中檔零售品牌將會取代奢侈品牌，主導(dǎo)香港未來的零售市場需求。這是專業(yè)機構(gòu)世邦魏理仕日前發(fā)布的研究結(jié)果。

　　這份名為《零售格局的變遷：如何在香港零售放緩下生存？》的報道顯示，香港零售業(yè)2003年~2014年表現(xiàn)理想，其中高端產(chǎn)品的銷售一支獨秀，銅鑼灣、尖沙咀、旺角及中環(huán)等地一線商鋪的平均租金在該期間內(nèi)被推升了213%。但自2014年起，奢侈品零售市場的增長勢頭受到一系列因素影響。2015年1月~7月，香港零售銷售總額同比下降1.8%，鐘表及珠寶的銷售額更是大跌15%。盡管零售業(yè)前景并不樂觀，但對于主攻中檔市場的零售商而言，仍存在不少機遇。

　　世邦魏理仕香港商鋪服務(wù)部執(zhí)行董事連志豪認為，香港零售業(yè)正在經(jīng)歷結(jié)構(gòu)性的轉(zhuǎn)變。過去10年，一線街鋪的業(yè)主受惠于奢侈品零售商的強勁需求及大幅租金上漲，但由于目前奢侈品牌紛紛尋求調(diào)整租賃策略，以節(jié)省成本，而中檔品牌亦期望以合適的租金水平進駐黃金地段，因此業(yè)主在商討租約條件時不得不面對環(huán)境轉(zhuǎn)變的現(xiàn)實?！按朔N情況為中檔品牌零售由中檔市場品牌接手?！?/p>

　　奢侈品牌重組店鋪網(wǎng)絡(luò)

　　為應(yīng)對銷售放緩，奢侈品零售商正逐步整合其分店網(wǎng)絡(luò)，騰出一些非主力店，以增加商鋪市場供應(yīng)。部分商戶考慮到這些商鋪往往位處黃金街區(qū)，并較易吸引客流，擁有較大市場推廣價值，會盡量保留其位于關(guān)鍵地段的旗艦店。此外，隨著市場對中檔產(chǎn)品需求的增加，這些高端零售商還陸續(xù)推出二線品牌，以吸引較年輕的消費者。

　　奢侈品零售商重組分店網(wǎng)絡(luò)，意味著部分旺區(qū)的租戶分布將會逐漸出現(xiàn)轉(zhuǎn)變。從前未能負擔(dān)一線地區(qū)鋪租的中檔零售商將著眼于租用因奢侈品牌棄租而空置的商鋪，而業(yè)主也愿意與租戶協(xié)商更合理的租約條件。盡管租金整體呈下跌趨勢，但在業(yè)主議租靈活性增加的情況下，具大量人流且位置顯眼的關(guān)鍵地段面臨空置風(fēng)險的可能性不大。“奢侈品的銷售很大程度上受制于上述外部因素。”世邦魏理仕香港、澳門及臺灣研究部主管陳錦平指出，預(yù)期在未來5年，零售空間的需求主導(dǎo)者將由以往的高端消費品轉(zhuǎn)為中檔市場品牌；相對于游客消費，本地需求在整體零售市場所占份額將會重新上升；非核心地區(qū)將在未來成為新增供應(yīng)的主要來源，帶來更多租賃選擇。

　　本地需求的重要性提升

　　在過去的10年中，游客消費在香港零售銷售總額中的占比由2004年的20%上升至2015年的42%?；瘖y品、皮具用品及鐘表珠寶店鋪的數(shù)量于2003年~2014年分別增加了1975%、62%及29%。除了店鋪數(shù)量的增加，部分零售商的平均店鋪面積亦有所擴大。而自2014年起，內(nèi)地訪港游客數(shù)量出現(xiàn)下滑，游客消費模式也出現(xiàn)了由奢侈品向中檔品牌消費的轉(zhuǎn)變。

　　雖然香港本地零售消費需求保持強勁，但往往受到零售市場的忽略。本地實際私人消費開支的年平均增長率在2004年~2014年為4.9%，而同時期內(nèi)家庭收入中位數(shù)的年增長率是4%。本地消費在中短期內(nèi)將維持穩(wěn)定，股票市場的短期波動及市場對加息的預(yù)期，預(yù)計只會給本地消費帶來輕微影響。

　　世邦魏理仕認為，未來5年的供應(yīng)將減小零售商部分租金壓力，核心區(qū)新增供應(yīng)的選擇面仍然相當(dāng)有限。部分位于較偏遠地段的新市鎮(zhèn)發(fā)展項目將為這些地區(qū)帶來可觀的居住及工作人口數(shù)量，并衍生對周邊零售配套設(shè)施的需求。未來5年，70%的新增供應(yīng)將來自非核心零售區(qū)，共計560萬平方英尺的零售空間將用作住宅周邊的購物場所。這給中檔零售商帶來針對中產(chǎn)階級家庭的拓展商鋪網(wǎng)絡(luò)機遇?！笆腊钗豪硎祟A(yù)計，零售市場的結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)變最終將為香港帶來一個更加平衡及可持續(xù)發(fā)展的零售市場?！边B志豪表示，“核心區(qū)及次級市場的租戶組合將變得更多元化，中檔及奢侈品牌因此能夠向消費者提供更廣泛類型的產(chǎn)品。本地消費者將成為零售商的主要目標，中檔產(chǎn)品市場將具有穩(wěn)定增長潛力。建議中檔品牌零售商著眼于新興區(qū)域?qū)ふ覚C會，以確保獲取優(yōu)先進駐優(yōu)勢。臨街商鋪業(yè)主如能降低租金預(yù)期，考慮承租給大眾化品牌，則可避免店鋪長期空置的風(fēng)險?！?/p>