樓市快評

　　龔名揚

　　10月16日，位于茶山鎮(zhèn)橫江村的一宗地塊出讓，這宗總面積為58194.57平方米的地塊，起始價達19496萬元。

　　早在10月14日下午，編號為“948”的競拍者就已經(jīng)出價。到了16日下午，距離掛牌截止時間還有15分鐘，又有兩家公司加入了競拍。但“948”對于這宗地志在必得，六輪過后，其余兩家公司無心戀戰(zhàn)，“948”順利競得這宗地塊，成交價為21996萬元，溢價率12.8%。

　　“948”的身份就是保利（東莞）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，這是他們在今年收獲的第二宗商住地，也是茶山鎮(zhèn)橫江村今年成功出讓的第5宗商住地。

　　新出讓的地塊位于茶山北路，距離茶山鎮(zhèn)新客站、東莞新火車站及地鐵2號線茶山站很近，交通便利。有文化廣場、茶山公園、茶園購物商場、新陽光幼兒園、茶山鎮(zhèn)中心小學、茶山中學、茶山醫(yī)院等配套。附近有偉隆國際花園、美麗灣畔花園等成熟樓盤，加上廣源、德勝、萬潤的入駐，未來集中開發(fā)后將成為新的生活圈。

　　據(jù)筆者統(tǒng)計，今年茶山鎮(zhèn)橫江村出讓土地總面積達15.38萬平方米。茶山鎮(zhèn)商住地出讓節(jié)奏的大幅提速值得大家重視——更何況央企保利地產(chǎn)也是這樣認為的。

　　此前，茶山鎮(zhèn)的房地產(chǎn)發(fā)展得只能算是一般，這與其經(jīng)濟基礎相對薄弱、人口基數(shù)小、商業(yè)發(fā)展相對滯后、社會投資和消費力偏低以及人均潛在消費水平并不突出有很大關(guān)系。與此同時，茶山臨近傳統(tǒng)商業(yè)重鎮(zhèn)石龍，與市區(qū)的距離也不遠，這導致了當?shù)刭彿啃枨蟮耐庖纭?/p>

　　但從今年的情況看來，茶山顯然希望在房地產(chǎn)市場方面發(fā)展得更好。在樓市剛剛回暖的2015年，連續(xù)5宗商住地塊“零流拍”出讓，這表明了開發(fā)商對于這個新興的交通樞紐區(qū)域有著足夠的信心——盡管石龍也很好，但是沒有多余的土地了，不是么？

　　給予茶山鎮(zhèn)發(fā)展房地產(chǎn)信心的，一是政策的支持，二是交通的改善。

　　在東莞市政府最新公布的《東莞市城市總體規(guī)劃（2016-2030）草案》中，茶山鎮(zhèn)被納入了重中之重的中心組團，這預示著未來的發(fā)展空間獲得了政策上的保障。茶山靠近生態(tài)園，納入到中心組團后，可以起到承接核心區(qū)域的經(jīng)濟轉(zhuǎn)移作用，作為核心區(qū)域發(fā)展延展的后備基地。

　　而且在新的《總規(guī)》中，東莞火車站等地方為“特別政策地區(qū)”，將加強規(guī)劃管控，制定鼓勵發(fā)展政策。軌道2號線沿線重要區(qū)域、軌道門戶樞紐地區(qū)等，也被確定為市域重點更新區(qū)域，這對于茶山的發(fā)展來說無疑是一大利好。

　　而隨著地鐵R2線的開通，茶山與市區(qū)的距離被大幅拉近，從茶山到東城站只需要坐4站，到鴻福路站只需坐6站，在茶山居住、到市區(qū)上班會成為一種新的生活方式。更何況茶山和市區(qū)的房價差距非常大，大得足以吸引市區(qū)剛需住戶的購房需求。從短期來看，R2線的開通是推動茶山樓市發(fā)展的重要因素。

　　即使按2的容積率來計算，扣除項目的商服面積，15.38萬平方米的土地，保守估計將供應超過25萬平方米的住宅面積。作為參照，2014年全年茶山鎮(zhèn)住宅供應面積為80258平方米，2015年上半年這一數(shù)字為42695平方米。

　　由此可見，要下“茶山樓市將駛?cè)肟燔嚨馈边@一判斷，其實并不困難。