：總部商務(wù)、文化傳媒、運(yùn)動(dòng)休閑。

　　面積：北起川楊河，南至中環(huán)線(華夏路)，東起濟(jì)陽(yáng)路，西至黃浦江，總用地面積283.17公頃，沿黃浦江岸線長(zhǎng)度約為2.3公里。

　　規(guī)劃人口：2.5萬(wàn)人

　　走進(jìn)自貿(mào)區(qū)

　　上海樓市最熱當(dāng)屬前灘

　　被譽(yù)為“陸家嘴第二” 頂尖開(kāi)發(fā)集團(tuán)云集

　　前灘，被譽(yù)為“第二個(gè)陸家嘴”，這是一片占地2.83平方公里的未開(kāi)發(fā)的“處女地”，位于黃浦江以東、川楊河以南、濟(jì)陽(yáng)路以西、華夏西路以北，被定位為“一個(gè)‘3.0版’的城市模板，用3~5年時(shí)間打造成上海新的世界級(jí)中央商務(wù)區(qū)”。記者一行此次前往上海探訪自貿(mào)區(qū)樓市，幾乎每一位被采訪的人士都告訴記者：“現(xiàn)在不僅自貿(mào)區(qū)最熱的板塊是前灘，全上海最熱的地方也是前灘?！?/p>

　　我們這次的上海自貿(mào)區(qū)樓市大調(diào)查采訪，就從踏上前灘這片熱土開(kāi)始。

　　現(xiàn)在的前灘就像十多年前的珠江新城

　　前灘的全稱叫“上海前灘國(guó)際商務(wù)區(qū)”，是上海中環(huán)線以內(nèi)少數(shù)還沒(méi)有開(kāi)發(fā)的地塊之一，開(kāi)車(chē)從上海最標(biāo)志性的核心區(qū)人民廣場(chǎng)出發(fā)，上南北高架，走盧浦大橋下來(lái)到達(dá)前灘，不堵車(chē)的話不用半小時(shí)就到了，這里離虹橋機(jī)場(chǎng)和浦東機(jī)場(chǎng)也不遠(yuǎn)。

　　記者的采訪車(chē)在前灘一路暢行，感覺(jué)像是回到了十多年前的廣州珠江新城，相似的是馬路兩旁的圍墻內(nèi)熱火朝天建設(shè)中的工地，而馬路上卻行人罕至。不同的是前灘的道路設(shè)計(jì)更寬，多為雙向八車(chē)道以上，而且從工地圍墻的范圍看，每個(gè)項(xiàng)目似乎占地規(guī)模都挺大，絕不是切成“豆腐塊”式的開(kāi)發(fā)。最亮點(diǎn)的，還是圍墻上標(biāo)示的開(kāi)發(fā)商的名字：有世界頂尖級(jí)的開(kāi)發(fā)集團(tuán)，如鐵獅門(mén)、太古地產(chǎn)、香港置業(yè)等，也有廣州地產(chǎn)商的身影，例如合景泰富的上海新總部合景環(huán)球都會(huì)廣場(chǎng)，不過(guò)，更多的項(xiàng)目是由前灘片區(qū)的整體持有者陸家嘴集團(tuán)統(tǒng)一開(kāi)發(fā)。

　　記者獲悉，號(hào)稱“全上海最貴”的國(guó)際學(xué)校上?；蒽`頓國(guó)際學(xué)校及其“姊妹”學(xué)?；蒽`頓雙語(yǔ)幼兒中心已落戶前灘，前者只招收外籍家庭的孩子，而后者則把目標(biāo)對(duì)準(zhǔn)中國(guó)孩子，這所英式貴族學(xué)校已經(jīng)預(yù)見(jiàn)到，未來(lái)的前灘將落戶大量的高素質(zhì)企業(yè)和人才，從而帶來(lái)高素質(zhì)的教育需求。

