二手市場分析

　　近日，市場傳出廣州公積金貼息貸款業(yè)務(wù)首筆發(fā)放的消息。與一年前相比，現(xiàn)時廣州二手房市場中業(yè)主對公積金貸款購房的接受度也正逐步提高。合富置業(yè)寶崗分行主管王觀燕表示，對比起一年前，海珠中心區(qū)域的業(yè)主對公積金貸款的態(tài)度出現(xiàn)明顯改變。去年底業(yè)主不太接受買家使用公積金貸款購房，寧愿將物業(yè)賣給用商貸購房的其他買家。現(xiàn)時，業(yè)主對買家使用公積金貸款購房的接受度明顯提升，組合貸款的比例約占非一次性付款方式購房個案的25%。

　　商貸仍占半數(shù)以上

　　10月24日降息后，五年以上公積金貸款利率僅3.25%，而五年以上商貸基準(zhǔn)利率為4.9%，即使下浮15%之后仍達(dá)4.165%，公積金貸款與商貸相比還是存在較明顯的息差優(yōu)勢。數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月1日-11日錄得的非一次性付款方式購房個案當(dāng)中，采用商貸購房的個案仍相對較多，占比約54%，不過，涉及公積金貸款的個案也不少，略高于公積金貸款新政實施前的水平。

　　相比起買家對公積金貸款的較高接受度，二手房業(yè)主對公積金貸款購房的態(tài)度，則主要視乎業(yè)主出售物業(yè)的急切性和回籠資金需求的迫切性而定。合富置業(yè)儲備分區(qū)營業(yè)經(jīng)理楊任表示，目前業(yè)主對買家用公積金貸款的態(tài)度有三種情況。第一種情況是，在同等條件下，業(yè)主會更傾向于賣給商貸購房的買家；第二種情況是，業(yè)主比較心急賣出物業(yè)，這類型的業(yè)主也會是更傾向于賣給商貸購房的買家；第三種情況是，業(yè)主不太著急出售物業(yè)，純粹只想賣房或是不急著用錢，這類型業(yè)主對于買家是用公積金貸款或是商貸都無所謂。

　　從目前部分二手樓市交投熱點來看，天河的東圃、天河公園等板塊，業(yè)主對公積金貸款的接受度主要視乎業(yè)主出售物業(yè)的心態(tài)而定，而天河北以及海珠區(qū)的濱江中、瀝滘等板塊，業(yè)主對公積金貸款購房的接受度相對較低。在海珠區(qū)的濱江東一帶，部分業(yè)主是可以接受買家采用公積金貸款購房的。番禺區(qū)的洛溪、鐘村等板塊，二手房業(yè)主對公積金貸款購房的接受度會較高一些。

　　若有采用商貸購房的買家和采用公積金貸款購房的買家同時看中同一套物業(yè)，持有越秀區(qū)大沙頭、東湖、荔灣區(qū)中山七路、芳村以及白云區(qū)機(jī)場路、黃石等區(qū)域二手房的業(yè)主，大多數(shù)情況下會更傾向于賣給商貸購房的買家。不過，這些區(qū)域的二手房業(yè)主也不是一定不接受買家用公積金貸款購房。合富置業(yè)東湖二分行主管陳東升表示，公積金貸款購房的情況，需要提前與業(yè)主協(xié)商。

　　一次性付款最高可降12萬元

　　合富置業(yè)最新數(shù)據(jù)顯示，廣州二手市場近兩個月一次性付款購房的買家入市積極性有所增長，9-10月一次性付款購房個案較7-8月微升3.3%。

　　據(jù)合富置業(yè)名都南分行主管許妙霞介紹，目前濱江中板塊置換型買家出手最積極，以200萬-300萬元的物業(yè)來說，如果買家是商業(yè)貸款的話，業(yè)主的降價空間約在8萬-10萬元左右，如果是一次性付款的買家，業(yè)主甚至愿意降價11萬-12萬元。

　　11月初，一次性付款個案占比并不高。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，11月1日-10日廣州二手住宅成交個案中一次性付款比例僅20%，略低于下半年以來單月一次性付款購房約占24%-32%。在11月初出現(xiàn)的一次性付款購房個案中，業(yè)主降價出售物業(yè)的情況相當(dāng)普遍，最終成交價與最初放盤價相比的降幅，平均約4.3%，其中，業(yè)主給予一次性付款購房買家最大的降價幅度多達(dá)10%，而降價幅度最小的個案，業(yè)主亦降了2.2%。

