2013年11月至今，自住型商品房誕生整整兩周年。兩年來，北京已經(jīng)陸續(xù)推出了近60個自住型商品房地塊，而隨著這些地塊陸續(xù)入市，目前所尚未網(wǎng)申的自住房項目也變得越來越少。

　　同樣是這兩年來，在自住房與“泛豪宅化”的高端住宅擠壓下，曾最受歡迎的剛需盤一步步變得尷尬。時至年末，隨著自住型商品房入市量的減少，曾被其“打壓”許久的剛需盤有了大批入市的跡象。這也將緩解由于自住型商品房入市減少所帶來的銷售空檔。對于樓市來說，自住型商品房的冬天，儼然成為了剛需盤的“春天”。

　　自住型商品房

　　年底前入市項目不足10個

　　對于將滿兩歲的自住型商品房來說，依舊是目前剛需置業(yè)人群首選的方式。其銷售也在今年保持著相對火爆的情況。在10月開盤的當代北辰·悅MOMA自住房項目選房，不到6個小時，693套房源全部售罄。項目之所以能夠售罄，一方面自然是項目的地段以及戶型受到了購房人的青睞，而另一方面也是由于自住型商品房入市量的減少，不少購房人加緊了置業(yè)步伐。

　　據(jù)數(shù)據(jù)機構(gòu)統(tǒng)計，北京已有52個自住房項目入市接受網(wǎng)絡(luò)申購，其中去年入市31個項目，截至今年10月末入市有20左右個項目。今年自住房項目入市數(shù)量上已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下降。

　　同時統(tǒng)計顯示，目前北京市的自住房還未開始網(wǎng)絡(luò)申購的項目僅剩下不足10個，分別是：萬科昌平沙河鎮(zhèn)地塊、綠地密云地塊、遠洋昌平北七家地塊、湖南富興東壩南區(qū)地塊、首創(chuàng)海淀永豐地塊、旭輝大興瀛海地塊、金融街昌平北七家地塊以及恒大房山拱辰地塊。初步統(tǒng)計約有房源6000套，與數(shù)量眾多的申購家庭相比十分懸殊。

　　自住房入市量減少的原因還是來自于土地市場的供應(yīng)。

　　10月23日，北京國土局公開拍賣順義一宗配建自住房的地塊。最終，金隅大成以18.5億價格競得該地塊，并配建79400平方米的限價房和46900平方米的自住房，溢價率30%。

　　而此地塊是在3個多月時間內(nèi)僅有的一塊配建自住房的地塊。在此之前，最后一塊配建自住房的地塊成交時間為7月16日。而如今，北京土地市場又出現(xiàn)了一宗有配建自住房的土地準備競拍，無疑給自住房申購者帶來了希望，也引起了各房企的關(guān)注。

　　批地減少尚無斷頓風險

　　盡管入市土地在減少，但對于自住房而言，“斷頓”的風險卻并不存在。

　　近幾個月，隨著普通商品房定價趨近自住房，自住房的狂歡也開始“退燒”，雖然申購人數(shù)依然龐大，但棄購比例也居高不下。

　　從2014年一年的實際成交情況看，除了宋家莊等核心城區(qū)的自住房首輪即被中簽的優(yōu)先家庭搶購一空外，其他自住房都出現(xiàn)了一定比例的棄購，多輪選房后最終都會向非優(yōu)先家庭開放。

　　而對于部分自住房在所有申購家庭選購后仍有大量剩余房源的，則開始轉(zhuǎn)成普通住宅入市。近日，北京還首次出現(xiàn)政府收購自住房用作安置房的情況。位于朝陽區(qū)來廣營地區(qū)的東洲家園自住房項目，在自住房申購家庭進行了兩次選房后，仍然有818套剩余房源，東城區(qū)打算購買這些剩余房源，作為中心城區(qū)棚戶區(qū)改造的對接安置房。

　　此外，市住建委有關(guān)人士也公開表示，本市將繼續(xù)加大自住型商品房供應(yīng)，自住房項目的搖號也將很快啟動。

　　剛需盤

　　趁著“冬歇”擇機入市

　　在自住房入市量減少的背景下，作為其主要“競品”的剛需樓盤開始活分起來。包括通州、昌平、房山在內(nèi)的不少剛需盤有了大舉入市的想法。而為何剛需盤僅僅只能在自住房入市量減少的背景下，才敢入市推盤？