　　自貿(mào)區(qū)最火還是寫(xiě)字樓

　　陸家嘴甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率已不足1%

　　仲量聯(lián)行高級(jí)董事、中國(guó)研究部負(fù)責(zé)人周志鋒認(rèn)為，自貿(mào)區(qū)在過(guò)去兩年給寫(xiě)字樓市場(chǎng)帶來(lái)的變化是最立竿見(jiàn)影的。自貿(mào)區(qū)主導(dǎo)的是金融改革，隨著眾多城市級(jí)的銀行、金融機(jī)構(gòu)大舉進(jìn)入上海，帶來(lái)了上海寫(xiě)字樓市場(chǎng)近兩年的“空前繁榮”，陸家嘴的甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率已不足1%。而寫(xiě)字樓市場(chǎng)的繁榮也意味著企業(yè)的擴(kuò)張趨勢(shì)，進(jìn)而帶來(lái)人口增加，帶動(dòng)住宅購(gòu)房需求增加。另一方面，工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的市場(chǎng)發(fā)展也很快。

　　辦公園區(qū)蓬勃興起

　　目前，一種“辦公郊區(qū)化”、“園區(qū)化”的新模式正在上海形成。自貿(mào)區(qū)概念為廣闊的郊區(qū)地塊賦予了更多的含金量，而郊區(qū)的辦公成本比陸家嘴等核心區(qū)能節(jié)省一半以上，很多外企于是在郊區(qū)拿地建辦公區(qū)，把許多重要的后臺(tái)部門(mén)都遷往郊區(qū)，只在核心區(qū)保留少部分聯(lián)絡(luò)辦公場(chǎng)地，像耐克公司就搬去了五角場(chǎng)地。而圍繞著郊區(qū)辦公樓的周邊，開(kāi)始陸續(xù)有住宅項(xiàng)目落戶，目標(biāo)消費(fèi)群就瞄準(zhǔn)在附近辦公的金領(lǐng)、白領(lǐng)人群。逐漸地，一個(gè)融匯住宅、辦公以及相關(guān)生活配套的園區(qū)就慢慢成形，人氣漸旺，從而在郊區(qū)形成新的商圈。

　　新板塊搶手 老板塊滯漲

　　自貿(mào)區(qū)新板塊如張江高科技園區(qū)和陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)的房?jī)r(jià)走勢(shì)凌厲。張江高科園區(qū)因?yàn)橛挟a(chǎn)業(yè)支撐，購(gòu)房需求旺盛，加上近年來(lái)新房稀缺，二手房存量較少，因此，整體一直供不應(yīng)求。最近半年時(shí)間里，張江二手房的成交均價(jià)約上漲了20%，比較適合“剛需”置業(yè)的房源，目前成交均價(jià)約3.8萬(wàn)~4.2萬(wàn)元/m2。至于金橋出口加工區(qū)，也一度出現(xiàn)單價(jià)上漲5000元左右的房源，但在近期，自貿(mào)區(qū)效應(yīng)有淡化的趨勢(shì)。

　　上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟指出，從自貿(mào)區(qū)掛牌成立到現(xiàn)在可以看到一個(gè)趨勢(shì)，自貿(mào)區(qū)概念最初涵蓋的幾個(gè)保稅區(qū)板塊的房?jī)r(jià)上漲行情主要出現(xiàn)在掛牌成立時(shí)以及隨后的一年時(shí)間，并且越往后推移，效應(yīng)越來(lái)越弱化，以致逐漸消退。從今年的房?jī)r(jià)表現(xiàn)來(lái)看，自貿(mào)區(qū)概念對(duì)自貿(mào)區(qū)老板塊的周邊房?jī)r(jià)基本已無(wú)實(shí)質(zhì)性影響，板塊房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)滯漲現(xiàn)象。例如外高橋板塊，2013年新房成交均價(jià)為36084元/m2，較2012年上漲5640元/m2，漲幅達(dá)18.5%，而2014年漲幅也高達(dá)11.4%，但今年該板塊新房成交均價(jià)為36431元/m2，與去年基本持平，甚至出現(xiàn)微幅下滑。

