剛需盤供應(yīng)量小難抑價格

　　中原地產(chǎn)根據(jù)市住建委公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，截至9月27日，剔除保障房和自住房，北京新建商品房住宅簽約套數(shù)為3817套，環(huán)比8月份接近6000套的成交量，下調(diào)明顯，但成交均價出現(xiàn)明顯上漲，達到32288元。這是北京單月成交均價首次突破3萬元。

　　豪宅拉高整體均價

　　“高端項目的集中成交和通州樓市普通住宅的供應(yīng)限制，這種成交結(jié)構(gòu)的變化造成了成交價格的上漲?！敝性禺a(chǎn)分析師張大偉表示。

　　在目前的北京市場，豪宅化明顯，如9月有成交的海淀區(qū)萬柳書院均價約13萬元；保利海德公園成交均價約9萬元；亦莊的紫禁壹號院成交均價為8.4萬元。

　　據(jù)了解，今年樓市回暖，“日光盤”現(xiàn)象重現(xiàn)，刺激了這些高端項目的推盤速度。9月份新開盤的別墅項目占了5個，既有燕西華府這樣銷售多年的老牌別墅項目，也有像天恒樂墅這樣的純新盤別墅。不僅如此，高端公寓項目也多達6個，其中報價最高的為東城區(qū)的使館壹號院，單價預(yù)計將達到15萬元。

　　豪宅的集中入市促進了高端項目成交量的上漲。以上周為例，北京住宅市場實際成交均價超過6萬元的公寓豪宅共有17個實現(xiàn)成交，共成交64套公寓豪宅、成交面積1.33萬平方米，環(huán)比分別增長73%、64%，這一成交量也創(chuàng)造了34周以來的成交新高。這些豪宅的成交，間接拉高了北京商品住宅的整體成交均價。

　　在中價位的普通住宅市場，通州是樓市的成交大戶，6月至8月3個月，通州區(qū)純商品住宅成交屢創(chuàng)新高，并連續(xù)蟬聯(lián)北京行政區(qū)成交排行冠軍。但是在進入9月份之后，一方面政策末班車效應(yīng)已逐漸釋放完畢，另一方面也受到限購影響，成交開始出現(xiàn)快速下滑，截至27日，通州純商品住宅僅成交836套，環(huán)比減少52%，拉低了中價位房在北京商品住宅成交中的占比。

　　在通州“落潮”之后，房山和大興作為中端剛需項目的集中地帶，成為成交主力。這兩個區(qū)域價格相對較低，如9月成交量較大的大興區(qū)北京城建·北京密碼，成交均價1.7萬元；房山區(qū)中糧萬科長陽半島，成交均價2.7萬元；中國鐵建·原香漫谷，成交均價1.4萬元。這些項目雖然能拉低北京的整體成交均價，但因為供應(yīng)量不大，效果并不明顯。

　　對于目前這種樓市格局，亞豪機構(gòu)市場部總監(jiān)郭毅認為，隨著房地產(chǎn)市場數(shù)十年的快速發(fā)展以及近年來保障性住房用地的擠壓，純商品住宅用地持續(xù)減少且價格不斷上漲。潛在供應(yīng)的減少，使得大量房企選擇了做高端產(chǎn)品以維持利潤，并不得不選擇控制供應(yīng)節(jié)奏，因此，今年來月度供應(yīng)一直難以突破，供應(yīng)的減少必然會影響成交價格的走勢。郭毅預(yù)測，2015年整體將依然維持平穩(wěn)上行的趨勢。記者 李海霞