在近期的北京土地市場(chǎng)中，諸如首開(kāi)、保利、萬(wàn)科、遠(yuǎn)洋等土地大鱷頻頻出現(xiàn)，而陌生的面孔則越來(lái)越少，在巨頭們都在想方設(shè)法強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的情況下，中小房企想躋身其中并有所獲，顯得越發(fā)困難。

　　中原地產(chǎn)最新的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京過(guò)去3年成交的160宗土地分別被83家企業(yè)斬獲，其中63家企業(yè)基本只出現(xiàn)在1-2宗土地的競(jìng)爭(zhēng)中，另外20家頻繁出現(xiàn)，且收獲最多。而這20家企業(yè)基本全部為上市房企，其中超過(guò)80%為國(guó)有企業(yè)。業(yè)內(nèi)人士表示，整體看，北京土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)進(jìn)入“寡頭”時(shí)代。

　　□現(xiàn)象

　　地王均成“寡頭”囊中物

　　11月12日，北京朝陽(yáng)區(qū)常營(yíng)鄉(xiāng)1201-602、603地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)環(huán)節(jié)，因地處朝陽(yáng)，且是常營(yíng)鄉(xiāng)時(shí)隔4年之后再次出讓住宅性質(zhì)用地，引發(fā)了激烈的爭(zhēng)搶。北京城建、首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋、首開(kāi)保利、旭輝永同昌金地、國(guó)瑞地產(chǎn)、中鐵建等7家業(yè)內(nèi)熟知的競(jìng)標(biāo)主體出現(xiàn)在競(jìng)標(biāo)現(xiàn)場(chǎng)，最后經(jīng)過(guò)84輪激烈爭(zhēng)奪，首開(kāi)保利聯(lián)合體以33億元總價(jià)、配建面積3.6萬(wàn)平方米自住房的代價(jià)競(jìng)得。

　　據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測(cè)算，該宗地商品房部分樓面價(jià)高達(dá)6.7萬(wàn)元/平方米，是繼樊家村地王和農(nóng)展館地王之后，單價(jià)排名第三的地塊，亦是常營(yíng)地區(qū)的單價(jià)地王。亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，該項(xiàng)目未來(lái)房?jī)r(jià)將在13萬(wàn)元/平方米左右，并將成為第23個(gè)競(jìng)爭(zhēng)未來(lái)北京10萬(wàn)+頂豪市場(chǎng)的生力軍。

　　10天之前，11月2日，豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)，天恒中糧首創(chuàng)聯(lián)合體、華潤(rùn)華僑城招商聯(lián)合體、中鐵建中鐵置業(yè)聯(lián)合體、龍湖首開(kāi)保利聯(lián)合體和綠城九龍倉(cāng)平安聯(lián)合體等現(xiàn)身競(jìng)標(biāo)，同樣是大型房企聯(lián)合體之間的抗衡賽，最終，經(jīng)過(guò)80余輪激烈競(jìng)拍，華潤(rùn)華僑城招商聯(lián)合體以總價(jià)83.4億元、配建5.7萬(wàn)平米公租房的代價(jià)奪得，樓面價(jià)達(dá)5.6萬(wàn)元/平方米。

　　10月30日，豐臺(tái)區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-657、659、1401-607地塊的現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)中，出現(xiàn)的依然是近期頻繁出現(xiàn)在土地市場(chǎng)上的熟悉面孔，華潤(rùn)華僑城招商聯(lián)合體、龍湖首開(kāi)保利聯(lián)合體、中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體、綠城九龍倉(cāng)平安聯(lián)合體、中鐵和諾德聯(lián)合體、中鐵建和中鐵置業(yè)聯(lián)合體等6家競(jìng)標(biāo)主體。經(jīng)過(guò)現(xiàn)場(chǎng)97輪競(jìng)拍，中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體以85.95億元、配建5.6萬(wàn)平米公租房的代價(jià)競(jìng)得此地塊，溢價(jià)率50%。據(jù)張大偉測(cè)算，此地塊商品房部分樓面價(jià)約5萬(wàn)元/平米。

　　近期出讓的三宗高價(jià)地中，參與競(jìng)標(biāo)的企業(yè)均是大型房企，且多以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)。更重要的是，這些企業(yè)頻頻現(xiàn)身不同地塊的爭(zhēng)奪之中，在這些地王地塊的角逐里鮮見(jiàn)中小房企的身影。

