【國(guó)企稱雄京滬土地市場(chǎng) 地價(jià)助推一線樓市“豪宅化”】近期，一線城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升，高價(jià)地王層出不窮，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。到底是誰(shuí)在高價(jià)拿地？有機(jī)構(gòu)梳理了今年以來(lái)北京土地市場(chǎng)成交的44幅住宅用地，發(fā)現(xiàn)其中77%的地塊被央企或國(guó)企摘得，只有十幅為民企摘得；上海今年以來(lái)成交的39幅住宅用地中，國(guó)企拿地占比達(dá)56%。

　　近期，一線城市土地市場(chǎng)熱度持續(xù)攀升，高價(jià)地王層出不窮，“面粉貴于面包”的現(xiàn)象屢見(jiàn)不鮮。到底是誰(shuí)在高價(jià)拿地？有機(jī)構(gòu)梳理了今年以來(lái)北京土地市場(chǎng)成交的44幅住宅用地，發(fā)現(xiàn)其中77%的地塊被央企或國(guó)企摘得，只有十幅為民企摘得；上海今年以來(lái)成交的39幅住宅用地中，國(guó)企拿地占比達(dá)56%。在進(jìn)入門(mén)檻越來(lái)越高的一線城市，土地市場(chǎng)已進(jìn)入寡頭時(shí)代，不僅外地中小房企進(jìn)入一線城市的難度越來(lái)越大，實(shí)力不足的本地企業(yè)甚至也有可能失去生存空間。土地市場(chǎng)陷入“豪門(mén)游戲”的同時(shí)，一線城市的 房地產(chǎn) 市場(chǎng)也將隨著地價(jià)的上升而被動(dòng)“豪宅化”。

　　國(guó)企搶下京滬市場(chǎng)今年半數(shù)地塊

　　就在11月23日，北京當(dāng)?shù)乩吓茋?guó)企 華遠(yuǎn)地產(chǎn) 今年首次成功拿地，以35.4億元奪取北京石景山蘋(píng)果園地塊，溢價(jià)率高達(dá)121%。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)消息，此次競(jìng)拍共吸引了包括城建、華遠(yuǎn)、 碧桂園 、首創(chuàng)、 金地商置 等在內(nèi)的12家房企競(jìng)逐。競(jìng)拍一開(kāi)始，城建、華遠(yuǎn)、碧桂園三家房企相繼發(fā)力，當(dāng)報(bào)價(jià)喊到了32.5億時(shí)，碧桂園率先退出了競(jìng)拍，華遠(yuǎn)和城建這兩家北京國(guó)企繼續(xù)爭(zhēng)奪。最終，經(jīng)歷96輪激烈報(bào)價(jià)，華遠(yuǎn)才得以拿下該地塊。

　　同一日，華潤(rùn)聯(lián)手未來(lái)科技城共斥資50億元，摘得北京小湯山兩宗土地。其中一幅地塊吸引來(lái)華潤(rùn)未來(lái)科技城聯(lián)合體、中駿、國(guó)瑞、旭輝等四家企業(yè)參與競(jìng)拍，經(jīng)歷36輪報(bào)價(jià)，華潤(rùn)未來(lái)科技城聯(lián)合體以溢價(jià)率36.4%拿下該地塊。

　　雖有諸多房企參與競(jìng)標(biāo)，但23日的北京土地市場(chǎng)最終的勝利者均為國(guó)企。這似乎也成為2015年北京土地市場(chǎng)的一個(gè)縮影。根據(jù)北京中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，在2015年北京已經(jīng)成交的44宗住宅用地中，只有10宗地塊為民企獨(dú)立獲得：分別為：國(guó)瑞、恒大、 陽(yáng)光城 、旭輝、萬(wàn)科等。而另外的34宗地塊，全部或者大部分參與者均是國(guó)企、央企。

