11月10日召開(kāi)的中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十一次會(huì)議，明確提出要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展?！叭?kù)存”近一年來(lái)也是廣州樓市的最主要任務(wù)，據(jù)合富輝煌監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)：今年年初廣州十區(qū)二市總的庫(kù)存量為1362萬(wàn)平方米，截止11月初存量則為1425萬(wàn)平方米，消化周期卻從年初的37.6個(gè)月，下降至當(dāng)前21.3個(gè)月。今年1-10月廣州十區(qū)成交量共計(jì)633萬(wàn)平方米，同比上升42%，得益于良好的市場(chǎng)成交，去化壓力已有較明顯減少。

　　根據(jù)合富輝煌（中國(guó)）市場(chǎng)研究中心最新發(fā)布的《2015年廣州住宅市場(chǎng)庫(kù)存報(bào)告》，從各分區(qū)分區(qū)消化存量來(lái)看，中心區(qū)與外圍似乎差別不明顯，但深究其中卻看到不一樣的狀況，以中心城區(qū)（除荔灣）和番禺區(qū)最為突出。1-10月他們的新增供應(yīng)明顯低于成交量，尤其是番禺區(qū)，由于2015年番禺區(qū)以往的供求大戶“華南板塊”供應(yīng)驟減，而中心區(qū)貨量不足的局面更是由來(lái)已久，因此他們的存量一直在不斷消耗。與之相反的則是外圍區(qū)域，新增供應(yīng)充足，供應(yīng)量的增長(zhǎng)超過(guò)了成交的增長(zhǎng)，去庫(kù)存依然是他們的主要目標(biāo)。尤其是花都區(qū)，274.4萬(wàn)平方米的庫(kù)存量，24.3個(gè)月的消化周期均是全市最高，其銷售壓力可見(jiàn)一斑。

　　從戶型結(jié)構(gòu)上來(lái)看，中心區(qū)不同戶型消化，呈現(xiàn)出差異很大的情況，尤其是80-120平方米這種滿足首置和首改的兩、三房戶型，消化周期分別只有11.7和8.5個(gè)月，其他120-180平方米戶型消化周期也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全市平均水平。中心區(qū)適合普通自住需求的產(chǎn)品本身供應(yīng)少，再加上強(qiáng)勁的需求下，產(chǎn)品被快速消化。中心區(qū)的去化壓力集中在200平方米以上，尤其是300平方米以上，究其原因此類項(xiàng)目區(qū)位、景觀得天獨(dú)厚，銷售并不可以追求高去化，銷售相對(duì)不快。

　　記者就此話題在廣州實(shí)地調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多個(gè)樓市一二手成交熱點(diǎn)區(qū)域，都得益于其區(qū)域固有優(yōu)勢(shì)，加之區(qū)內(nèi)樓盤(pán)產(chǎn)品的獨(dú)特吸引力，而房企的品牌號(hào)召力，也對(duì)迅速賣樓，消化庫(kù)存幫助不小。

　　金沙洲：

　　享有不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)，人氣高過(guò)番禺

　　金沙洲，是推進(jìn)廣佛同城化的重要板塊，近年來(lái)區(qū)域發(fā)生翻天覆地的變化。作為廣佛同城化首個(gè)受益的板塊，金沙洲憑借其豐富的江景資源、良好的自然生態(tài)環(huán)境和不斷完善的交通、教育、生活配套，致使大量的購(gòu)房者紛紛將眼光投向于此。金沙洲配套廣州中醫(yī)藥大學(xué)金沙洲醫(yī)院、市政潯峰山公園等社區(qū)基建，港匯城、新城市廣場(chǎng)等大型商業(yè)中心加盟，吸引蘇寧電器、華潤(rùn)萬(wàn)家超市、卜蜂蓮花、廣百百貨、摩登百貨、永旺集團(tuán)、紅星美凱龍等大批商業(yè)巨頭爭(zhēng)相進(jìn)駐，金沙洲的商業(yè)配套展現(xiàn)出全新格局，區(qū)域居民生活將更為便利。同時(shí)地鐵6號(hào)線開(kāi)通，立體交通網(wǎng)絡(luò)遍布市區(qū)核心區(qū)域。金沙洲區(qū)域綜合配套更加完善，居住環(huán)境也更舒適。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，金沙洲目前入住人口已超過(guò)30萬(wàn)，未來(lái)規(guī)劃人口將達(dá)到50萬(wàn)-70萬(wàn)人，中海金沙馨園、御金沙、金御苑、中海金沙灣、城西花園、恒大綠洲、萬(wàn)科四季花城、萬(wàn)科金域藍(lán)灣等18個(gè)大型知名社區(qū)環(huán)繞，作為廣佛新興的城市居住中心，帶來(lái)大量的城市常駐人口。