　　“未來(lái)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈，能夠參與北京土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的房企將越來(lái)越少?！睆埓髠フf(shuō)。

　　□分析

　　行業(yè)集中度提高

　　事實(shí)上，隨著地價(jià)的攀升和分散風(fēng)險(xiǎn)的考慮，寡頭之間的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合占比逐步提高，聯(lián)合拿地的趨勢(shì)明顯。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)，北京成交32宗商品房住宅用地，這32宗土地中，有15宗為綜合體拿地，合計(jì)占比高達(dá)46.9%，相比2014年的30%，2013年的22%，均有非常明顯的上漲。

　　“土地市場(chǎng)激烈，以最近成交的多宗地王為例，基本一宗地塊都有5個(gè)以上企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，這種情況下，單個(gè)房企已經(jīng)不太可能競(jìng)爭(zhēng)到土地。地價(jià)太貴，在目前市場(chǎng)情況下，北京已經(jīng)很少見(jiàn)到樓面價(jià)5萬(wàn)以下的土地，房企為了降低風(fēng)險(xiǎn)，提高競(jìng)爭(zhēng)力，只有聯(lián)合拿地，可以減少競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，也可以提高資金實(shí)力。”張大偉說(shuō)。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表示，通過(guò)聯(lián)合拿地的方式，有效地分散了拿地風(fēng)險(xiǎn)。更重要的是，這也使得此類(lèi)房企有能力繼續(xù)捕獲新的地塊。

　　值得一提的是，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升不僅僅體現(xiàn)在拿地上，房企業(yè)績(jī)上的集中度也在提升。據(jù)克爾瑞《2015年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售TOP100》排行榜提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度上榜房企的銷(xiāo)售金額門(mén)檻和面積門(mén)檻均延續(xù)了上升趨勢(shì)，同時(shí)銷(xiāo)售金額集中度也基本上保持了相對(duì)平衡的占比態(tài)勢(shì)，在總量提升的情況下，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的寡頭化趨勢(shì)日漸明晰。

　　□影響

　　住宅品質(zhì)或?qū)⑻嵘?

　　對(duì)于寡頭拿地對(duì)樓市未來(lái)的影響，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅表示，北京云集各大一線房企，在推升地價(jià)水平之余也令中小房企在北京難以生存，北京已經(jīng)成為大型品牌房企的競(jìng)技場(chǎng)。這樣的市場(chǎng)格局，一方面土地市場(chǎng)依然會(huì)保持激烈的競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，地價(jià)還將繼續(xù)走高，從而倒逼房?jī)r(jià)易漲難跌，為樓市平穩(wěn)發(fā)展蒙上一層陰影；另一方面也有一定的利好，大型房企的產(chǎn)品打造能力和資源調(diào)配能力更強(qiáng)，有利于為樓市貢獻(xiàn)更高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品。

　　張大偉也認(rèn)為，寡頭聯(lián)合能提高產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，在目前市場(chǎng)情況下，頂豪遍地，大部分房企在局部市場(chǎng)沒(méi)有完全的競(jìng)爭(zhēng)力，多家房企合作可以取長(zhǎng)補(bǔ)短，提高產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力。

　　“北京房地產(chǎn)市場(chǎng)將是強(qiáng)者恒強(qiáng)的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)，只有產(chǎn)品研發(fā)能力、營(yíng)銷(xiāo)能力、資源整合能力都具備領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)的房企才能在北京獨(dú)拔頭籌?！惫阏f(shuō)。

　　而無(wú)法躋身于土地市場(chǎng)的房企也在積極轉(zhuǎn)型，在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，這些企業(yè)在嘗試降低對(duì)土地市場(chǎng)的倚賴程度，走輕資產(chǎn)的模式?！皩?duì)于中小企業(yè)來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間壓縮后，確實(shí)會(huì)帶來(lái)投資信心不足的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于此類(lèi)房企來(lái)說(shuō)，后續(xù)總體上需要走成本管控的模式，所以即便是進(jìn)入土地市場(chǎng)，也會(huì)有一個(gè)相對(duì)保守的策略。”

　　京華時(shí)報(bào)記者桂瑰