　　從目前市場放盤情況來看，買家一次性付款購房的話，大多數(shù)業(yè)主還是愿意在正常市場價的基礎(chǔ)上再額外給出2%-5%的降價空間。

　　一般來說，持有非市中心核心區(qū)域物業(yè)的業(yè)主，在遇到一次性付款購房時，往往能給出較大的降價空間。以天河?xùn)|圃板塊為例，合富置業(yè)儲備分區(qū)營業(yè)經(jīng)理楊任表示，如果買家用一次性付款的方式購房，有急切出售物業(yè)套現(xiàn)需求的業(yè)主會愿意降價，以100萬元的物業(yè)為例，可以有3萬-5萬元的降價空間。

　　相對而言，持有市中心核心區(qū)域物業(yè)的業(yè)主，心態(tài)相對較為強(qiáng)硬，面對一次性付款購房的買家，愿意給予的降價空間也相對較小。如大沙頭、東湖一帶，如果選擇一次性付款，放售總價300萬元物業(yè)的業(yè)主，愿意接受的議價幅度也僅是5萬元左右。

　　年前入手有望淘到學(xué)位筍盤

　　接近年底往往都會有一些急于資金周轉(zhuǎn)的業(yè)主出售物業(yè)套現(xiàn)，這些急售的物業(yè)價格往往比市場價便宜5%左右，但大多數(shù)急售的業(yè)主對買家的付款方式有一定要求，或是要求買家提高首付款的比例，或是直接要求買家采用一次性付款的方式購房。對持幣待購、希望淘筍盤的買家來說，多留意這類急售房源，能相應(yīng)提升淘到筍盤的成功率。

　　對預(yù)算不高的剛需型買家和小型投資客來說，近期可留意市中心性價比高的低總價物業(yè)。從市場供求狀況來看，這類低總價物業(yè)始終擁有一批較穩(wěn)定的購買力支撐。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，10月初至今廣州二手房市場內(nèi)的100萬元以內(nèi)低價房，成交占比僅26%，而當(dāng)中多達(dá)三成的低價房都是由一次性付款購房的買家收入囊中。而在一次性付款購買這些低價房的買家當(dāng)中，約有21%是投資客。而隨著樓價上升，這類低總價物業(yè)的價格自然也水漲船高，總價低于100萬元的低總價物業(yè)更是賣少見少。如江南西紫山大街一套45平方米的低層小兩房，今年初時市場價約98萬元，而到現(xiàn)時同類型的物業(yè)的價格已經(jīng)超過100萬元，不少投資客都青睞這類租房旺地的低總價房源，其租金收益已從年初2400元/月上升到現(xiàn)在2700元/月左右。

　　此外，位于名校招生范圍內(nèi)的學(xué)位房，也值得年底淘筍盤的買家多加留意。如近期傳出學(xué)位房業(yè)主升價、惜售消息的華陽小學(xué)招生路段內(nèi)的二手房，一直都是學(xué)位房買家追捧的熱點之一。合富置業(yè)華陽分行主管陳僑都表示，現(xiàn)時紫荊花園90平方米的三房單位，市場價已達(dá)3萬元/平方米，業(yè)主心態(tài)強(qiáng)硬，買家可考慮選購一些實用率高的物業(yè)，如帶平臺等，即使以與市場價持平的價格購入仍比較值。此外，市中心停車難問題較突出，且車位價格不菲，有車一族的學(xué)位房買家，也可以考慮選購帶車位出售的物業(yè)。如清水濠小學(xué)招生范圍內(nèi)的康麗居，目前二手房的市場價約3.3萬元/平方米左右。合富置業(yè)德政二分行主管陳卓倫表示，近期有一套位于清水濠小學(xué)招生范圍內(nèi)的康麗居101平方米3房單位，業(yè)主將物業(yè)連車位以360萬元價格放售，折算下來買家在購房支出之外多花不到30萬元就能同時獲得一個老城區(qū)行情緊缺的車位，對有車一族的學(xué)位房買家來說，可謂一舉兩得。文/圖 南方日報記者 許蕾