新城控股集團(tuán)副總裁歐陽捷日前提出，即使政府不出讓一畝土地，未來五年都將是去庫存周期，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也很快將要飽和，明年全國商品房均價(jià)預(yù)計(jì)增長10%，信貸政策或有利好，首付可以降到20%。歐陽捷在新城控股第二屆商業(yè)年會(huì)上提出，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入去庫存周期，而去庫存的主力是我國體量巨大的在建施工面積。目前住房待售面積僅為6.8億平方米，僅為半年的銷售量，在建施工面積約為70億平方米，住房有50多億平方米。2000年竣工率為36.2%，2015年竣工率為8.6%，他認(rèn)為這些房全部竣工大約需要11年時(shí)間。去庫存的壓力另一方面來自土地儲(chǔ)備面積。2014年底，根據(jù)24家上市公司公布的年報(bào)，其土地儲(chǔ)備面積總共為6.59萬億平方米，可建筑13億平方米的住房，再與施工面積疊加，就增加了去庫存的周期。歐陽捷說：“政府即使不出讓一畝土地，未來五年都是去庫存的周期，若政府繼續(xù)出讓土地，去庫存周期還要繼續(xù)拉長?！北M管目前面臨巨大去庫存壓力，歐陽捷卻認(rèn)為，我國實(shí)際上住房供應(yīng)是不足的。從1981年開始，全國累計(jì)竣工面積421.8億平方米，城鎮(zhèn)住房約234億平方米，若按照城鎮(zhèn)常住人口7.49億計(jì)算，人均建筑面積僅為32.79平方米。我國居住面積分布也不均衡，城鎮(zhèn)人均住房面積在20平方米以下的，城市有4096萬戶，鎮(zhèn)為1955萬戶，若要將這一水平提高到人均30平方米，則需新建37.5億平方米。他認(rèn)為，目前房地產(chǎn)供大于求的問題在于：第一，房?jī)r(jià)相對(duì)價(jià)高，尤其在一二線城市，導(dǎo)致很多人推遲購房，三四線城市房屋自有化程度高，租住的外來打工者又買不起房，因此出現(xiàn)了一二線城市供不應(yīng)求，三四線城市供大于求。在談到未來房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)時(shí)，歐陽捷認(rèn)為，目前我國已進(jìn)入過度量化寬松和負(fù)利率時(shí)代，房?jī)r(jià)受到金融貨幣政策的刺激，處于持續(xù)上漲趨勢(shì)。2015年9月比2014年同期增長7.5%，銷售額增長15%以上，2016年全國商品房均價(jià)預(yù)計(jì)增長10%。目前一線城市房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，二線城市普漲，三四線城市止跌。他還預(yù)期明年信貸政策會(huì)有利好，首付可以降到20%。他認(rèn)為，二套房購買者金融風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力更強(qiáng)，改善需求更強(qiáng)，所以首套、二套完全可以合二為一，下降到20%。在信貸上完全可以推行保障性住房，推保障性住房銀行來為低收入人群放貸，因?yàn)椤白屔虡I(yè)銀行為這一人群放貸不合適”。歐陽捷還表示，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)很快將要飽和。目前，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資占比節(jié)節(jié)上升，已經(jīng)超過15%。自1998年以來，全國商業(yè)營業(yè)用房新開工面積已累計(jì)超過20.4億平方米，近四年以超過2億平方米的速度遞增，按城鎮(zhèn)常住人口7.49億人來計(jì)算，人均商業(yè)面積達(dá)到2.73平方米。2014年底，全國商業(yè)營業(yè)用房施工面積已經(jīng)達(dá)到9.4億平方米。雖然不同城市的商業(yè)體量不同，但一二線城市已經(jīng)趨于飽和甚至過剩。沈陽、合肥、杭州等城市的已開業(yè)、在建項(xiàng)目、代建項(xiàng)目已經(jīng)趨于嚴(yán)重過剩。（王歆悅）