地產(chǎn)界面粉屢屢貴過面包 暴露出高地價(jià)風(fēng)險(xiǎn)

　　一則“傳言”這兩天在業(yè)界瘋傳：由于土地的最終價(jià)格超過了預(yù)算，北京華潤(rùn)曙光地產(chǎn)和招商局地產(chǎn)北京公司決定，退出半個(gè)月前與華僑城一起拿到的豐臺(tái)區(qū)南苑地塊的開發(fā)。盡管目前這3家公司都還沒有進(jìn)行官方回應(yīng)，但經(jīng)記者多方求證，這也并非“無稽之談”?！皳?jù)我所知是真的，現(xiàn)在地價(jià)確實(shí)太高了，風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大，華潤(rùn)和招商的退出，只是把這種風(fēng)險(xiǎn)暴露出來了，對(duì)其他開發(fā)商也是一個(gè)警示?！币晃徊辉妇呙臉I(yè)內(nèi)人士這樣說。

　　傳聞稱華潤(rùn)、招商“悔拍”

　　上周末有外媒稱，華潤(rùn)置地一位駐香港的投資者關(guān)系部門管理人員表示，華潤(rùn)和招商將不會(huì)購(gòu)買11月2日與深圳華僑城聯(lián)手中標(biāo)的豐臺(tái)區(qū)地塊。原因是“這地塊的最終價(jià)格大大超過了華潤(rùn)置地的預(yù)算”。

　　實(shí)際上，這種說法在3家公司拿地當(dāng)天就有傳出。11月2日，經(jīng)過80輪激烈交鋒，華僑城、華潤(rùn)、招商聯(lián)合體力壓其余4對(duì)組合，以總價(jià)83.4億元、并配建5.7萬平方米公租房拿到豐臺(tái)南苑地塊，折合樓面單價(jià)5.6萬元左右，而周邊在售樓盤的價(jià)格僅為4.5萬元。

　　就在拿地結(jié)果誕生一個(gè)小時(shí)后，便有業(yè)內(nèi)人士發(fā)布消息稱，這一聯(lián)合體面臨“散伙”的可能，因?yàn)樵谧詈蟾?jìng)拍階段，由于土地成本超出華潤(rùn)、招商的預(yù)期，因此兩家房企決定退出，該地塊其實(shí)是華僑城獨(dú)自拿下。但該人士隨后卻再次爆料稱，在競(jìng)拍結(jié)束后，本已決定退出的華潤(rùn)、招商可能會(huì)再次與華僑城聯(lián)手，但從外媒的最新報(bào)道來看，這一說法落空。不過，截至目前，拿地的3家公司都沒有給出官方說法。

　　近期，對(duì)北京地價(jià)望而卻步的不止華潤(rùn)招商兩家。10月21日，碧桂園聯(lián)合中國(guó)金茂以34.2億元和17.6億元拿下豐臺(tái)花鄉(xiāng)四合莊兩宗地塊，然而拿地一周后，便有傳言稱由于地塊的價(jià)格和資金問題，碧桂園集團(tuán)或?qū)⑼顺鲈摰貕K的開發(fā)。碧桂園和中國(guó)金茂同樣以沉默面對(duì)這種傳聞，但這些傳言都表明，已有開發(fā)商意識(shí)到，高價(jià)拿地也有風(fēng)險(xiǎn)了。

　　高價(jià)拿地背后的“神邏輯”

　　近幾個(gè)月，北京的地價(jià)越來越高，“面粉比面包貴”已經(jīng)不算是新聞，這讓很多業(yè)內(nèi)人士都連呼“看不懂”?！叭A潤(rùn)和招商將退出豐臺(tái)南苑地塊的開發(fā)”傳言的爆出，有業(yè)內(nèi)人士戲言：“這次終于看懂了一次?！睘槭裁撮_發(fā)商敢于如此大膽拿地呢？

