自從樓市環(huán)境全面寬松以來，無論新房還是二手房都得到了利好刺激。不過，盡管整體市場向好，但也未必能做到“平分秋色”。上半年，二手房的火爆程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過商品房。但隨著壓抑許久的純剛、類剛、改剛等剛性需求持續(xù)釋放與消化，在改善當(dāng)?shù)赖漠?dāng)下，新房市場活躍度漸漸高于上半年。

　　新房市場表現(xiàn)漸搶眼

　　盡管進入11月份后，天津市新建商品住宅成交出現(xiàn)了小幅萎縮，但是就在剛剛過去的“金九銀十”中，新房市場的表現(xiàn)仍可謂十分搶眼。根據(jù)天津中原投資顧問部統(tǒng)計結(jié)果顯示，2015年第三季度，本市新房市場整體成交逐周呈現(xiàn)上升勢頭，實現(xiàn)94%以上的高去化率，供銷價齊漲。9月，一手住宅共計成交面積135萬平方米，成交量高于2015年月度均值，處于年度第二高位。10月最后一周，本市新建商品住宅成交量價均呈現(xiàn)上升趨勢，成交面積環(huán)比增加2.02%，均價環(huán)比增加6.00%。

　　除此之外，由于改善需求逐漸取代了剛需主力軍的地位，本市高端住宅市場關(guān)注度也在日益提升，成交價格加速上升，第三季度環(huán)比提高2.1%至人民幣23931/平方米。陸家嘴地產(chǎn)的惠靈頓河濱花園項目成交量達到488套，是單季度成交最多的項目，其需求主要來自于升級改善需求的購房者；位于河西區(qū)洞庭路的某項目推出840套住宅，占供應(yīng)量30%，滿足居住在周邊河西和西青區(qū)的購房者升級改善需求。第三季度，梅江地區(qū)住宅成交價格環(huán)比上升最大，環(huán)比增加7%。和平區(qū)住宅成交價格環(huán)比上升6.9%。

　　仲量聯(lián)行天津研究部負(fù)責(zé)人分析表示，由于更多住宅市場的寬松政策，對整體住宅市場的需求有推動作用。對于首次住宅購買者，首套房貸款首付的降低刺激了高端住宅市場成交量繼續(xù)升高，貸款政策的放寬持續(xù)帶回了購房者。

　　部分改善族目標(biāo)轉(zhuǎn)移

　　2015年上半年，在房地產(chǎn)利好政策集聚促進下，市場迎來明顯的向上趨勢，二手房市場整體的活躍度始終保持較高水平。盡管新建商品房的成交也有所回暖，但是與自身“細(xì)水長流”的姿態(tài)相比，二手房所呈現(xiàn)出的爆發(fā)力一時間風(fēng)頭無二、無人能敵。不過進入第三季度以來，從市場反饋信息來看，如果說二手房成交在下半年已經(jīng)趨于穩(wěn)定活躍的話，那么新房市場則明顯呈現(xiàn)出了“大步流星”的趕超之態(tài)。尤其進入10月份，天津商品住宅成交13944套，同比漲108.8%，環(huán)比漲22.1%；成交面積約為152萬平方米，同比翻倍。在成交產(chǎn)品面積區(qū)間上，100至110平方米左右的戶型最受青睞，從數(shù)據(jù)中不難看出，部分客戶特別是改善型目標(biāo)客群正在從二手房市場抽身轉(zhuǎn)至購買新房。

　　“價格差的縮小，應(yīng)該是導(dǎo)致部分人投向新房市場的重要因素之一?！睆氖路课萁?jīng)紀(jì)工作的王小姐告訴記者，自從進入下半年，由于部分熱點區(qū)域的二手房過于火爆，片區(qū)內(nèi)的大量需求集中釋放，導(dǎo)致了業(yè)主心理預(yù)期的增加，許多人紛紛調(diào)高了掛牌房源價格。然而就在二手房成交量價一路高歌猛進的同時，價格的穩(wěn)定與優(yōu)惠促銷仍然占據(jù)著天津商品住宅市場的主旋律和主基調(diào)?！半m然還沒到價格倒掛的地步，不過在一些熱點板塊，部分二手房均價已經(jīng)直逼新房市場?！睂τ诙址慷?，“單價低”與“現(xiàn)房”是其最大的兩個賣點，沒有了價格優(yōu)勢這一“殺手锏”，其吸引力也會跟著大打折扣。

　　老房有“硬傷” 新房不差錢

　　導(dǎo)致部分二手房市場客戶轉(zhuǎn)移的因素中，除了價格之外，還有一個重要的原因，就是購房者對于產(chǎn)品的滿意度也在不斷提升。與一些老房子相比，新建商品房產(chǎn)品設(shè)計、環(huán)境規(guī)劃、物業(yè)服務(wù)等細(xì)節(jié)方面的確更具優(yōu)勢。

　　在看了中介推薦的幾處二手房源后，寧女士放棄了購買二手房的想法：“前前后后看了差不多10來套，可總是不太滿意，這片區(qū)域內(nèi)大多是十幾年或者年頭更長的老房子，有的還是公產(chǎn)房，在戶型方面真的是有些落后了。”在寧女士看來，這些老房子存在著太多“硬傷”：兩室的偏單基本上就只有個門廳，連個正式的客廳都沒有；所謂的金角戶型，其實是為了滿足光照，而犧牲一面墻多開了一扇窗，擺放起家具來實在太不方便；社區(qū)公共空間明顯不足，私家車停放亂象叢生……思量再三后，寧女士決定轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房市場尋找目標(biāo)，“買二手房的確會便宜一些，壓力和負(fù)擔(dān)也相對小些。不過，我仔細(xì)算了算，就目前我和愛人的償還能力來看，多貸個三五十萬還是可以接受的，而且現(xiàn)在首付和利息都低，對于買房人來說是個挺好的時機?！?/p>

　　隨著剛需群體被市場逐漸釋放消化，目前市場中改善型購房者成為成交主力，而低首付、低利率的利好政策對于這部分群體而言顯然比剛需更具“用武之地”。粗略估算，在經(jīng)歷了今年5次連續(xù)降息后，購房者百萬房貸20年總計可少繳利息近17萬元，再加上最低兩成首付的政策，原本在許多改善族看起來遙不可及的事兒一下子變得“不差錢兒”了，因此，許多二手房市場中還貸能力較強的客戶也開始陸續(xù)向新房市場轉(zhuǎn)移。