　　多宗總價(jià)動(dòng)輒超過(guò)80億的地王支撐了今年的北京土地市場(chǎng)，其總成交額已高達(dá)1852.14億元，年內(nèi)待售經(jīng)營(yíng)性土地還剩九宗，起價(jià)達(dá)115億元(另外兩宗為工業(yè)用地)，按正常溢價(jià)率計(jì)算成交額將突破150億元。加上目前已經(jīng)成交的，北京年內(nèi)土地市場(chǎng)成交金額突破2000億元幾無(wú)懸念，這也將創(chuàng)造歷史最高紀(jì)錄。

　　在上海，國(guó)企一統(tǒng)地市的跡象沒(méi)有北京那么明顯，但也占據(jù)大半江山。據(jù)上海鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在2015年上海成交的39幅住宅用地中，有22幅為國(guó)企單獨(dú)或主導(dǎo)聯(lián)合摘得，占比達(dá)56%。

　　地價(jià)“豪門(mén)游戲”助推房?jī)r(jià)“豪宅化”

　　從2015年京滬兩地住宅類(lèi)土地的聯(lián)合、單獨(dú)拿地情況看，國(guó)有房企已成為一線城市土地市場(chǎng)的主要參與者。從全國(guó)一二線城市拿地金額對(duì)比看，國(guó)企強(qiáng)勢(shì)也非常明顯，能夠在主流城市拿到優(yōu)質(zhì)地塊的民企越來(lái)越少。

　　北京中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，國(guó)企主宰土地市場(chǎng)的趨勢(shì)將影響未來(lái)樓市。首先，一線城市的土地市場(chǎng)進(jìn)入寡頭時(shí)代，市場(chǎng)交易變成“豪門(mén)游戲”。不僅外地中小房企進(jìn)入一線城市的難度越來(lái)越大，實(shí)力不足的本地企業(yè)甚至也有可能失去生存空間，最終被擠出主流市場(chǎng)。隨著門(mén)檻提高，資金實(shí)力強(qiáng)大、本地資源豐富的“國(guó)字號(hào)”房企開(kāi)始崛起，并成為土地市場(chǎng)的主力軍。而且，這一趨勢(shì)正越來(lái)越明顯。

　　同時(shí)，聯(lián)合拿地的比例也越來(lái)越高。以北京為例，今年44宗住宅用地，單獨(dú)拿地只有25宗，聯(lián)合拿地比例高達(dá)43%，而在2013年和2014年，聯(lián)合拿地比例還分別僅為22.4%和30.8%。多家企業(yè)聯(lián)合拿地分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)，但也帶來(lái)了企業(yè)之間的合作風(fēng)險(xiǎn)——不同企業(yè)的資金狀況、成本核算不同，對(duì)于土地價(jià)格的承受能力也不一樣，雖然企業(yè)在組成聯(lián)合體時(shí)會(huì)約定價(jià)格上限，但一旦碰到優(yōu)質(zhì)地塊，承受能力強(qiáng)的一方還是會(huì)忍不住出手。

　　張大偉認(rèn)為，在這種背景下，市場(chǎng)分化繼續(xù)加劇，一二線城市“豪宅化”、三四線城市“泥潭化”的形勢(shì)越來(lái)越明顯。高地價(jià)將推高未來(lái)的房?jī)r(jià)，目前一線城市土地在標(biāo)桿房企的激烈爭(zhēng)搶下，已普遍出現(xiàn)了樓面價(jià)超過(guò)當(dāng)?shù)胤績(jī)r(jià)的現(xiàn)象。雖然高價(jià)地并不能完全代表未來(lái)市場(chǎng)售價(jià)，但如此多的“地王”集中出現(xiàn)，未來(lái)房?jī)r(jià)很難不受到影響。尤其是北京，今年成交的住宅地塊樓面價(jià)已全面超過(guò)3.7萬(wàn)元每平方米的情況下，未來(lái)住宅產(chǎn)品“豪宅化”難以避免。