今年10月，家住福建省泉州豐澤區(qū)東方花園城小區(qū)的住戶們發(fā)現(xiàn)，小區(qū)6部電梯都停運(yùn)了。此外，小區(qū)的保安、保潔也不見了——物業(yè)公司之前發(fā)出的撤離聲明開始施行。

　　這是一起物業(yè)公司和業(yè)主間的糾紛：物業(yè)把60多戶業(yè)主訴至法庭，索要被拖欠的24萬余元物業(yè)費(fèi)，業(yè)主敗訴；有業(yè)主反過來舉報(bào)物業(yè)沒有資質(zhì)，物業(yè)被主管部門責(zé)令退出，結(jié)果小區(qū)陷入混亂，電梯全被關(guān)?！?

　　物業(yè)公司管理，大小矛盾不斷。在福州市12345政府公共服務(wù)系統(tǒng)上，僅2015年初至今就有近3000條對物業(yè)公司的投訴。沒有物業(yè)管理的小區(qū)，居民叫苦連天。小區(qū)無綠化、衛(wèi)生狀況差、垃圾隨處亂丟、配套設(shè)施不全、車輛隨意停放、夜晚無路燈……

　　物業(yè)如何更好地服務(wù)業(yè)主，讓業(yè)主滿意且心甘情愿地交納物業(yè)費(fèi)似乎成了一道難解之題。日前，有消息稱，新的《福建物業(yè)管理?xiàng)l例》征求意見稿提出，小區(qū)業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)，擬納入個(gè)人征信系統(tǒng)。就此話題，有專家指出，在現(xiàn)實(shí)中，物業(yè)只有在收費(fèi)時(shí)才是“弱勢”，不繳費(fèi)是當(dāng)前業(yè)主制約物業(yè)的唯一辦法，若隨意將不繳費(fèi)與個(gè)人征信系統(tǒng)掛鉤，顯然不合理。

　　一對不可調(diào)和的矛盾

　　“樓道很臟，幾個(gè)月才清洗一次。陌生人進(jìn)出自由，讓人沒有安全感。在車輛管理上，保安只管收錢，外來車輛也可隨意出入。我們每個(gè)月都按時(shí)交納物業(yè)費(fèi)，可是物業(yè)的服務(wù)水平實(shí)在讓我們不滿意?！闭f起對物業(yè)服務(wù)的不滿，家住福州鼓樓某小區(qū)的潘大媽可以說出一籮筐，她的話也代表了當(dāng)前業(yè)主對物業(yè)的看法。

　　價(jià)質(zhì)不符，是許多業(yè)主對物業(yè)的看法，基于此，物業(yè)與業(yè)主間糾紛不斷，近年甚至發(fā)生了多起業(yè)主與小區(qū)保安沖突的事件。

　　海星小區(qū)是泉州最大的安置房小區(qū)，遠(yuǎn)遠(yuǎn)望去頗具現(xiàn)代氣息。走近一看，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生卻令人擔(dān)憂：建筑沙土隨意堆放，生活垃圾散落在小區(qū)過道；

　　泉州豐盛假日城堡，12年換了七八家物業(yè)公司；

　　因部分業(yè)主沒有交納公攤費(fèi)，福州晉安區(qū)名桂佳園的物業(yè)撤離，小區(qū)停水多日，居民生活十分不便；

　　……

　　類似事件屢見不鮮，“造成諸多問題的主要原因是，物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營不規(guī)范，服務(wù)不到位；個(gè)別物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)意識(shí)差，制度不健全，維修不及時(shí)，保潔不徹底；忽視業(yè)主權(quán)益，不完全按合同、標(biāo)準(zhǔn)履行職責(zé)；管理人員素質(zhì)低，責(zé)任心不強(qiáng)，存在多收費(fèi)、搭車收費(fèi)、財(cái)務(wù)不公開的現(xiàn)象。”福州大學(xué)社會(huì)學(xué)系教授甘滿堂說。“小區(qū)部分業(yè)主不交或拖欠物業(yè)費(fèi)，是某些物業(yè)公司撤離小區(qū)物業(yè)服務(wù)的主要原因?！?