　　上海自貿(mào)區(qū)

　　擴(kuò)容后的上海自貿(mào)區(qū)：

　　“含著金鑰匙出生”的豪門(mén)寶寶

　　2013年9月29日，上海自貿(mào)區(qū)掛牌，成為我國(guó)境內(nèi)第一個(gè)自由貿(mào)易區(qū)，上海作為全國(guó)的經(jīng)濟(jì)金融中心再次成為先行者。

　　上海自貿(mào)區(qū)位于浦東，當(dāng)時(shí)的面積只有28.78平方公里，包括四個(gè)保稅區(qū)——外高橋保稅區(qū)、外高橋保稅物流園區(qū)、洋山保稅港區(qū)和上海浦東機(jī)場(chǎng)綜合保稅區(qū)。

　　然而這次掛牌并沒(méi)有給大上海帶來(lái)很多的興奮點(diǎn)，因?yàn)檫@四個(gè)區(qū)域在上海人看來(lái)實(shí)在是屬于“山旮旯”的位置。不過(guò)，自貿(mào)區(qū)成立之初，確實(shí)也吸引了一批企業(yè)前往當(dāng)?shù)刈鈱?xiě)字樓、注冊(cè)新公司，令當(dāng)?shù)氐耐恋赝蝗簧?，一些老舊的乙級(jí)寫(xiě)字樓也突然“身嬌肉貴”起來(lái)，短時(shí)間內(nèi)進(jìn)駐了大量的新注冊(cè)企業(yè)。但是這股熱潮并沒(méi)能持續(xù)多久，因?yàn)椤皩?shí)在太偏遠(yuǎn)了”。

　　到2014年12月，上海自貿(mào)區(qū)迎來(lái)了擴(kuò)容的真正利好，面積擴(kuò)展到120.72平方公里，新增包括金橋出口加工區(qū)、張江高科技園區(qū)和陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)三大區(qū)域。

　　這一擴(kuò)容，上海自貿(mào)區(qū)瞬間成為“含著金鑰匙出生”的“豪門(mén)寶寶”，原先已大量聚集在陸家嘴和張江科技園的企業(yè)，自動(dòng)“升艙”成為自貿(mào)區(qū)企業(yè)，享受自貿(mào)區(qū)的各種優(yōu)惠政策，至此，上海自貿(mào)區(qū)才真正發(fā)揮出“試驗(yàn)田”的作用。與此同時(shí)，原本已寸土寸金的陸家嘴金融中心出現(xiàn)了“飽和外溢”的需求，于是，被譽(yù)為“第二個(gè)陸家嘴”的前灘板塊應(yīng)運(yùn)而生。

　　自貿(mào)區(qū)新老板塊：

　　樓市冷暖兩重天

　　老板塊

　　外高橋片區(qū)更像是以倉(cāng)儲(chǔ)物流為主的大型工業(yè)區(qū)，道路兩旁的住宅很多是樓齡較久的老房子，這里的新房成交均價(jià)已陷入滯漲。

　　新板塊

　　陸家嘴金融中心遍地高樓，寫(xiě)字樓供不應(yīng)求，甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率已不足1%，出現(xiàn)了需求“外溢”的現(xiàn)象。

　　上海經(jīng)驗(yàn)

　　整體規(guī)劃大手筆

　　賣(mài)地告別豆腐塊

　　“如果把上海城市格局分為三種版本，老外灘一帶可稱為‘1.0版’，無(wú)論人車(chē)，要進(jìn)入大樓都有所不便；陸家嘴是‘2.0版’，車(chē)易進(jìn)，人難行；而未來(lái)的前灘由于是整體規(guī)劃，一次性大手筆投入，將會(huì)是一個(gè)既適合工作，也適合居住的‘3.0版’城市。”

