□地產(chǎn)評(píng)論員 蔡琦雯

　　9月樓市成交量雖不及供應(yīng)搶眼，也并未超越6月成交高峰，但也實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)步增長(zhǎng)，保持在較高水平。相對(duì)“金九”，房企對(duì)“銀十”的期待更高，業(yè)內(nèi)人士普遍看好今年的“銀十”行情。不過(guò)，也有專家指出，價(jià)格的持續(xù)上漲或?qū)⒁种撇糠仲?gòu)房需求，四季度市場(chǎng)不宜過(guò)于樂(lè)觀。

　　上海近十年10月1-12日商品住宅供求走勢(shì)

　　成交穩(wěn)健起步

　　10月幾近過(guò)半，從市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，“銀十”起步較為穩(wěn)健。

　　據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至10月11日，上海10月新建商品住宅成交量為33.14萬(wàn)平方米，同比上漲54.35%；成交均價(jià)為30053元/平方米，同比上漲14.76%。

　　此外，今年“十一”長(zhǎng)假新建商品住宅的成交量為11.3萬(wàn)平方米，創(chuàng)下了自2011年來(lái)近5年的新高。成交以剛需項(xiàng)目為主，成交量排名前十的項(xiàng)目中單價(jià)低于3萬(wàn)元/平方米的剛需產(chǎn)品有7個(gè)。

　　對(duì)此，上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦表示，往年受到假期出行的影響，成交量并不突出，而今年長(zhǎng)假期間成交量同比上漲了6成多，除了供應(yīng)增多的原因外，“930”政策雖然對(duì)上海并沒(méi)有直接的利好，但對(duì)市場(chǎng)傳遞了利好信息。

　　值得注意的是，數(shù)據(jù)顯示，截至10月12日，10月上海市商品住宅供應(yīng)量為44.31萬(wàn)平方米，與去年同期相比上漲34.75%。上海鏈家市場(chǎng)研究部總監(jiān)陸騎麟指出，供銷兩旺的格局給“銀十”的起步奠定了良好基礎(chǔ)。

　　房企壓力減小

　　“供應(yīng)量增多，可見(jiàn)房企看好后市從而積極推盤(pán)。”陸騎麟補(bǔ)充說(shuō)，9月新建商品住宅供應(yīng)量為182.9萬(wàn)平方米，創(chuàng)近8年來(lái)的新高。尤其是9月下半月的供應(yīng)量占了全月供應(yīng)量的6成，且其中不少項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)間定在了10月。而步入10月后，供應(yīng)量還維持在高位。

　　長(zhǎng)風(fēng)板塊某高端樓盤(pán)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴筆者，其項(xiàng)目預(yù)計(jì)在近期入市，之所以選擇這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，一個(gè)重要的原因便是看好10月的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　另外，在剛過(guò)去的“十一”房展會(huì)上，與以往不同，展會(huì)上鮮有樓盤(pán)打折促銷的信息。“四季度對(duì)于房企而言，是個(gè)沖刺的階段，往年通常會(huì)有較多的優(yōu)惠出現(xiàn)。而房展會(huì)的表現(xiàn)可以從側(cè)面看出，當(dāng)前房企的壓力較小，未來(lái)‘以價(jià)換量’的可能性較低。”易居智庫(kù)研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)如是表示。

　　據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，到今年三季度末，20家典型房企的平均銷售目標(biāo)完成率為64.54%，較往年完成50%左右超出了許多，恒大、華潤(rùn)等房企銷售目標(biāo)完成率已超80%?？硕鹧芯恐行姆治鲋赋?，今年多數(shù)房企銷售業(yè)績(jī)完成目標(biāo)無(wú)虞，部分房企還調(diào)高了業(yè)績(jī)目標(biāo)。以房企龍光為例，其全年目標(biāo)從145億元上調(diào)至180億元后，前三季度銷售目標(biāo)完成率仍達(dá)76%。

　　同時(shí)，從土地市場(chǎng)的表現(xiàn)也可以看出房企對(duì)后市的看好。據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，今年第三季度，全市經(jīng)營(yíng)性用地共成交21幅，土地出讓金合計(jì)為351億元，同比上漲16.6%。