　　亞豪機(jī)構(gòu)營(yíng)銷總監(jiān)郭毅分析說，在全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的局面下，北京特殊的地位、資源優(yōu)勢(shì)形成的人口聚集效應(yīng)，令開發(fā)商普遍看好北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展前景，特別是在眾多二、三線城市供過于求、庫(kù)存高企的現(xiàn)狀下，眾多知名房企進(jìn)京搶地，造成土地價(jià)格被人為抬高。

　　也有業(yè)內(nèi)人士指出，在開發(fā)商瘋狂拿地的背后，有一個(gè)不成文的“神邏輯”：等到自己項(xiàng)目銷售時(shí)，旁邊地價(jià)又漲了?！斑@種心態(tài)說好聽了，是看好樓市未來，說不好聽就是‘賭’?！庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣說。

　　 2011年后高價(jià)地仍未解套

　　未來地價(jià)上漲，之前的“天價(jià)”自然解套。這種案例在樓市迅猛發(fā)展的10多年來頻頻上演，最經(jīng)典的案例就是富力城：2002年，周邊房單價(jià)4000元時(shí)，富力地產(chǎn)6000元拿地，被稱為“天價(jià)地”，但現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)賣到6萬多元。

　　“這是10年前的行情，現(xiàn)在開發(fā)商解套不那么容易了?！惫憬榻B說。

　　根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)對(duì)近10年的監(jiān)測(cè)，北京每年成交住宅用地中，樓面單價(jià)最高和溢價(jià)率最高的20宗地塊，除1宗退地，其余19宗從拿地到首套簽約的平均周期為28個(gè)月，相比12至18個(gè)月的正常節(jié)奏，高價(jià)地的上市周期明顯滯后。而且這19宗地中，只有11個(gè)項(xiàng)目的銷售額能收回土地成本和財(cái)務(wù)成本，但達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)的時(shí)間周期平均為48個(gè)月。目前，仍有8個(gè)項(xiàng)目尚未達(dá)到盈虧平衡點(diǎn)。

　　這8個(gè)項(xiàng)目分別是2011年至2014年這4年時(shí)間里，換句話說，2011年之后的高價(jià)地，截至目前仍未解套。

　　郭毅分析，在2015年這個(gè)高價(jià)地成為常態(tài)的市場(chǎng)中，高價(jià)地等待市場(chǎng)機(jī)會(huì)的時(shí)間成本將會(huì)更高，入市節(jié)奏更加難以掌控，回報(bào)周期也愈加漫長(zhǎng)。特別是在小片區(qū)內(nèi)扎堆涌現(xiàn)高價(jià)地，在面臨著區(qū)域內(nèi)部和外部整體市場(chǎng)時(shí)，競(jìng)爭(zhēng)程度正在由激烈上升到慘烈。(記者 李海霞)

　　 10月新建寫字樓

　　成交面積環(huán)比降7成

　　中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，10月新建寫字樓成交面積7.18萬平方米，環(huán)比下降74.1%，同比下降61.1%。據(jù)了解，環(huán)比下降幅度大是由于今年9月是寫字樓全年成交的高峰期，與去年同期相比下降表明今年“銀十”寫字樓市場(chǎng)沒有去年火爆，今年市場(chǎng)行情要遜于往年。

　　10月寫字樓成交均價(jià)為17069元，環(huán)比下降40.1%，但同比上漲18.8%。中原地產(chǎn)分析，成交均價(jià)環(huán)比下降明顯主要是受成交區(qū)域影響。10月新建寫字樓五、六環(huán)之間成交量最大，成交面積3.77萬平方米，這一成交量中，北辰福第V中心項(xiàng)目貢獻(xiàn)最大，占五、六環(huán)之間總成交量的50%。這也說明北京現(xiàn)階段五、六環(huán)是寫字樓成交的主力區(qū)域，這也拉低了北京10月寫字樓市場(chǎng)的整體成交均價(jià)。（記者李海霞）