　　上海的地產(chǎn)人士分析認(rèn)為，當(dāng)年的陸家嘴開(kāi)發(fā)是劃地為界，每個(gè)地塊上由不同的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，每幢高樓之間如何連接和綜合利用都沒(méi)有通盤(pán)考慮，包括地下空間的利用也是后來(lái)再補(bǔ)課。而前灘從一開(kāi)始就摒棄了單純吆喝賣(mài)地的初級(jí)手段，而是以城市綜合體的形式組團(tuán)開(kāi)發(fā)。前灘的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)都掌控在陸家嘴集團(tuán)手中，陸家嘴集團(tuán)采用“筑巢引鳳”的做法，與世界頂尖級(jí)的開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，引入先進(jìn)高端的開(kāi)發(fā)理念，目前，鐵獅門(mén)、新鴻基、太古、香港置地等一批擅長(zhǎng)開(kāi)發(fā)高端城市綜合體的開(kāi)發(fā)商正在前灘開(kāi)展奠定板塊雛形的大開(kāi)發(fā)?！坝辛诉@一批優(yōu)質(zhì)的綜合體，前灘未來(lái)在引進(jìn)高端企業(yè)和人才時(shí)就更有底氣和吸引力了?！敝倭柯?lián)行高級(jí)董事、中國(guó)研究部負(fù)責(zé)人周志鋒表示。

　　上海

　　觀察

　　不到1月叫停近30幅地塊出讓

　　上海為居高不下的房?jī)r(jià)削弱了城市競(jìng)爭(zhēng)力而“糾偏”

　　上海的“金九鉆十”

　　今年10月，上海新建商品住宅成交面積達(dá)151萬(wàn)平方米，創(chuàng)2013年4月以來(lái)的月成交量新高。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究咨詢部統(tǒng)計(jì)，10月成交均價(jià)在2.5萬(wàn)~6萬(wàn)元/m2的新建商品住宅共成交64萬(wàn)平方米，較去年同期大增64%。

　　今年上半年，北上廣深一線城市高總價(jià)樓盤(pán)成交金額均大幅增長(zhǎng)，其中上海總價(jià)1000萬(wàn)元以上樓盤(pán)共成交2967套，銷(xiāo)售額同比增長(zhǎng)150%，居一線城市之首。可以說(shuō)，今年以來(lái)上海樓市的熱，更多的是熱在“豪宅市場(chǎng)”這一塊。

　　上海房地產(chǎn)市場(chǎng)目前存在兩大結(jié)構(gòu)性問(wèn)題：辦公用房、商業(yè)用房投資增幅過(guò)大、保有量過(guò)大；中小套型商品住房供應(yīng)嚴(yán)重不足，特別是市場(chǎng)化新建商品住房的中小套型供需矛盾突出。

　　叫停出讓實(shí)為給豪宅熱“澆涼水”

　　為解決這一結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，上海開(kāi)始了雷厲風(fēng)行的樓市政策“糾偏”——從10月12日至11月初，總共有近30幅地塊被叫停出讓。連串的“突襲”動(dòng)作，可謂是將火熱的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)瞬間澆了個(gè)“透心涼”。對(duì)此，上海市委書(shū)記韓正是這樣說(shuō)的：“上海如今的房?jī)r(jià)始終居高不下，如果不堅(jiān)持調(diào)控，將會(huì)影響上海經(jīng)濟(jì)持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會(huì)削弱城市的競(jìng)爭(zhēng)力?！?/p>

　　復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成將這一“拍賣(mài)叫?！笔录醋魇巧虾Ｊ姓畬?duì)于樓市調(diào)控的明確表態(tài)，“就是告訴你們，八九十平方米的小戶型可以多建一些，動(dòng)輒200平方米以上的豪宅不批了”。

　　上海“剛需”門(mén)檻已上升到七八百萬(wàn)元

　　方小姐三個(gè)月前舉家從廣州搬到了上海。方小姐離開(kāi)廣州前是某大房企的營(yíng)銷(xiāo)高管，這次去上海，她成為一家著名國(guó)際學(xué)校的市場(chǎng)總監(jiān)?，F(xiàn)在她在浦東租了一套公寓，工作地點(diǎn)就在自貿(mào)區(qū)的前灘。