　　近年來(lái)金沙湖走價(jià)格也上漲得飛快，短短的幾年時(shí)間就從萬(wàn)元以下漲到了兩萬(wàn)出頭。金沙洲區(qū)域還有個(gè)特點(diǎn)，那就是城市邊界并不是太明顯。有些樓盤(pán)，就剛好處在交界線上，從行政區(qū)域劃分已經(jīng)不屬于廣州，而是屬于佛山盤(pán)。在限購(gòu)的時(shí)候，廣州買(mǎi)家要購(gòu)買(mǎi)金沙洲的一些樓盤(pán)非常難，而在佛山放松限購(gòu)政策后，金沙洲樓市熱度明顯提升。

　　從2014年8月開(kāi)始，佛山限購(gòu)就已經(jīng)開(kāi)始放松，廣州人可在佛山買(mǎi)一套房。合富輝煌首席分析師黎文江表示，去年佛山一手住宅成交量約1000萬(wàn)平方米，比廣州的800萬(wàn)平方米多出200萬(wàn)平方米。這主要是受2013年底“穗六條”出臺(tái)影響，不少?gòu)V州購(gòu)房者跑到佛山去買(mǎi)房。而2013年時(shí)， 廣州一手房成交量是1000萬(wàn)平方米。也就是說(shuō)，有約兩成客戶分流到佛山樓市。而在今年佛山宣布全面取消限購(gòu)后的一個(gè)月，廣州人買(mǎi)佛山樓又現(xiàn)高潮。數(shù)據(jù)顯示，5月份佛山一手樓成交大幅上漲近五成。在金沙洲，區(qū)內(nèi)廣州盤(pán)的二手成交明顯回落，不少?gòu)V州買(mǎi)家轉(zhuǎn)向不限購(gòu)且價(jià)格更低的佛山盤(pán)。例如屬于廣州區(qū)域的御金沙、保利西海岸等樓盤(pán)均價(jià)約為1.9萬(wàn)-2萬(wàn)元/平方米，而近在咫尺的佛山樓盤(pán)恒大御景灣、中海金沙灣、時(shí)代糖果等樓盤(pán)二手均價(jià)為1.2萬(wàn)-1.3萬(wàn)元/平方米。

　　相比廣州市區(qū)樓盤(pán)來(lái)說(shuō)，金沙洲樓價(jià)仍算比較有性價(jià)比，對(duì)應(yīng)于不少買(mǎi)家，尤其是苦于無(wú)法在廣州購(gòu)房的外地戶籍買(mǎi)家來(lái)說(shuō)，算是剛需置業(yè)的好選擇。與增城、從化相比，金沙洲的樓價(jià)相對(duì)較高，但其與市區(qū)的距離則非常近。甚至與廣州人比較喜愛(ài)的番禺華南板塊、市橋板塊來(lái)對(duì)比，金沙洲近年成交明顯更活躍，價(jià)格增長(zhǎng)更加明顯。對(duì)比華南板塊一些指標(biāo)社區(qū)的二手房?jī)r(jià)，金沙洲的二手房?jī)r(jià)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了超越。顯然，在消化庫(kù)存上，金沙洲區(qū)域比番禺各個(gè)熱點(diǎn)板塊的周期更短，產(chǎn)品也更具競(jìng)爭(zhēng)力。

　　殺手锏：廣佛同城區(qū)域，受惠佛山不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)，外地戶籍剛需買(mǎi)家涌入，區(qū)域一二手成交暢旺。