　　“需求”或被抑制

　　陸騎麟稱，“在前期的大幅跑量后，房企的銷售壓力大大減小，四季度將更多地追求利潤(rùn)上的突破?！睋?jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，從10月新增入市項(xiàng)目最低報(bào)價(jià)來(lái)看，除部分新盤(pán)項(xiàng)目外，其余項(xiàng)目10月以來(lái)，網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示的最低報(bào)價(jià)較最近一次報(bào)價(jià)大多實(shí)現(xiàn)上漲，從年內(nèi)二次開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目來(lái)看，漲幅基本控制在10%以內(nèi)，多為5%-10%之間，漲幅相對(duì)明顯。

　　此外，據(jù)同策咨詢研究部統(tǒng)計(jì)，截至9月30日，上海市商品住宅庫(kù)存量雖然仍高達(dá)1238.17萬(wàn)平方米，但根據(jù)今年以來(lái)的月銷售量來(lái)計(jì)算，市場(chǎng)去化周期已經(jīng)縮短至9.27個(gè)月。

　　然而，也有業(yè)內(nèi)專家指出，持續(xù)的價(jià)格上漲或?qū)⒁种瀑?gòu)房需求，四季度成交量料小幅下滑。

　　陸騎麟則表示，雖然當(dāng)前成交量較高，但是此次“十一”房展會(huì)現(xiàn)場(chǎng)參觀人數(shù)較去年減少了約3-4成，這在一定程度上釋放出購(gòu)房需求被抑制的信號(hào)，預(yù)計(jì)第四季度樓市表現(xiàn)將趨穩(wěn)，成交量或?qū)⒑偷谌径瘸制健?/p>

　　近日，在浦東某剛需樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)，就有購(gòu)房者直言：“最近房?jī)r(jià)上漲有點(diǎn)快，我還是等等再出手?！?/p>

　　而盧文曦也認(rèn)為，今年 “330新政”以來(lái)，成交量?jī)r(jià)回升，過(guò)去積壓的需求集中釋放，然而隨著成交量?jī)r(jià)的持續(xù)攀升，購(gòu)買力或?qū)⒈煌钢А?/p>

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉進(jìn)一步指出，房企應(yīng)該未雨綢繆，增加四季度銷售業(yè)績(jī)?cè)谌甑谋壤?，提前做好明年市?chǎng)的應(yīng)對(duì)策略。

　　■市場(chǎng)觀察

　　一季度 疲軟

　　成交面積195.9萬(wàn)平方米

　　同比減少1.7%

　　成交均價(jià)28497.1元/平方米

　　同比漲8.9%

　　供應(yīng)183.4萬(wàn)平方米

　　同比減29.6%

　　受春節(jié)影響，1、2月樓市交投快速下滑，房企在投放上早早“鳴金收兵”，成交并不出色。雖然利好政策頻出，但由于今年農(nóng)歷新年偏晚，因此影響了3月小陽(yáng)春的發(fā)揮，新房市場(chǎng)存在較大的去化壓力，不過(guò)在3月底出臺(tái)了“330新政”，樓市動(dòng)力被激發(fā)。

　　二季度 反轉(zhuǎn)

　　成交面積414.6萬(wàn)平方米

　　同比增加100.2%

　　成交均價(jià)32005.6元/平方米

　　同比漲20.2%

　　供應(yīng)291.7萬(wàn)平方米

　　同比增9.9%

　　受到政策推動(dòng)，樓市交易發(fā)生反轉(zhuǎn)。成交結(jié)構(gòu)上，改善型需求得到充分釋放，中高端項(xiàng)目成交比較活躍。尤其是5月，高端需求大量釋放，單價(jià)10萬(wàn)元以上的豪宅成交比較搶眼。

　　三季度 續(xù)熱

　　成交面積400.7萬(wàn)平方米

　　同比增加88.9%

　　成交均價(jià)31882.9元/平方米

　　同比漲18.9%

　　供應(yīng)357.3萬(wàn)平方米

　　同比增9.5%

　　經(jīng)過(guò)二季度快速消化后，供應(yīng)量一直低于成交量，庫(kù)存下降明顯。另外，購(gòu)房者入市迫切度有所增加，從而出現(xiàn)7、8月淡季不淡的格局。同時(shí)樓市的火熱傳導(dǎo)至土地市場(chǎng)，土地市場(chǎng)反過(guò)來(lái)再推動(dòng)樓市，因此9月交易繼續(xù)維持較高流量。

　　數(shù)據(jù)來(lái)源：上海中原地產(chǎn)研究咨詢部