前不久成立的中城新產(chǎn)業(yè)控股(深圳)有限公司，也是為深圳城改項(xiàng)目“量身定制”。在資本扎堆的情況下，深圳城改是否會(huì)變成一場新的財(cái)富盛宴？

10月29日，信達(dá)地產(chǎn)(600657，SH)對(duì)外披露了一份公告，公司實(shí)控人信達(dá)資產(chǎn)集合了旗下包括信達(dá)地產(chǎn)、信達(dá)資本、聚信通達(dá)、信達(dá)國際、前海華建等6家下屬企業(yè)，擬設(shè)立總規(guī)模為51.01億元的深圳信達(dá)城市發(fā)展基金，其中信達(dá)地產(chǎn)出資7億元。由于基金投向?yàn)樯钲诔歉捻?xiàng)目，引來各方熱議。記者注意到，前不久成立的中城新產(chǎn)業(yè)控股(深圳)有限公司，也是為深圳城改項(xiàng)目“量身定制”。在資本扎堆的情況下，深圳城改是否會(huì)變成一場新的財(cái)富盛宴？

　　背靠資管巨頭

　　從產(chǎn)品設(shè)計(jì)來看，上述地產(chǎn)基金可做成FOF基金(即投資于基金的基金)或資管產(chǎn)品，以股權(quán)、債權(quán)或股債結(jié)合方式投向單體項(xiàng)目且單獨(dú)核算收益，其投資策略與風(fēng)控模式與市場上的其他地產(chǎn)基金并無太大區(qū)別。

　　公告顯示，信達(dá)資本作為普通合伙人(GP)，出資100萬元，占基金投資人總出資比例的0.02%。“信達(dá)系”旗下其他相關(guān)企業(yè)均為有限合伙人(LP)，其中信達(dá)資產(chǎn)出資20億元，占比39.21%，聚信通達(dá)10億元，占比19.6%，信達(dá)地產(chǎn)與建信投資出資均為7億元，占比各13.72%，信達(dá)國際出資3000萬元，占比0.59%，前海華建出資6.7億元，占比13.13%。

　　實(shí)際上，作為中國四大資產(chǎn)管理公司巨頭之一，信達(dá)資產(chǎn)最早依靠承接與處置國有商業(yè)銀行的不良債權(quán)起家，并逐漸發(fā)展成為與華融資產(chǎn)、長城資產(chǎn)、東方資產(chǎn)旗鼓相當(dāng)?shù)慕鹑谫Y管巨頭，業(yè)內(nèi)曾稱其為金融“禿鷲”。2013年，信達(dá)資產(chǎn)赴港上市。彼時(shí)，除了不良資產(chǎn)收購之外，信達(dá)資產(chǎn)已掌握了證券、期貨、保險(xiǎn)、信托、融資租賃以及公、私募基金等多張金融牌照。

　　按照信達(dá)資產(chǎn)上市時(shí)的戰(zhàn)略部署，結(jié)合旗下多個(gè)業(yè)務(wù)平臺(tái)，其推出了業(yè)務(wù)協(xié)同戰(zhàn)略，其中包括信達(dá)地產(chǎn)借信達(dá)資產(chǎn)的綜合優(yōu)勢(shì)打造“金融地產(chǎn)”模式。

　　然而記者梳理發(fā)現(xiàn)，過去幾年，信達(dá)地產(chǎn)業(yè)務(wù)擴(kuò)張并不明顯，比如2012年至2014年各年度營收與凈利潤均“四平八穩(wěn)”，其中2014年?duì)I收為48.5億元，凈利潤為7.67億元，但其資產(chǎn)負(fù)債率一路走高，截至今年6月底已飆升為80%，相比2012年底上升16.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　去年至今，樓市供需逆轉(zhuǎn)，傳統(tǒng)地產(chǎn)模式陷入困境，一個(gè)典型特征為“地產(chǎn)金融化”與“金融地產(chǎn)化”趨勢(shì)明顯。信達(dá)地產(chǎn)在今年中報(bào)里說，為打造金融地產(chǎn)模式，其與信達(dá)資產(chǎn)的系統(tǒng)協(xié)同已取得一定成效，包括與兄弟企業(yè)間的業(yè)務(wù)協(xié)同。

　　資本巨鱷扎堆深圳城改

　　按照信達(dá)地產(chǎn)的表述，上述地產(chǎn)基金將主要投向深圳，其認(rèn)為該區(qū)域城市更新需求大，房地產(chǎn)市場較為活躍，有助于公司拓展項(xiàng)目機(jī)會(huì)，改善盈利結(jié)構(gòu)，創(chuàng)新業(yè)務(wù)和盈利模式，鞏固公司對(duì)華南區(qū)域的戰(zhàn)略投資布局。

　　當(dāng)前，全國樓市的區(qū)域分化特征明顯，尤其是今年以來，在多數(shù)二、三、四線城市房價(jià)萎靡甚至下跌的情況下，北上廣深4個(gè)一線城市的房價(jià)卻一路飆升，引來不少龍頭房企爭搶“地王”。

　　中國城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)盟主席陳寶存告訴記者，“一線城市中心區(qū)的可用土地越來越少，在劃定城市開發(fā)邊界的時(shí)候，也主要是針對(duì)一線城市?，F(xiàn)在即便是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，也不準(zhǔn)占用耕地，所以這些城市已進(jìn)入‘整理有限的存量土地階段’。”

　　在陳寶存看來，上述城市的拆遷項(xiàng)目多處在核心地段，土地價(jià)值高。但與之對(duì)應(yīng)的是，拆遷成本也高，一般開發(fā)商不容易拿下來，而央企或本地國企就具有融資成本低和政商資源雄厚等優(yōu)勢(shì)。

　　按照深圳規(guī)劃與國土委去年6月份發(fā)布的《深圳市城市更新(“三舊”改造)專項(xiàng)規(guī)劃(2010-2015)》，規(guī)劃期內(nèi)城市更新固定資產(chǎn)投資(包括拆遷費(fèi)用和直接投資)預(yù)計(jì)約3500億元，拉動(dòng)GDP累計(jì)約7000億元。力爭完成3~5個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)片區(qū)改造，為新能源、生物、互聯(lián)網(wǎng)等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)騰挪空間。

　　不僅信達(dá)地產(chǎn)，許多資本巨鱷已對(duì)深圳城改項(xiàng)目“垂涎三尺”。今年7月，由深圳品頌投資、世聯(lián)地產(chǎn)、萬科旗下兩個(gè)子公司以及號(hào)稱“地產(chǎn)私募巨頭”的中城投資共同出資1.6億元的中城新產(chǎn)業(yè)控股(深圳)有限公司，在深圳前海注冊(cè)成立，背后實(shí)際運(yùn)作人為劉愛明。

　　劉愛明表示，中城新產(chǎn)業(yè)將“重倉深圳”，聚焦深圳市城市更新和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)所帶來的一二級(jí)地產(chǎn)開發(fā)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，以及產(chǎn)業(yè)升級(jí)孵化基金、新興金融服務(wù)及產(chǎn)業(yè)鏈整合機(jī)遇等。