　　奧體板塊：

　　豪宅當(dāng)?shù)?，別墅新盤(pán)開(kāi)售日光

　　久未有新品推出的天河奧體中心板塊，日前迎來(lái)了全新項(xiàng)目的開(kāi)售。上周六，位于該區(qū)內(nèi)的全新樓盤(pán)龍湖首開(kāi)·天宸原著推出首批200平方米-400平方米城市別墅，均價(jià)約1300萬(wàn)/套，開(kāi)盤(pán)2小時(shí)基本售罄。開(kāi)發(fā)商表示，其首期50套聯(lián)排別墅產(chǎn)品，涵蓋疊拼、聯(lián)排兩種。其中，疊拼約200平方米，聯(lián)排約300平方米-400平方米，受到現(xiàn)場(chǎng)超200組客戶的搶購(gòu)。據(jù)了解，部分客戶更是以團(tuán)購(gòu)陣勢(shì)購(gòu)買(mǎi)，這種“家族式購(gòu)買(mǎi)”置業(yè)的全家人一下子拿下了一幢四聯(lián)排別墅。開(kāi)盤(pán)結(jié)束后，仍有大量慕名而來(lái)的客戶趕到售樓部咨詢下一批產(chǎn)品何時(shí)推出。

　　天宸原著項(xiàng)目所在的原華美牛奶廠地塊，位于天河區(qū)東部，珠吉路以西，緊鄰?qiáng)W體中心、世界大觀、廣州科學(xué)城，屬于廣州三舊改造項(xiàng)目。2014年11月，龍湖斥資37.8億，以1.25萬(wàn)元/平方米、1.68萬(wàn)元/平方米取得兩宗牛奶廠地塊，正式進(jìn)入廣州。天宸原著將在寸金寸土的天河規(guī)劃建成39棟住宅區(qū)，提供70萬(wàn)平方米商品住宅貨量。產(chǎn)品包括有8棟26-27層的高層住宅洋房、31棟2-4層的2-3層別墅，天河罕有的低密度別墅群。

　　從示范區(qū)開(kāi)放，到首批別墅售罄，龍湖僅用了45天，示范區(qū)開(kāi)放一周逾4000人到訪，首期開(kāi)售兩小時(shí)售罄，千萬(wàn)元級(jí)的高端物業(yè)產(chǎn)品如此受歡迎，對(duì)當(dāng)前大戶型庫(kù)存多，消化周期長(zhǎng)的廣州市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，顯然是個(gè)奇跡。

　　分析天宸原著開(kāi)售給力的原因，業(yè)界普遍歸結(jié)為該項(xiàng)目的區(qū)域吸引力和品牌號(hào)召力是重要因素。自限墅令頒布以來(lái)，城市中心區(qū)域土地資源日漸稀缺，廣州別墅市場(chǎng)告別了曾經(jīng)的風(fēng)起云涌，逐漸歸于平靜。而在寸土寸金的天河區(qū)，更是一墅難求。作為天河奧體板塊第一個(gè)全新盤(pán)，無(wú)論是產(chǎn)品、環(huán)境抑或價(jià)格，天宸原著已經(jīng)成為區(qū)域的風(fēng)向標(biāo)，切中了長(zhǎng)年處于供不應(yīng)求狀態(tài)的常住型別墅市場(chǎng)空白，也帶動(dòng)了天河奧體板塊的價(jià)值再次提升。

　　而項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商龍湖地產(chǎn)，一直被譽(yù)為業(yè)內(nèi)的“中國(guó)別墅專家”，從第一棟別墅重慶香樟林開(kāi)始，龍湖地產(chǎn)22年間已在國(guó)內(nèi)24個(gè)城市布局，開(kāi)發(fā)了109個(gè)項(xiàng)目，其產(chǎn)品品質(zhì)贏得市場(chǎng)和業(yè)界的認(rèn)可。例如其產(chǎn)品，最多贈(zèng)送面積達(dá)到135平方米。而聯(lián)排端戶面寬達(dá)9.1米，中戶面寬達(dá)8.2米，匹配別墅的開(kāi)闊空間。6.9米的客廳挑高、4.5米層高，也突破以往一般別墅產(chǎn)品設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)，讓不少高端改善型買(mǎi)家十分青睞。

　　在不少業(yè)界人士看來(lái)，產(chǎn)品有沒(méi)有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，關(guān)鍵還是看打動(dòng)買(mǎi)家的關(guān)鍵一點(diǎn)。而天宸原著顯然做到了。

　　殺手锏：天河區(qū)新興供貨熱點(diǎn)，稀缺產(chǎn)品加上品牌號(hào)召力強(qiáng)，成功突圍市場(chǎng)。

　　增城新塘：

　　剛需置業(yè)大熱點(diǎn) 消化庫(kù)存周期最短

　　近年來(lái)，增城房地產(chǎn)市場(chǎng)吸納率遠(yuǎn)高于廣州平均水平，是廣州成交最好的區(qū)域。截止11月，增城的去庫(kù)存周期為11個(gè)月，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。