　　物業(yè)費(fèi)為什么難收

　　物業(yè)費(fèi)為什么難收？“你服務(wù)不好，我干嗎要交物業(yè)費(fèi)？”“你不繳費(fèi)，物業(yè)難以維系，哪來的服務(wù)？”這樣的死局，在全國城市的小區(qū)并不鮮見。

　　34棟樓，5300多戶，業(yè)主加租戶超過3萬人，一個(gè)要設(shè)置兩個(gè)社區(qū)居委會(huì)的巨型小區(qū)——福州晉安區(qū)鶴林新城的物業(yè)撤離。物業(yè)欲撤離的理由是被欠400多萬元。

　　“物業(yè)服務(wù)太差了，因此我才不交錢?！币晃灰堰B續(xù)38個(gè)月不交物業(yè)費(fèi)的居民說：“我多次提意見都沒改，干脆就不交物業(yè)費(fèi)了”。

　　物業(yè)費(fèi)到底有多難收？一組數(shù)據(jù)可見一斑：泉州北星社區(qū)海星小區(qū)收繳率近50%，霞淮社區(qū)豐盛假日城堡收繳率近70%。福州市物協(xié)此前的一項(xiàng)調(diào)查也顯示，福州市物業(yè)行業(yè)物業(yè)費(fèi)收費(fèi)率10多年來都在70%以下。

　　“物業(yè)費(fèi)難收，在全國是普遍現(xiàn)象，這讓各地物業(yè)公司頭疼無比?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)費(fèi)難收的情況較為復(fù)雜。

　　福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，目前物業(yè)存在的問題是質(zhì)價(jià)相符的價(jià)格機(jī)制尚未建立，服務(wù)價(jià)格與服務(wù)成本間缺乏聯(lián)動(dòng)；物業(yè)服務(wù)企業(yè)規(guī)模普遍偏小，從業(yè)人員整體素質(zhì)不高，行業(yè)平均利潤率呈下降趨勢，從業(yè)人員收入低，導(dǎo)致人員流動(dòng)性大；業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作不規(guī)范，業(yè)主自我約束和監(jiān)督機(jī)制不健全，不作為、亂作為現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。

　　記者了解到，這些原因的出現(xiàn)還與業(yè)主委員會(huì)難成立有很大的關(guān)系。業(yè)主委員會(huì)是物業(yè)的“頂頭上司”，然而，許多小區(qū)居民雖然急切盼著成立業(yè)主委員會(huì)，但業(yè)委會(huì)往往難產(chǎn)。中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)會(huì)長沈建忠介紹，目前，我國業(yè)主委員會(huì)的成立率不到50%，運(yùn)行較好的僅有15%。北京師范大學(xué)中國社會(huì)管理研究院博士后陳鵬研究發(fā)現(xiàn)，北京、廣州、深圳等房地產(chǎn)市場發(fā)展較早的城市業(yè)委會(huì)成立比例也僅將近20%。

　　欠費(fèi)納入征信不應(yīng)一刀切

　　“征信介入的都是公認(rèn)的是非分明的一些事務(wù)，拒繳物業(yè)費(fèi)看似是失信行為，但‘失信’的原因還是要客觀分析辨別?！睒I(yè)內(nèi)人士指出，物業(yè)提供服務(wù)，業(yè)主埋單理所當(dāng)然，但如果服務(wù)質(zhì)量跟不上，甚至不服務(wù)光收費(fèi)，業(yè)主不掏錢則不應(yīng)視為失信?！拔飿I(yè)服務(wù)到位，拒繳物業(yè)費(fèi)的人應(yīng)該是少數(shù)，倒是物業(yè)無資質(zhì)、亂收費(fèi)、亂占用公共資源、有服務(wù)無質(zhì)量才是更應(yīng)關(guān)注的內(nèi)容。”

