剛需盤(pán)供應(yīng)量小難抑價(jià)格

　　中原地產(chǎn)根據(jù)市住建委公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月27日，剔除保障房和自住房，北京新建商品房住宅簽約套數(shù)為3817套，環(huán)比8月份接近6000套的成交量，下調(diào)明顯，但成交均價(jià)出現(xiàn)明顯上漲，達(dá)到32288元。這是北京單月成交均價(jià)首次突破3萬(wàn)元。

　　 豪宅拉高整體均價(jià)

　　“高端項(xiàng)目的集中成交和通州樓市普通住宅的供應(yīng)限制，這種成交結(jié)構(gòu)的變化造成了成交價(jià)格的上漲。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示。

　　在目前的北京市場(chǎng)，豪宅化明顯，如9月有成交的海淀區(qū)萬(wàn)柳書(shū)院均價(jià)約13萬(wàn)元;保利海德公園成交均價(jià)約9萬(wàn)元;亦莊的紫禁壹號(hào)院成交均價(jià)為8.4萬(wàn)元。

　　據(jù)了解，今年樓市回暖，“日光盤(pán)”現(xiàn)象重現(xiàn)，刺激了這些高端項(xiàng)目的推盤(pán)速度。9月份新開(kāi)盤(pán)的別墅項(xiàng)目占了5個(gè)，既有燕西華府這樣銷(xiāo)售多年的老牌別墅項(xiàng)目，也有像天恒樂(lè)墅這樣的純新盤(pán)別墅。不僅如此，高端公寓項(xiàng)目也多達(dá)6個(gè)，其中報(bào)價(jià)最高的為東城區(qū)的使館壹號(hào)院，單價(jià)預(yù)計(jì)將達(dá)到15萬(wàn)元。

　　豪宅的集中入市促進(jìn)了高端項(xiàng)目成交量的上漲。以上周為例，北京住宅市場(chǎng)實(shí)際成交均價(jià)超過(guò)6萬(wàn)元的公寓豪宅共有17個(gè)實(shí)現(xiàn)成交，共成交64套公寓豪宅、成交面積1.33萬(wàn)平方米，環(huán)比分別增長(zhǎng)73%、64%，這一成交量也創(chuàng)造了34周以來(lái)的成交新高。這些豪宅的成交，間接拉高了北京商品住宅的整體成交均價(jià)。

　　在中價(jià)位的普通住宅市場(chǎng)，通州是樓市的成交大戶(hù)，6月至8月3個(gè)月，通州區(qū)純商品住宅成交屢創(chuàng)新高，并連續(xù)蟬聯(lián)北京行政區(qū)成交排行冠軍。但是在進(jìn)入9月份之后，一方面政策末班車(chē)效應(yīng)已逐漸釋放完畢，另一方面也受到限購(gòu)影響，成交開(kāi)始出現(xiàn)快速下滑，截至27日，通州純商品住宅僅成交836套，環(huán)比減少52%，拉低了中價(jià)位房在北京商品住宅成交中的占比。

　　在通州“落潮”之后，房山和大興作為中端剛需項(xiàng)目的集中地帶，成為成交主力。這兩個(gè)區(qū)域價(jià)格相對(duì)較低，如9月成交量較大的大興區(qū)北京城建·北京密碼，成交均價(jià)1.7萬(wàn)元;房山區(qū)中糧萬(wàn)科長(zhǎng)陽(yáng)半島，成交均價(jià)2.7萬(wàn)元;中國(guó)鐵建·原香漫谷，成交均價(jià)1.4萬(wàn)元。這些項(xiàng)目雖然能拉低北京的整體成交均價(jià)，但因?yàn)楣?yīng)量不大，效果并不明顯。

　　對(duì)于目前這種樓市格局，亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)部總監(jiān)郭毅認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)數(shù)十年的快速發(fā)展以及近年來(lái)保障性住房用地的擠壓，純商品住宅用地持續(xù)減少且價(jià)格不斷上漲。潛在供應(yīng)的減少，使得大量房企選擇了做高端產(chǎn)品以維持利潤(rùn)，并不得不選擇控制供應(yīng)節(jié)奏，因此，今年來(lái)月度供應(yīng)一直難以突破，供應(yīng)的減少必然會(huì)影響成交價(jià)格的走勢(shì)。郭毅預(yù)測(cè)，2015年整體將依然維持平穩(wěn)上行的趨勢(shì)。記者 李海霞