　　根據(jù)增城市國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)，2012年至2014年，增城市新建商品房供應(yīng)面積771.15萬(wàn)平方米，成交面積777.16萬(wàn)平方米，分別占廣州市的18.62%、20.96%，均位居第一。其中，住宅成交面積679.26萬(wàn)平方米，占廣州市的22.89%，穩(wěn)居第一。由于不限購(gòu)，增城房地產(chǎn)市場(chǎng)的外地購(gòu)房者居多。僅有30%的購(gòu)房者為增城本地戶籍，廣州市戶籍（不含增城）的購(gòu)房者占了29%，剩余41%的購(gòu)房者不是廣州人。可見(jiàn)，外地戶籍在增城購(gòu)房的占比約7成以上，周邊地區(qū)的改善型買(mǎi)家占較大比例。

　　2002年之后，隨著碧桂園鳳凰城、錦繡香江翡翠綠洲等大型房地產(chǎn)項(xiàng)目在增城開(kāi)發(fā)，房地產(chǎn)名企逐鹿增城，吸引萬(wàn)達(dá)、碧桂園、保利、恒大、香江、金地、合景泰富、敏捷、僑建、雅居樂(lè)、和記黃埔、東匯置業(yè)等眾多開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛進(jìn)駐開(kāi)發(fā)，名盤(pán)云集，奠定增城在廣州東部板塊的核心地位。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)排名前20的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，有接近80%的房地產(chǎn)企業(yè)有項(xiàng)目在增城。

　　在業(yè)界人士看來(lái)，增城撤市設(shè)區(qū)后，在與廣州一體化的過(guò)程中，增城的價(jià)格和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)將更加明顯，其房?jī)r(jià)僅為新黃埔的一半不到；其次，增城地鐵和高速公路的建設(shè)得到廣州市委市政府大力支持；同時(shí)，改區(qū)的過(guò)程中，增城的公共服務(wù)水平將逐漸拉平與其他區(qū)的差距；最后，增城不斷加大對(duì)生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和整治，加大社會(huì)綜合整治，營(yíng)造宜居、宜業(yè)、宜旅、宜養(yǎng)老的人居環(huán)境。

　　合富輝煌分析人士指，從客戶特征分析看出，增城樓市從客戶構(gòu)成來(lái)看可以分為兩個(gè)片區(qū)，新塘與廣州東部聯(lián)系緊密，多條快速路連接，規(guī)劃2條地鐵線，成為廣州東部分剛需置業(yè)客戶的首選。新塘東部以及荔城區(qū)域，交通距離大，受廣州東部承接較少，多以本地客戶購(gòu)買(mǎi)為主。新增板塊則集中在中新、朱村地區(qū)地鐵沿線，約占增城房地產(chǎn)市場(chǎng)的5%-7%，是目前增長(zhǎng)潛力最大的板塊。

　　殺手锏：改區(qū)后仍享受不限購(gòu)優(yōu)勢(shì)，性價(jià)比高，受剛需買(mǎi)家熱捧。

　　花都區(qū)：

　　賣樓壓力最大，去庫(kù)周期全市最高

　　根據(jù)合富輝煌的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，花都區(qū)在今年9月住宅整體成交量進(jìn)一步走弱，為今年4月以來(lái)新低。2015年9月花都住宅成交10萬(wàn)平方米，環(huán)比下降6%。構(gòu)成成交主力的樓盤(pán)本月成交量持續(xù)走弱，如：嘉都匯，保利悅廷、祈福天龍?jiān)泛推砀Ｈf(wàn)景峰等。依靠頤和盛世花園、獅城國(guó)際、頤和山莊等花都外圍網(wǎng)月成交較小的樓盤(pán)集中網(wǎng)簽，整體成交勉強(qiáng)維持10萬(wàn)平方 米以上水平。

　　花都9月樓市整體成交均價(jià)下降5%左右，主要依靠花都外圍區(qū)域低價(jià)盤(pán)的網(wǎng)簽拉低整體成交均價(jià)，而今年以來(lái)成交主力盤(pán)均價(jià)持平，在無(wú)明顯規(guī)劃利好帶動(dòng)的情況下，難以促進(jìn)黃金月成交。此外，萬(wàn)達(dá)旅游城滑雪場(chǎng)9月動(dòng)工對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)暫無(wú)明顯拉動(dòng)作用。

