深圳工商業(yè)樓市結(jié)構(gòu)不均衡的狀況，正愈演愈烈。來自本地多家權(quán)威市場調(diào)研分析機構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示，深圳物流倉儲物業(yè)供不應(yīng)求的局面正不斷加劇，而寫字樓市場、商業(yè)物業(yè)均面臨著越來越大的庫存去化壓力。

　　■ 深圳特區(qū)報記者 陳文標

　　一邊是缺口大，一邊是庫存壓力大。業(yè)內(nèi)專家分析認為，蓋寫字樓和商場要比倉庫來錢快、來錢多，過去幾年開發(fā)商一窩蜂擠往辦公物業(yè)，從而形成了今天的局面。這也表明，當前樓市整體結(jié)構(gòu)與深圳經(jīng)濟特點、需求及其發(fā)展趨勢出現(xiàn)了步調(diào)不協(xié)調(diào)的情況，既給投資者和房地產(chǎn)開發(fā)商提出了警示，也蘊藏著新的商機，值得各方關(guān)注。

　　物流倉儲供不應(yīng)求

　　由于深圳土地緊缺，而進出口和現(xiàn)代物流業(yè)發(fā)展迅猛，物流倉儲物業(yè)一直以來都供不應(yīng)求，今年的缺口則越來越大。

　　在世邦魏理仕日前舉行的三季度深圳物業(yè)市場分析會上，其華南區(qū)研究部副董事郭麗萍介紹，深圳已連續(xù)多個季度無任何新增倉儲物業(yè)入市，直至8月份才稍好一些，當月新增一個約10萬平方米的“南油集團W6倉”倉儲項目入市。但有限的新增供應(yīng)，并未緩解整體市場供不應(yīng)求的局面。同時，部分倉儲設(shè)施繼續(xù)轉(zhuǎn)型為收益更高的商業(yè)或其他用途，使得倉儲供應(yīng)更加稀缺。

　　需求方面，得益于穩(wěn)定增長的社會消費品零售總額及網(wǎng)絡(luò)零售交易量，來自傳統(tǒng)零售及第三方物流的城市配送倉儲需求保持穩(wěn)定增長。此外，自貿(mào)區(qū)政策落地帶來的海關(guān)、稅務(wù)、檢驗檢疫等方面一系列政策利好，促進跨境電商業(yè)務(wù)在季內(nèi)迅速發(fā)展，也令保稅倉儲需求不斷增加。

　　世邦魏理仕研究部中國區(qū)執(zhí)行董事陳仲偉預(yù)計，隨著第三方物流公司和跨境電商的蓬勃發(fā)展，深圳物流倉儲的缺口將會越來越大，相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展已在一定程度上受限。而持續(xù)加劇的供不應(yīng)求局面，使整體倉儲設(shè)施租金逐步走高。至9月末，深圳優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施市場的平均租金同樣本環(huán)比上漲3%，至每月每平方米34元。

　　對此，郭麗萍也有同樣的擔(dān)憂：“未來6個月，深圳物流設(shè)施存量將隨著倉儲轉(zhuǎn)型升級而被進一步壓縮，而來自跨境電商和香港物流商外溢到深圳的倉儲需求不斷增加，這會進一步加劇市場供不應(yīng)求的局面，推動整體租金穩(wěn)步提升?！?/p>

　　另一知名機構(gòu)仲量聯(lián)行也發(fā)布了持同樣觀點的分析報告，認為隨著第三方物流公司、貿(mào)易公司、保稅商、電商等對倉儲租賃的需求持續(xù)增大，深圳物流倉儲物業(yè)供不應(yīng)求、租金上漲的趨勢和特點將越發(fā)明顯。

　　目前，全市保稅倉儲存量為190萬平方米，空置率已從二季度8.8%降至三季度4.7%；非保稅倉儲存量為86萬平方米，空置率僅2.3%。無論是保稅倉儲、還是非保稅倉儲，現(xiàn)有的空置物業(yè)很快就會被一兩個物流公司或電商的新增需求“撐爆”。

　　看中倉儲物業(yè)巨大的商機，一些敏銳的企業(yè)或投資者當上了“包租客”?！耙恍┨峁┺D(zhuǎn)租服務(wù)的公司把大面積倉儲租下來，然后分割轉(zhuǎn)租。這是今年新出現(xiàn)的現(xiàn)象，在需求旺盛的鹽田區(qū)特別明顯。”仲量聯(lián)行深圳工業(yè)地產(chǎn)部副董事古振鵬說。

　　寫字樓進入調(diào)整期

　　“在宏觀經(jīng)濟不佳、人民幣貶值、股市動蕩等影響下，深圳寫字樓租賃市場開始進入調(diào)整期。”仲量聯(lián)行深圳董事總經(jīng)理夏春毅如此評三季度寫字樓市場的表現(xiàn)?！安灰欢ㄊ枪拯c，但確實進入了一個調(diào)整期。”三季度因經(jīng)濟增速放緩及全球金融不穩(wěn)定，中小企業(yè)的租賃策略有所調(diào)整，導(dǎo)致深圳辦公樓需求有所放緩?！跋啾冗^往，整體租賃問詢及成交量都減少了?！?/p>