　　實際上，自住房的競爭搶走了不少本屬于剛需盤的購房人。以大興區(qū)為例，區(qū)域內(nèi)中小戶型的剛需樓盤集中，自住房的供應(yīng)量也同樣很大。價格的關(guān)系導(dǎo)致剛需盤在與自住房的競爭中處于劣勢。據(jù)亞豪機構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，大興自住房的均價基本上在10000-22000元/平方米，普通商品住宅的均價則在23000-35000元/平方米，可見，在自住房的直接競爭中，價格優(yōu)勢讓自住房吸引了大量本屬于剛需盤的購房人。

　　“跟高端住宅量價齊升形成鮮明對比，北京市剛需住宅寒意刺骨、銷量重挫。今年三季度，單套總價300萬元以下的剛需住宅僅出售11134套?！眮喓罊C構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示。

　　此外，自住房拉低房價的意義一方面在于對均價水平的拉低，另一方面則因鎖定客群的特點，影響到了剛需盤的銷量及價格。亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年，自住房對整體市場價格的下拉幅度為7%，2015年則上升到了9%。對于剛需盤相對集中的區(qū)域，在推出自住房之后，剛需商品房的成交量都出現(xiàn)明顯下滑，基本上相當于此前的50%，通州、順義純商住宅銷量甚至一度衰減至此前的三分之一。

　　郭毅分析，剛需商品住宅成交量受自住房影響重挫之后，不可避免地抑制了價格的上漲，部分區(qū)域在2014年剛需盤甚至出現(xiàn)降價現(xiàn)象，比如房山，在售項目價格水平從2.5萬元/平方米一度回落至1.8萬—2萬元/平方米，今年年中才開始出現(xiàn)緩慢回升的跡象。

　　由此看來，剛需盤選擇在這樣一個時期入市也有了充足的理由。

　　11月推盤項目數(shù)量增加

　　此前被業(yè)內(nèi)寄予厚望的“金九銀十”成色不足，商品房新盤成交量逐月下降，使開發(fā)商對推售新房源更加謹慎。但對于剛需盤來說，卻迎來了入市旺季。

　　據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月北京商品住宅市場預(yù)計僅有22個項目入市，包括凱德麓語、匯金世界城、眾美·MIMO公館等9個純新盤，以及包括京投銀泰萬科西華府、空港國際、龍湖·長城源著等在內(nèi)的13個老項目后期。

　　從11月入市項目特征來看，共有7個商住樓盤、3個別墅、12個普通住宅樓盤預(yù)計推售。從地域分布上看，兩極分化現(xiàn)象愈發(fā)明顯，城區(qū)的西城、朝陽、豐臺、海淀共有8個項目預(yù)計入市，預(yù)期售價在6萬元/平方米以上的豪宅項目就有6個；其他的則是大批郊區(qū)縣的低端剛需項目及商住類項目，售價多在15000-23000元/平方米之間。值得注意的是，面向中端改善型客群、售價在3萬-6萬元/平方米的項目僅有位于豐臺的京投銀泰萬科西華府、位于舊宮的國韻村兩個樓盤。

　　如果包含商住，那么11月，剛需入市的樓盤或?qū)⒄紦?jù)一半的席位。

　　據(jù)統(tǒng)計，有意在11月入市的剛需盤包括了通州的東亞·印象臺湖、尚品臺湖；昌平的中國鐵建·尚城匯；房山的匯金·世界城楓丹郡、北京城建·琨廷，以及不少商住類產(chǎn)品。

　　即便對于剛需產(chǎn)品來說，自住房入市的減少，使得其在市場中唱起了“獨角戲”。但上述的剛需盤卻并未出現(xiàn)價格上漲的趨勢。甚至不少樓盤依舊拿出了較低的售價以及豐厚的折扣。

　　以北京城建·琨廷為例，該項目目前的售價僅為15800元/平方米，匯金·世界城楓丹郡的售價也僅為14000元/平方米。同樣，東亞·印象臺湖的售價也才2萬出頭。而對于這些項目而言，還可享受多則6萬元的優(yōu)惠。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，隨著城區(qū)新盤豪宅化，中低端改善型客群的選擇面很小，中檔商品房銷售速度相對較快。據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計，今年前三季度，單價在3萬-6萬元的中端商品住宅共成交12110套，同比增加近5000套。但目前很多房企出于高利潤的要求，放緩了這部分產(chǎn)品的供應(yīng)節(jié)奏。

　　為此，北京剛需市場“量縮價漲”或?qū)⒊蔀樾碌内厔?。（徐楠?