　　自貿(mào)區(qū)為上海帶來(lái)了大量的企業(yè)進(jìn)駐，也帶來(lái)了大量像方小姐這樣的高素質(zhì)人才。以金融及相關(guān)行業(yè)為例，截至2015年8月末，自貿(mào)區(qū)內(nèi)共設(shè)有21家法人銀行（含4家中資和17家外資）、95家分行（含44家中資和51家外資）、11家專營(yíng)機(jī)構(gòu)和295家支行級(jí)網(wǎng)點(diǎn)；此外還有六大類(lèi)26家非銀機(jī)構(gòu)和4家資產(chǎn)管理公司進(jìn)駐。

　　上海每年新增數(shù)百萬(wàn)的人口導(dǎo)入量，吸引人才和留住人才是保持城市競(jìng)爭(zhēng)力的重中之重。戴德梁行董事、中國(guó)策略研究主管Shaun Brodie認(rèn)為，叫停賣(mài)地，主要是讓“剛需”市場(chǎng)更平穩(wěn)，利于持續(xù)吸引人才到上海發(fā)展，讓“中等收入家庭”能在上海買(mǎi)得起房、安得了家，是保持城市競(jìng)爭(zhēng)力的關(guān)鍵。

　　在上海，七八百萬(wàn)元的房子只能算是“剛需”盤(pán)，普通上海市民又是怎樣看待目前的上海樓市？供職于上海某知名房企的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)就訴苦說(shuō)：“上海的房?jī)r(jià)真不便宜，近期住宅以總價(jià)800萬(wàn)~1500萬(wàn)元的出貨量最大，即使是100平方米的動(dòng)遷房，總價(jià)也要400萬(wàn)元?！睋?jù)其透露，他今年4月在浦東星河灣附近買(mǎi)了一套二十多年樓齡、80多平方米的老“公房”，總價(jià)也要300萬(wàn)元，但到了10月入住時(shí)，發(fā)現(xiàn)價(jià)格已有15%的上浮。

　　“讓中等收入家庭安家”成上海樓市主旋律

　　“讓中等收入家庭安家”已成為上海住宅發(fā)展的主旋律。這也是自貿(mào)區(qū)對(duì)住宅市場(chǎng)產(chǎn)生的推動(dòng)效應(yīng)消退后，上海樓市的一大變化。

　　早在今年6月，作為一線城市樓市風(fēng)向標(biāo)的上海，在豪宅市場(chǎng)就出現(xiàn)一個(gè)新動(dòng)向：千萬(wàn)元級(jí)別的兩房和三房“輕奢級(jí)”小豪宅熱銷(xiāo)。這類(lèi)產(chǎn)品的“共性”是：保證功能性但縮小尺度，以控制總價(jià)，通過(guò)品質(zhì)改善而非面積改善來(lái)滿足入門(mén)級(jí)豪宅客戶的需求。典型的案例包括萬(wàn)科翡翠濱江115平方米兩房、大寧金茂府95平方米三房以及上海星河灣108平方米和118平方米的兩房單位等，它們的總價(jià)都控制在900萬(wàn)~1100萬(wàn)元。

　　預(yù)計(jì)明年上半年上海樓市仍保持上升

　　對(duì)于上海樓市前景，市場(chǎng)人士普遍表示樂(lè)觀。戴德梁行認(rèn)為，只要利率還維持低位，上海住宅市場(chǎng)就不會(huì)降溫，預(yù)計(jì)明年上半年依然會(huì)保持上升。寫(xiě)字樓方面，今年開(kāi)始供應(yīng)量增長(zhǎng)很快，原本預(yù)計(jì)空置率會(huì)上升到10%~15%，然而隨著大量新型行業(yè)、互聯(lián)網(wǎng)公司和國(guó)內(nèi)企業(yè)來(lái)上海發(fā)展，目前上海甲級(jí)寫(xiě)字樓的整體空置率只有7%，比預(yù)期好。