　　據(jù)了解，自從啟動(dòng)征信系統(tǒng)以來，央行已經(jīng)建立了個(gè)人征信系統(tǒng)，法院系統(tǒng)也不定期公布“老賴”，不文明游客也納入征信系統(tǒng)。福建豐一律師事務(wù)所律師許亞萱認(rèn)為，征信系統(tǒng)有著強(qiáng)大的威懾力，但征信系統(tǒng)不是適合所有部門或領(lǐng)域，不可任意為之，必須謹(jǐn)慎。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，政府部門應(yīng)建立完善的淘汰機(jī)制，讓社會(huì)都參與監(jiān)督，每年要定期進(jìn)行檢查，對違規(guī)物業(yè)公司給予處罰、降級或注銷，對于信譽(yù)好的企業(yè)給予適當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，鼓勵(lì)企業(yè)做好服務(wù)工作，提高整個(gè)行業(yè)的形象。

　　福州市老科協(xié)在其《福州市物業(yè)行業(yè)生存環(huán)境的調(diào)查報(bào)告》中指出，主管要加強(qiáng)與物業(yè)管理相關(guān)的法律、法規(guī)的宣傳和教育。“法律面前，人人平等”的前提是人人懂法，越多的業(yè)主、物業(yè)企業(yè)和行政管理人員學(xué)法、知法，這個(gè)行業(yè)才能依法經(jīng)營和依法管理。其次，把工作重心從單純的行政審批轉(zhuǎn)變到對市場的監(jiān)管上來。明確各行政主管部門在物業(yè)管理工作中的責(zé)任，加強(qiáng)小區(qū)公共事務(wù)管理，把行政管理的觸須從“圍墻”外延伸到“圍墻”內(nèi)。

　　泉州市住建部門相關(guān)人士透露，今后泉州住宅的物業(yè)費(fèi)將由業(yè)委會(huì)收取，再按合約逐月支付給物業(yè)公司。若是物業(yè)公司代勞的話，那么費(fèi)用收取則加蓋業(yè)委會(huì)印章，而物業(yè)公司的費(fèi)用，則根據(jù)合同約定，由業(yè)委會(huì)支付。

　　多地推動(dòng)“拒交物業(yè)費(fèi)納入失信記錄”

　?、佟赌暇┦凶≌飿I(yè)管理?xiàng)l例》(草案)今年7月公開征求意見，其中規(guī)定，業(yè)主有欠交物業(yè)服務(wù)費(fèi)用等違反物業(yè)服務(wù)合同以及違反法律法規(guī)、管理規(guī)約等行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。這一內(nèi)容引起當(dāng)?shù)厥忻駸嶙h，在一項(xiàng)網(wǎng)絡(luò)投票中，有八成網(wǎng)友對這個(gè)規(guī)定投反對票。此后，該草案的二次審議稿進(jìn)行修改，規(guī)定欠交物業(yè)費(fèi)、公攤水電費(fèi)等行為，經(jīng)生效判決或仲裁裁決確認(rèn)后，仍不履行的，按照個(gè)人信用信息管理有關(guān)規(guī)定錄入個(gè)人信用檔案。

　?、诮衲昴瓿酰虾Ｊ蟹抗芫职l(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)本市住宅小區(qū)綜合治理工作的意見》提出，上海將建立業(yè)主(使用人)居住信用管理制度，將住宅小區(qū)內(nèi)拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)、拒不續(xù)籌專項(xiàng)維修資金、違法建設(shè)和破壞房屋承重結(jié)構(gòu)、群租、擅自改變房屋使用性質(zhì)等違法違規(guī)違約行為錄入本市公共信用信息服務(wù)平臺(tái)，并依法面向社會(huì)提供查詢。(本報(bào)記者 吳鐸思)