在初級市場的需求基本得到滿足之后，無論是居住，還是投資，似乎只有高端物業(yè)形態(tài)的產(chǎn)品才更具競爭力。然而，西安高端物業(yè)市場的發(fā)展現(xiàn)狀如何，其前景又是如何？或許從仲量聯(lián)行西安公司“2015第三季度西安房地產(chǎn)市場回顧”中可以看出一些端倪。

　　甲級辦公樓市場

　　空置率走低

　　回顧資料顯示：2015年第三季度，西安甲級辦公樓市場未有任何新項目竣工。自2013年第四季度，位于曲江的中海大廈入市以來，西安甲級辦公樓市場并無新建成的項目供應。同期，市場迎來2棟乙級辦公樓（總建筑面積約54119平方米）竣工使用，分別為：位于城北的保利中達廣場以及高新區(qū)的盈樾國際。

　　在城市經(jīng)濟持續(xù)健康發(fā)展的大環(huán)境下，新增需求導致整體甲級市場空置率持續(xù)走低。本季度，西安甲級辦公樓市場凈吸納量達到2223平方米，環(huán)比大幅上漲。截至第三季度末，甲級辦公樓市場的空置率為10.1%，相比上季度的10.5%下降0.4個百分點；空置面積主要集中在高新區(qū)的都市之門。

　　本季度，內(nèi)資企業(yè)和本地企業(yè)仍主導西安甲級辦公樓市場租賃需求，其中內(nèi)資企業(yè)更為活躍。上海紅歆財富投資管理有限公司入駐市中心的長安國際中心，租下1159平方米；比亞迪汽車金融有限公司入駐高新區(qū)林凱國際，租下331平方米以及婧希豪事業(yè)集團租下招商銀行大廈近1554平方米。與此同時，外資企業(yè)因業(yè)務需求有限對甲級辦公樓仍持謹慎態(tài)度。在所有租賃成交案例中，較為矚目的案例均出現(xiàn)在位于南二環(huán)與小寨片區(qū)。

　　凈租金環(huán)比上漲

　　競爭將日趨激烈

　　查閱資料可知，西安甲級辦公樓市場平均有效凈租金環(huán)比上漲。本季度，受惠于到數(shù)棟入駐率接近滿租水平的甲級辦公樓項目，如市中心的長安國際中心以及高新區(qū)一期的林凱國際，拉動整體甲級辦公樓市場平均有效凈租金微幅走高0.5%至人民幣105.7元每平方米每月。

　　展望2015年第四季度及2016年，西安市場將新增大量甲級辦公樓項目，租賃市場競爭將日趨激烈。2016年將成為西安甲級辦公樓市場歷史供應高峰期，新增供應接近71000平方米，大部分供應集中在高新區(qū)二期。由此影響，高新區(qū)二期租賃市場的競爭將愈演愈烈。

　　“目前，西安甲級辦公樓市場供需相對平衡，但面對即將到來的大量新增供應，預計部分業(yè)主將面臨項目開發(fā)后期運營方面的挑戰(zhàn)。毋庸置疑，在大量新建項目入市的環(huán)境下，市場將在明年出現(xiàn)明顯變化。企業(yè)用戶在租賃市場上可以選擇的項目將越來越多，因此，租戶在談判桌上的議價能力逐漸將高于業(yè)主?！敝倭柯?lián)行商業(yè)地產(chǎn)部負責人青疏影表示。

　　看好高端住宅

　　銷售或將逐步回暖

　　盡管利好不斷，但是西安高端住宅市場銷量同比環(huán)比仍然呈下降態(tài)勢。本季度，利好政策頻出，如人民銀行下調(diào)存貸款基準利率、降低二套房首付比例、調(diào)整住房轉讓營業(yè)稅的免征期限、提高公積金貸款限額以及解除了長達十年的“限外令”。然而，這些刺激政策其成效還未在西安高端住宅市場上初步顯現(xiàn)。本季度，西安高端住宅市場銷量接近1500套，環(huán)比下降25.6%，同比下降0.8%。

　　與整體銷量下降不同，在城南和高新區(qū)部分項目呈現(xiàn)逆勢上漲的勢頭。其中，位于城南的天地源丹軒坊和高新片區(qū)的香榭蘭廷銷量較領先于片區(qū)內(nèi)其他項目。在新供應方面，西安高端住宅市場只有一個項目推盤，新增供應568套，但相比上個季度套數(shù)增加超過一倍，其原因主要仍在于開發(fā)商大力去庫存回現(xiàn)，放緩推盤節(jié)奏。西安高端住宅市場平均資本值微幅上漲0.3%至人民幣10860元每平方米。

　　展望后市，利好政策將有助刺激需求，預計銷量有望回升。接下來幾個月，國家為提振房地產(chǎn)市場或將進一步推出刺激政策。這或將扭轉現(xiàn)在仍處于觀望的潛在購房者態(tài)度。2015年第四季度及2016年全年，西安高端住宅市場整體銷售氣氛將逐步回暖，市場成交亦有望逐漸回升。記者 趙宇