■本報記者 王 崢

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，土地市場的冷熱在一定程度上預示和決定著未來樓市的走向，開發(fā)商在土地市場上的表現(xiàn)則可以表明企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。因此，土地市場對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，有著晴雨表的作用。

　　而從統(tǒng)計局最新公布的數(shù)據(jù)顯示，前三季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積15890萬平方米，同比下降33.8%，降幅比1月份—8月份擴大1.7個百分點；土地成交價款4916億元，下降27.5%，降幅擴大2.9個百分點。

　　對此，易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進在接受《證券日報》記者采訪時稱，“從土地購置面積的跌幅看，略有擴大，但總體上維持跌幅企穩(wěn)的判斷。近期全國土地市場之所以沒有預期的好，關鍵在于三、四線城市拖后腿。實際上一、二線城市總體表現(xiàn)不錯，部分城市的高溢價率現(xiàn)象依然很突出。所以后續(xù)不妨對于此類數(shù)據(jù)進行一、二線和三、四線城市的分類分析，只有這樣才能真正釋放積極的信號”。

　　而據(jù)記者了解，像北京、上海這樣的一線城市，其土地市場的狀況和全國整體相比可謂大相徑庭。雖然由于出讓地塊數(shù)量和面積的大幅下滑，導致總體出讓收入不及去年，但只要有出讓的宅地，勢必引來開發(fā)商的哄搶，屢屢出現(xiàn)地塊樓面價超過周邊商品房售價的情況。

　　不過，雖然京滬兩地的土地市場同樣火爆，但近期兩地的相關部門卻對土地市場做出了截然不同的調整。在北京大幅增加土地供應的情況下，上海則在3天內(nèi)叫停了5塊土地的出讓工作。那么兩地迥異的土地政策調整，是否意味著京滬未來樓市走向會出現(xiàn)變化呢。

　　“上海土地交易之所以收緊，和此前政府的表態(tài)有關系。后續(xù)部分地塊通過修改，會不斷增加中小戶型的物業(yè)類型。但是這不意味著上海土地市場會收緊。后續(xù)上海市場依然會出現(xiàn)和北京一樣火熱格局；而北京市場的土地熱，和此前土地交易相對低迷，目前集中放量有關。后續(xù)走勢方面，北京市場總體上會延續(xù)補庫存的政策導向，土地交易也會呈現(xiàn)量價齊升的態(tài)勢”。嚴躍進稱。

　　北京一個月時間

　　賣地26宗

　　根據(jù)北京市國土資源局的數(shù)據(jù)顯示，10月20日到11月19日，這31天的時間里，北京市待出讓地塊合計達到26個，合計面積為206.27萬平方米，起始價合計為515.33億元。去除純綜合性商業(yè)金融服務業(yè)用地、商務用地、研發(fā)設計用地之外，住宅相關地塊合計為17塊，合計面積為152.9萬平方米，起始價合計為390.98億元。

　　而今年的1月份—5月份，北京一共新增土地供應僅26宗，這一數(shù)量也創(chuàng)造了自2009年以來近7年的同期新低。這也意味著，接下來一個月的時間里，北京的土地供應量將是年初5個月供應量的總和。亞豪機構的統(tǒng)計也顯示，2015年1月份—9月份，北京僅供應了27宗住宅性質用地，累計供應面積為278.62萬平方米，創(chuàng)自2006年以來的新低。前三季度，北京僅完成全年750公頃商品住宅供地計劃的37%。

　　對此，亞豪機構資總監(jiān)郭毅分析指出，開發(fā)商手中的商品住宅在經(jīng)過今年的快速去化后，庫存已大幅削減，年末補充土地儲備的意愿大增。國土部門集中推地，一方面滿足房企購地需求，另一方面也通過分流購地需求來化解過于激烈的競地局面，從而達到平抑地價的目的。

