北京土地市場步入寡頭時代

　　在近期的北京土地市場中，諸如首開、保利、萬科、遠洋等土地大鱷頻頻出現(xiàn)，而陌生的面孔則越來越少，在巨頭們都在想方設(shè)法強強聯(lián)合的情況下，中小房企想躋身其中并有所獲，顯得越發(fā)困難。

　　中原地產(chǎn)最新的一份統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京過去3年成交的160宗土地分別被83家企業(yè)斬獲，其中63家企業(yè)基本只出現(xiàn)在1-2宗土地的競爭中，另外20家頻繁出現(xiàn)，且收獲最多。而這20家企業(yè)基本全部為上市房企，其中超過80%為國有企業(yè)。業(yè)內(nèi)人士表示，整體看，北京土地市場競爭已經(jīng)進入“寡頭”時代。

　　□現(xiàn)象

　　地王均成“寡頭”囊中物

　　11月12日，北京朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)1201-602、603地塊進入現(xiàn)場競價環(huán)節(jié)，因地處朝陽，且是常營鄉(xiāng)時隔4年之后再次出讓住宅性質(zhì)用地，引發(fā)了激烈的爭搶。 北京城建 、首創(chuàng)、遠洋、首開保利、旭輝永同昌金地、國瑞地產(chǎn)、中鐵建等7家業(yè)內(nèi)熟知的競標(biāo)主體出現(xiàn)在競標(biāo)現(xiàn)場，最后經(jīng)過84輪激烈爭奪，首開保利聯(lián)合體以33億元總價、配建面積3.6萬平方米自住房的代價競得。

　　據(jù)中原地產(chǎn)首席分析師張大偉測算，該宗地商品房部分樓面價高達6.7萬元/平方米，是繼樊家村地王和農(nóng)展館地王之后，單價排名第三的地塊，亦是常營地區(qū)的單價地王。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，該項目未來房價將在13萬元/平方米左右，并將成為第23個競爭未來北京10萬+頂豪市場的生力軍。

　　10天之前，11月2日，豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-669、670、665、666、668地塊現(xiàn)場競價，天恒中糧首創(chuàng)聯(lián)合體、華潤華僑城招商聯(lián)合體、中鐵建中鐵置業(yè)聯(lián)合體、龍湖首開保利聯(lián)合體和綠城九龍倉平安聯(lián)合體等現(xiàn)身競標(biāo)，同樣是大型房企聯(lián)合體之間的抗衡賽，最終，經(jīng)過80余輪激烈競拍，華潤華僑城招商聯(lián)合體以總價83.4億元、配建5.7萬平米公租房的代價奪得，樓面價達5.6萬元/平方米。

　　10月30日，豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)槐房村和新宮村1404-657、659、1401-607地塊的現(xiàn)場競價中，出現(xiàn)的依然是近期頻繁出現(xiàn)在土地市場上的熟悉面孔，華潤華僑城招商聯(lián)合體、龍湖首開保利聯(lián)合體、中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體、綠城九龍倉平安聯(lián)合體、中鐵和諾德聯(lián)合體、中鐵建和中鐵置業(yè)聯(lián)合體等6家競標(biāo)主體。經(jīng)過現(xiàn)場97輪競拍，中糧首創(chuàng)天恒聯(lián)合體以85.95億元、配建5.6萬平米公租房的代價競得此地塊，溢價率50%。據(jù)張大偉測算，此地塊商品房部分樓面價約5萬元/平米。

　　近期出讓的三宗高價地中，參與競標(biāo)的企業(yè)均是大型房企，且多以聯(lián)合體的形式出現(xiàn)。更重要的是，這些企業(yè)頻頻現(xiàn)身不同地塊的爭奪之中，在這些地王地塊的角逐里鮮見中小房企的身影。

　　“未來土地市場競爭將越來越激烈，能夠參與北京土地市場競爭的房企將越來越少?！睆埓髠フf。

　　□分析

　　行業(yè)集中度提高

　　事實上，隨著地價的攀升和分散風(fēng)險的考慮，寡頭之間的強強聯(lián)合占比逐步提高，聯(lián)合拿地的趨勢明顯。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，今年以來，北京成交32宗商品房住宅用地，這32宗土地中，有15宗為綜合體拿地，合計占比高達46.9%，相比2014年的30%，2013年的22%，均有非常明顯的上漲。

　　“土地市場激烈，以最近成交的多宗地王為例，基本一宗地塊都有5個以上企業(yè)競爭，這種情況下，單個房企已經(jīng)不太可能競爭到土地。地價太貴，在目前市場情況下，北京已經(jīng)很少見到樓面價5萬以下的土地，房企為了降低風(fēng)險，提高競爭力，只有聯(lián)合拿地，可以減少競爭對手，也可以提高資金實力?！睆埓髠フf。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也表示，通過聯(lián)合拿地的方式，有效地分散了拿地風(fēng)險。更重要的是，這也使得此類房企有能力繼續(xù)捕獲新的地塊。

　　值得一提的是，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度提升不僅僅體現(xiàn)在拿地上，房企業(yè)績上的集中度也在提升。據(jù)克爾瑞《2015年前三季度中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP100》排行榜提供的數(shù)據(jù)顯示，2015年前三季度上榜房企的銷售金額門檻和面積門檻均延續(xù)了上升趨勢，同時銷售金額集中度也基本上保持了相對平衡的占比態(tài)勢，在總量提升的情況下，中國房地產(chǎn)市場的寡頭化趨勢日漸明晰。

　　□影響

　　住宅品質(zhì)或?qū)⑻嵘?

　　對于寡頭拿地對樓市未來的影響，亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，北京云集各大一線房企，在推升地價水平之余也令中小房企在北京難以生存，北京已經(jīng)成為大型品牌房企的競技場。這樣的市場格局，一方面土地市場依然會保持激烈的競爭狀態(tài)，地價還將繼續(xù)走高，從而倒逼房價易漲難跌，為樓市平穩(wěn)發(fā)展蒙上一層陰影;另一方面也有一定的利好，大型房企的產(chǎn)品打造能力和資源調(diào)配能力更強，有利于為樓市貢獻更高品質(zhì)的住宅產(chǎn)品。

　　張大偉也認為，寡頭聯(lián)合能提高產(chǎn)品優(yōu)勢，在目前市場情況下，頂豪遍地，大部分房企在局部市場沒有完全的競爭力，多家房企合作可以取長補短，提高產(chǎn)品的競爭力。

　　“北京房地產(chǎn)市場將是強者恒強的時代已經(jīng)到來，只有產(chǎn)品研發(fā)能力、營銷能力、資源整合能力都具備領(lǐng)先優(yōu)勢的房企才能在北京獨拔頭籌?！惫阏f。

　　而無法躋身于土地市場的房企也在積極轉(zhuǎn)型，在嚴躍進看來，這些企業(yè)在嘗試降低對土地市場的倚賴程度，走輕資產(chǎn)的模式。“對于中小企業(yè)來說，房地產(chǎn)行業(yè)的盈利空間壓縮后，確實會帶來投資信心不足的風(fēng)險，對于此類房企來說，后續(xù)總體上需要走成本管控的模式，所以即便是進入土地市場，也會有一個相對保守的策略。