　　仲量聯(lián)行發(fā)布的最新報告透露，三季度深圳因無新增甲級寫字樓入市，租賃吸納主要通過消耗現(xiàn)有空置存量，盡管如此，全市三季度甲級樓的凈吸納量也僅有23700平方米。受需求減弱和未來供應(yīng)井噴的影響，三季度甲級樓租金在過去兩年來首次出現(xiàn)增幅收窄，環(huán)比僅上漲0.9%至264元每平方米每月。全市甲級寫字樓的空置率微降0.7個百分點至3.9%，仍處于歷史低位。

　　目前，深圳甲級寫字樓總存量約333萬平方米建筑面積，預(yù)計四季度將有近43萬平方米新增供應(yīng)。夏春毅表示，隨著甲級樓市場需求和租金邁入調(diào)整期，空置率將上升到雙位數(shù)水平。

　　世邦魏理仕的分析報告亦顯示，包括甲級寫字樓在內(nèi)，未來6個月深圳將有超過90萬平方米的新增供應(yīng)入市，且2016年和2017年都將是深圳寫字樓供應(yīng)的高峰?！斑@么大的供應(yīng)量，應(yīng)該會給市場帶來較大的去化壓力?！笔腊钗豪硎宿k公樓服務(wù)部董事扈蔚川預(yù)計，巨量供應(yīng)將在短期內(nèi)拉高寫字樓的空置率。

　　不過，業(yè)內(nèi)人士對長期走勢仍保持謹慎樂觀。夏春毅和扈蔚川在接受記者采訪時均表示，深圳鼓勵創(chuàng)新、自貿(mào)區(qū)政策都對信息技術(shù)、科技服務(wù)和貿(mào)易類企業(yè)起到刺激作用，帶來了旺盛的需求，因此長遠來看深圳寫字樓的入住率、成交和租金等均相對樂觀。

　　餐飲擴張有所放緩

　　根據(jù)世邦魏理仕的分析報告，三季度深圳又增加15平方米的大型購物中心，全市商業(yè)物業(yè)租金整體表現(xiàn)平穩(wěn)，但整體市場空置率環(huán)比上升0.7個百分點至7.2%。未來6個月，深圳還將有超過50萬平方米的新增商業(yè)物業(yè)供應(yīng)入市。雖然這些物業(yè)主要位于梅林、寶安、龍崗等與現(xiàn)有購物中心不完全重合的片區(qū)，但商業(yè)物業(yè)保有量繼續(xù)大幅增加，將導(dǎo)致空置率明顯攀升。

　　尤其值得關(guān)注的是，因各購物中心的餐飲比例已趨飽和，餐飲擴張的強勁勢頭有所放緩，業(yè)主轉(zhuǎn)向引進國際零售品牌及本地中高端的設(shè)計師品牌?！斑@是一個新的趨勢，來自更多元的體驗業(yè)態(tài)的擴張將持續(xù)進行，國際品牌和快時尚品牌也會越來越多?！笔腊钗豪硎松虡I(yè)服務(wù)部副董事鐘廉軍表示。

　　仲量聯(lián)行深圳零售地產(chǎn)部副董事劉紫簫也分析，未來12個月甚至更長時間，深圳仍將新增大量商業(yè)物業(yè)，主要分布在新興商圈和新居民區(qū)，隨著商業(yè)布局的日趨均衡和完善，相關(guān)物業(yè)的空置率恐怕會進一步上升。國外快時尚品牌在深圳的擴張速度將加快，選址偏向核心商圈，而奢侈品牌的擴張卻相對謹慎，影響高端商業(yè)物業(yè)的招商。

　　鐘廉軍告訴記者，從需求角度看，商業(yè)物業(yè)的目標對象仍以快時尚和餐飲類為主，但總體上正進行多業(yè)態(tài)的調(diào)整，比如提高服裝類的定位、快餐類調(diào)整為休閑餐飲、大面積餐飲變?yōu)橹行∶娣e餐飲、增加兒童業(yè)態(tài)占比等。

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　　商務(wù)公寓 量價雙雙滑落

　　深圳特區(qū)報訊（記者 陳文標）深圳商務(wù)公寓在經(jīng)歷了上半年的火爆后，也跟寫字樓一樣轉(zhuǎn)入調(diào)整期。根據(jù)深圳中原研究中心監(jiān)測，深圳商務(wù)公寓7、8月量價雙雙大幅回落，預(yù)計未來隨著供應(yīng)持續(xù)增大，價格仍將面臨下調(diào)壓力。

　　自2010年住宅市場限購政策出臺以來，商務(wù)公寓因不限購不限貸，逐漸成為很多投資者的目標。今年“330新政”以來，樓市持續(xù)火爆，商務(wù)公寓行情也水漲船高。截至8月份，深圳今年一手商務(wù)公寓共成交50.5萬平方米，超出去年全年45.7萬平方米的水平；價格也在7月創(chuàng)下新高，達53646元/平方米。

　　然而與住宅市場一樣，7月份成為商務(wù)公寓市場的拐點。從7月開始，商務(wù)公寓月成交量顯著回落，回落幅度達到4萬平方米，至8月份的成交面積已不足8萬平方米。價格同樣滑落，但仍處于近年來的較高位置。

　　中原地產(chǎn)分析員蔡幸彬表示，商務(wù)公寓正在向?qū)嵱玫闹行粜瓦^渡，預(yù)計今年我市可入市銷售的商務(wù)公寓共有134.5萬平方米，后續(xù)供應(yīng)巨大，價格將進入高位調(diào)整階段。