近期，關(guān)于樓市降價(jià)的消息時(shí)有傳來(lái)。筆者走訪調(diào)查深圳多個(gè)新盤(pán)后發(fā)現(xiàn)，深圳的樓市還未到可以稱(chēng)之為“已經(jīng)降價(jià)”的時(shí)刻。但不少現(xiàn)象，暗暗指向樓市隱性降價(jià)。例如與以往買(mǎi)房趕一期不同的是，不少項(xiàng)目后期推出的產(chǎn)品與一期價(jià)格基本保持一致，又比如近期推出的不少新項(xiàng)目一改頂著備案價(jià)格賣(mài)的態(tài)度，實(shí)際售價(jià)與備案價(jià)格之間出現(xiàn)明顯差距。

　　新品沒(méi)降價(jià)，但與一期價(jià)格持平

　　龍華新區(qū)無(wú)疑是今年領(lǐng)漲房?jī)r(jià)的代表區(qū)域。筆者近期走訪龍華新區(qū)多個(gè)項(xiàng)目卻發(fā)現(xiàn)，雖然目前龍華新區(qū)剛需房仍屬于供不應(yīng)求的狀況，但開(kāi)發(fā)商的定價(jià)卻講求“穩(wěn)字訣”。

　　在龍華某未開(kāi)盤(pán)的地鐵剛需項(xiàng)目，不少置業(yè)者猜測(cè)該項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)均價(jià)會(huì)過(guò)4萬(wàn)，有看房的市民猜測(cè)，“龍華的房?jī)r(jià)漲得這么厲害，我估計(jì)開(kāi)盤(pán)價(jià)格可能會(huì)到5萬(wàn)。”項(xiàng)目銷(xiāo)售人員則表示，“參考周邊的價(jià)格看，可能在4.2萬(wàn)左右?！?

　　而在龍華房?jī)r(jià)標(biāo)桿項(xiàng)目之一的星河傳奇，筆者發(fā)現(xiàn)，相比年初價(jià)格的大幅上漲，該項(xiàng)目均價(jià)已恢復(fù)穩(wěn)定。4月份星河傳奇推出的87-128平方米產(chǎn)品，均價(jià)約為3.7萬(wàn)/平方米；8月份該項(xiàng)目推出的80-105平方米產(chǎn)品，均價(jià)升至5萬(wàn)/平方米左右，漲幅約為35%；而在10月底星河推出的50-66平方米帶精裝公寓產(chǎn)品，均價(jià)約為4.5萬(wàn)/平方米，同時(shí)在售的89-106平方米剛需產(chǎn)品，均價(jià)約為5萬(wàn)/平方米。

　　與星河傳奇類(lèi)似的樓盤(pán)在福田、寶安、龍崗等區(qū)亦有出現(xiàn)。龍崗宇宏健康花城今年多次加推，均價(jià)從2月份的2.3萬(wàn)/平方米上漲至6月份的3.5萬(wàn)/平方米，但9月份加推均價(jià)保持在3.5萬(wàn)/平方米水平；福田寶能公館9月開(kāi)盤(pán)均價(jià)為8.5萬(wàn)/平方米，至10月加推均價(jià)仍為8.5萬(wàn)/平方米；光明新區(qū)新地中央8月推出28-107平方米公寓產(chǎn)品，均價(jià)為2.36萬(wàn)/平方米，至10月加推31-109平方米公寓產(chǎn)品，均價(jià)小幅下跌至2.30萬(wàn)/平方米。

　　深圳綜合開(kāi)發(fā)院宋丁認(rèn)為，10月的樓市號(hào)稱(chēng)“銀十”，相對(duì)上半年比較平穩(wěn)，延續(xù)第三季度市場(chǎng)開(kāi)始收緊，這已經(jīng)是大勢(shì)所趨，10月的成交量和平均價(jià)格都有所收緊，總體來(lái)說(shuō)市場(chǎng)不好也不壞。雖然也有樓盤(pán)依然堅(jiān)挺，但平均價(jià)格已經(jīng)有所下浮。

　　新盤(pán)理性開(kāi)賣(mài)，實(shí)際價(jià)遠(yuǎn)低于備案價(jià)

　　“雙降”后的首個(gè)周末，深圳福田、羅湖、龍崗、寶安等區(qū)有近12個(gè)新盤(pán)開(kāi)盤(pán)或加推，被稱(chēng)為今年最強(qiáng)推盤(pán)潮。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，除了龍崗中心城萬(wàn)科天譽(yù)廣場(chǎng)去化率為35%，其余11盤(pán)去化率都在6成以上，去化良好。

　　但筆者發(fā)現(xiàn)，多數(shù)開(kāi)發(fā)商定價(jià)相對(duì)保守，多數(shù)項(xiàng)目實(shí)際均價(jià)低于備案價(jià)。如南山恒裕濱城二期在規(guī)土委的備案價(jià)在9-14萬(wàn)/平方米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)約為11萬(wàn)/平方米；福田寶能公館備案價(jià)格在8.2-14.7萬(wàn)/平方米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為8.5萬(wàn)/平方米；光明新區(qū)某樓盤(pán)的預(yù)售備案價(jià)為3.1-3.7萬(wàn)/平方米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)在2.4-2.6萬(wàn)/平方米；龍華新區(qū)某樓盤(pán)備案價(jià)在5.0-6.6萬(wàn)/平方米，開(kāi)盤(pán)均價(jià)為4.8-6.3萬(wàn)/平方米之間。

　　有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)下行、成交下滑以及年底走量等因素讓開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)壓力更大，樓市在加速調(diào)整中，開(kāi)發(fā)商改變策略，加大力度走量。

　　但美聯(lián)物業(yè)羅湖區(qū)及鹽田區(qū)營(yíng)業(yè)董事袁新有認(rèn)為，目前市場(chǎng)表現(xiàn)依然比較理想，成交量雖然有所回落，但看房者有增無(wú)減。

　　美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心數(shù)據(jù)顯示，上周（10.26-11.1）一手住宅成交量1417套，環(huán)比上漲15.48%，較前期有所回升；成交均價(jià)為34226元/平方米，環(huán)比下跌5.22%。而據(jù)中指院百城價(jià)格指數(shù)，受高價(jià)樓盤(pán)入市影響，深圳10月新房住宅價(jià)格環(huán)比上漲3.49%，居全國(guó)重點(diǎn)城市之首。