　　至10月底，花都樓市已有274.4萬(wàn)平方米的庫(kù)存量，24.3個(gè)月的消化周期均是全市最高。合富輝煌預(yù)計(jì)2015第四季度或明年初，花都會(huì)再有大量新貨推出市場(chǎng)。但在無(wú)明顯利好帶動(dòng)下，市場(chǎng)整體成交難有放大，屆時(shí)區(qū)域內(nèi)各樓盤(pán)間的競(jìng)爭(zhēng)將明顯增大，建議有周轉(zhuǎn)需求的房企應(yīng)盡早采取降價(jià)措施積極去庫(kù)存。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，近幾年，因?yàn)樘}崗、新塘等置業(yè)大熱點(diǎn)的搶客效應(yīng)，廣州市區(qū)買(mǎi)家前往花都置業(yè)的明顯減少。相比蘿崗、新塘，花都的吸引力也明顯不足。花都的兩大樓市置業(yè)熱點(diǎn)，中心區(qū)新華鎮(zhèn)區(qū)府板塊和空港經(jīng)濟(jì)區(qū)，前者因?yàn)榻煌ê蜕钆涮椎膬?yōu)勢(shì)，后者因?yàn)樵诘乩砦恢蒙虾蛷V州相鄰，區(qū)域房?jī)r(jià)基本達(dá)到萬(wàn)元以上。但相比新黃埔、增城、番禺等區(qū)域，花都樓盤(pán)無(wú)論從交通便利度，產(chǎn)品品質(zhì)，品牌號(hào)召力上，都明顯弱一截。

　　在去庫(kù)存壓力之下，不少樓盤(pán)開(kāi)始積極展開(kāi)促銷。例如位于花都的芙蓉春曉目前有5800元/平方米的一口價(jià)單位，而該盤(pán)原來(lái)售價(jià)為7000-8000元/平方米。而位于花都和清遠(yuǎn)交接的地標(biāo)大盤(pán)中國(guó)美林湖，近期更發(fā)起購(gòu)房認(rèn)籌就送金條的活動(dòng)，期待能借此營(yíng)銷吸引更多買(mǎi)家出手。

　　殺手锏：貨量太大，開(kāi)發(fā)商只能靠降價(jià)促銷。

　　●業(yè)界觀點(diǎn)

　　去庫(kù)存之戰(zhàn)，結(jié)果很分化

　　在業(yè)界人士看來(lái)，廣州正逐步落實(shí)上半年國(guó)家已出臺(tái)的政策，限購(gòu)政策短期內(nèi)不會(huì)退出。下半年在繼續(xù)擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)內(nèi)需以及實(shí)行穩(wěn)中偏寬的貨幣政策等利好因素下，廣州市場(chǎng)呈現(xiàn)回暖后趨穩(wěn)的態(tài)勢(shì)，供應(yīng)和成交均會(huì)多于上半年，價(jià)格穩(wěn)中有升，但不同片區(qū)、不同類型的產(chǎn)品仍會(huì)有不同的表現(xiàn)。

　　省房協(xié)觀點(diǎn)認(rèn)為，當(dāng)前宏觀政策及信貸環(huán)境持續(xù)利好房地產(chǎn)市場(chǎng)，全年商品房銷售量有望再創(chuàng)新高。其中，得益于國(guó)家和各地關(guān)于穩(wěn)定住房消費(fèi)的各項(xiàng)政策措施的不斷落實(shí)，商品住房市場(chǎng)去庫(kù)存進(jìn)度有望進(jìn)一步加快；非住宅商品房則可能因?yàn)榻?jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等因素的影響，仍將面臨較大的去庫(kù)存壓力。

　　合富輝煌研究人士則表示，央行宣布啟動(dòng)年內(nèi)第五次降準(zhǔn)降息，讓購(gòu)房者真正受益，貸款購(gòu)房的壓力持續(xù)降低。而廣州正式實(shí)施住房公積金貼息貸款，并把個(gè)人最高貸款額度由現(xiàn)行的50萬(wàn)元調(diào)整至60萬(wàn)元。雙降+公積金的多重利好，相信會(huì)給購(gòu)房者更多的信心，助長(zhǎng)樓市的成交。

　　策劃/采寫(xiě) 南方日?qǐng)?bào)記者 李廣軍