專家預(yù)料：經(jīng)濟(jì)大環(huán)境一般＋前車之鑒，年尾再出地王可能性不大

　　“幸福來得太突然，錢不夠怎么辦？”有業(yè)內(nèi)人士調(diào)侃，每到年底就是考驗(yàn)開發(fā)商錢包的時候，但同時因?yàn)榈貕K太多，亦是開發(fā)商“撿漏”的機(jī)會。隨著10月23日開始的新一輪推地高潮，廣州終于要把積攢多時，只等樓市回暖的地塊盡數(shù)放出。在10月19日至10月28日的短短10天內(nèi)，廣州已掛牌南沙、黃埔、琶洲、番禺、荔灣及天河超過21塊住宅和商業(yè)地，密集程度讓人有年底天天圍觀看搶地大片的感覺。

　　從10月底掛牌的地塊看，不乏開發(fā)商們最趨之若鶩的幾個板塊，黃埔長嶺居、中新知識城、南沙、荔灣廣鋼新城和天河金融城，而賣地大片則預(yù)計(jì)在11月24日和11月30日分上下集上演。11月24日將在廣州公共資源交易中心推出的地塊有番禺和琶洲多宗地塊?？赡軙l(fā)激烈爭奪的荔灣廣鋼新城地塊、百花香料廠地塊；天河金融城地塊拍賣則會于11月30日再次在廣州公共資源交易中心拉開帷幕。

　　然而，專家們普遍認(rèn)為，在目前經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下并不樂觀，再加上2013年至2014年間拍出的多個高價(jià)地在推出市場時遇到的窘境，預(yù)計(jì)開發(fā)商們面對年底這波推地潮也會理智對待，盡管出現(xiàn)高價(jià)地的幾率很高，但出現(xiàn)全市地王或者區(qū)域地王的可能性則不大。

　　文/表：廣州日報(bào) 記者陳白帆

　　廣州土地市場前三季平淡度過

　　回顧今年廣州土地市場，給人深刻印象的除了廣紙和相鄰的石崗路地塊外，就只剩下為互聯(lián)網(wǎng)和電商老大們度身定做的琶洲地塊了。廣紙地塊6月拍賣時只是底價(jià)成交，老東家越秀和綠地各拿一塊。

　　實(shí)際上，政府趕在“十一”前推出石崗路地塊，頗有催谷樓市之意。廣州雅居樂和金融街控股分別以14.7億元加配建11700平方米以及22.7億元加配建20700平方米拿下石崗路兩地塊，樓面地價(jià)在2.3萬~2.6萬元/m2。

　　廣東中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為，今年第四季度雖然推出的地塊很多，但預(yù)計(jì)會保持穩(wěn)定，出現(xiàn)地王的可能性不大，主要原因還是因?yàn)楝F(xiàn)時經(jīng)濟(jì)環(huán)境不大理想。房價(jià)點(diǎn)評網(wǎng)高級分析師肖文曉也認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)大環(huán)境和股市動蕩，對樓市還是有比較大的影響。如果廣州不放開限購或者在二套房貸款比例方面更加松動，今年第四季度成交量能否達(dá)到預(yù)期還很難說。

　　高價(jià)地賣出時風(fēng)光銷售時尷尬

　　肖文曉表示，有一句話形容地王確實(shí)準(zhǔn)確：買時自帶光環(huán)，但賣時卻可能變成負(fù)累。房地產(chǎn)市場早已經(jīng)過了只要拿到地就能賺錢的階段。2013年樓市最紅火時，佳兆業(yè)拿下的同寶路地塊樓面地價(jià)高達(dá)2.5萬元/m2左右，盡管地塊規(guī)劃早在2014年9月獲批，但因種種原因到現(xiàn)在還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未進(jìn)入銷售階段。更讓佳兆業(yè)捶胸頓足的是，同寶路附近的紅云涂料廠地塊在2014年11月被越秀地產(chǎn)以底價(jià)拿下，樓面地價(jià)僅約1.4萬元/m2，僅拿地成本就比佳兆業(yè)的便宜了1萬元/m2。

　　不過，越秀地產(chǎn)在2013年以樓面地價(jià)近3.5萬元/m2的代價(jià)，拿下海珠區(qū)南洲路地塊，成為廣州新單價(jià)地王，這一紀(jì)錄至今依然保持。去年7月份，該地塊的規(guī)劃已被披露，將建設(shè)3棟36層高住宅和2棟41層高的保障房，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，該項(xiàng)目銷售時價(jià)格超5萬元/m2才能獲得比較理想的利潤回報(bào)。截至目前，尚未有該盤亮相或推售的時間表。

　　2014年年初，開發(fā)商對市場的信心還是滿滿的，當(dāng)時廣鋼新城首批地塊還是被瘋搶的，樓面地價(jià)從1.8萬~2.1萬元/m2不等。最終，廣鋼新城首盤中?；骋继栍?月中旬正式開盤，雖以264套簽約量成為荔灣9月和10月銷售套數(shù)冠軍。不過，簽約均價(jià)就只有3萬元/m2，比市場預(yù)期的4萬元/m2足足便宜了1萬元/m2。對買家們來說，中海真是良心房企啊。

　　黃韜認(rèn)為，再牛的開發(fā)商也無法準(zhǔn)確預(yù)計(jì)市場未來走勢，有時還要看銷售時機(jī)。

　　市區(qū)地塊，拿地不久就開始預(yù)熱

　　在今年拿地的開發(fā)商中，還出現(xiàn)了剛拿地即預(yù)熱的新趨勢。如越秀和綠地所獲得的廣紙地塊，在拿地3、4個月后，已開始在市場上進(jìn)行板塊炒作和預(yù)熱。黃韜表示，這兩個地塊的提前預(yù)熱主要是為了搶客。由于江對面的廣鋼新城已獲得相當(dāng)部分“剛需”和改善型買家的關(guān)注，而廣紙地塊和廣鋼地塊的客戶群在一定程度上是重疊的，再加上廣紙地塊開發(fā)體量很大，所以開發(fā)商希望潛在客戶能夠盡早關(guān)注廣紙板塊，避免更多客戶被廣鋼新城或者其他板塊分流。肖文曉表示，今年拿了市區(qū)地塊的開發(fā)商，早早就開始做各種熱身，說明項(xiàng)目的營銷壓力還是比較大的。

　　黃韜認(rèn)為，全面實(shí)施二孩政策后，預(yù)計(jì)這些市區(qū)產(chǎn)品設(shè)計(jì)還會有改變，相應(yīng)增加大戶型產(chǎn)品。據(jù)悉，綠地聯(lián)手越秀開發(fā)的廣紙地塊將被命名為綠地越秀·海玥，首批有望會推出75~118平方米的住宅產(chǎn)品以及擁有5米層高的Loft公寓。而越秀單獨(dú)獲得的廣紙地塊，則預(yù)計(jì)會推出戶型實(shí)用的望江產(chǎn)品。