　　北京市國土資源局的官網(wǎng)顯示，截至9月底，北京土地出讓金總額已達1065.29億元，這個數(shù)字與2014年同期的1583億元相比，雖然同比減少了32.7%，但已經(jīng)成交的住宅地塊樓面價持續(xù)上漲，漲幅達到11%。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則對《證券日報》記者表示，“這26宗地正好是在一個月時間內(nèi)出讓，樓面起始價合計高達515.33億元，按照北京平均溢價率40%計算，成交土地額將突破700億元。雖然是跨月成交，但這700億元的成交，疊加北京已經(jīng)賣出的1065.29億元土地，接近1800億元，而如果最后40天再有土地成交，北京歷史上將第一次出現(xiàn)土地出讓少的情況下，成交額反而突破2000億元的情況”。

　　上海緊急叫停

　　多宗地塊出讓

　　相比于北京大幅增加入市地塊的做法，上海近期則恰恰相反。

　　繼10月12日叫停楊浦區(qū)新江灣城N091104單元C1-02(D7)地塊和松江區(qū)車墩鎮(zhèn)SJC10022單元13-07號地塊后。10月14日，上海市規(guī)劃和國土管理資源局再發(fā)公告終止青浦區(qū)朱家角鎮(zhèn)閣游路北側D03-09地塊、青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)佳迪路東側B5-01地塊以及嘉定區(qū)嘉定新城A03-5地塊出讓活動。同時，原定于10月16日召開的2015年秋季閔行區(qū)經(jīng)營性用地招商推介說明會也被取消。

　　而對于上海突然叫停多宗土地的出讓工作，在業(yè)內(nèi)人士看來，和近期上海市領導對于樓市的講話有關。

　　在10月9日上海區(qū)縣、大口黨委書記的季度工作會議上，上海市委書記韓正表示，上海房價已經(jīng)很高，如果不堅持調控，將影響上海經(jīng)濟持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展，也會削弱城市的競爭力。韓正還進一步指出，上海市商辦市場供應太大，消化不掉；但同時土地供應不合理，中小套型住宅供需矛盾突出?！耙ゾo研究制定約束性措施，土地供應量不變，結構必須調整?！彼麖娬{，上海要擺脫房地產(chǎn)依賴癥。

　　實際上，近段時間以來，上海土地市場的火爆程度在全國來說也是首屈一指。

　　中國指數(shù)研究院最新的報告顯示，上海第三季度土地樓面價為1.3萬元/平方米，環(huán)比第二季度上漲13.2%；較去年同期上漲了60.8%。其第三季度住宅用地平均溢價率達56%，較去年同期提高了26.8個百分點，位列十大城市溢價率榜首。

　　而在韓正做出上述表態(tài)后不久，雖然上海市相關部門取消了多宗土地的出讓，但還是有土地正常入市，其中一宗的溢價率高達98.4%。

　　10月14日，上海出讓兩宗商住用地，包括松江區(qū)車墩鎮(zhèn)SJC10022單元17-02/17-03號地塊、奉賢區(qū)南橋新城12單元10A-01A區(qū)域地塊，總成交價12.7億元。

　　其中，車墩鎮(zhèn)地塊起始價5.3億元，起始樓面價6147.82元/平方米，共有7家開發(fā)企業(yè)參與角逐，包括金地、碧桂園旭輝聯(lián)合體、紅星、k2、新城、恒文、禹洲等房企參與競價。最終金地以6.95億元拿下該地塊，樓面價8062元/平方米，溢價率31.13%。

　　而在南橋新城地塊的競拍中，中南集團最終以5.73億元擊敗其余對手，樓面價為1.19萬元/平方米，溢價率高達98.4%。出讓資料顯示，該地塊起始價2.9億元，起始樓面價6000.05元/平方米。

　　從上述情況也可以看出，如果上海不叫停多宗地塊的出讓，相關土地勢必高溢價成交，從而進一步推動上海房價的上行。

　　不過，也有業(yè)內(nèi)人士指出，“上海需要拿出對策，解決供需緊張的矛盾，只堵不疏肯定是不行的。目前來看，上海后續(xù)部分地塊通過修改，會不斷增加中小戶型的物業(yè)類型。但京滬兩地房價的總體趨勢仍將是上漲的”。