騾馬市片區(qū)是我市傳統(tǒng)的“三大商圈”之一，成都現(xiàn)代商業(yè)文明的發(fā)源地。如今，當春熙路、鹽市口商圈因IFS、遠洋太古里等項目相繼投入使用，從而逐漸連成一片，向著“高大上”“高精尖”的國際化商業(yè)發(fā)展方向闊步前行時，騾馬市商圈則在傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)的競爭中漸顯“低調(diào)”。昨日，記者從青羊區(qū)獲悉，依托區(qū)位優(yōu)勢，以及傳統(tǒng)金融商貿(mào)品牌優(yōu)勢，構建金融集聚區(qū)，加速打造面向中西部的國際化金融中心將成為騾馬市商圈轉(zhuǎn)型升級的全新方向和發(fā)展定位。

　　搶占新興金融業(yè)發(fā)展先機

　　“撮合”傳統(tǒng)商貿(mào)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)金融“聯(lián)姻”

　　“說到騾馬市，對于廣大市民來說最熟悉的是它繁榮的商貿(mào)業(yè)，但實際上，這里金融業(yè)的發(fā)展基礎同樣雄厚，是成都市金融機構最密集的區(qū)域，聚集了全區(qū)近60%、全市近40％的銀行、保險、證券、期貨等各類金融機構以及金融相關服務企業(yè)?！鼻嘌騾^(qū)金融辦相關負責人為記者列舉一組數(shù)據(jù)：2014年末，騾馬市金融集聚片區(qū)有各類銀行機構70余家；各類保險公司、保險經(jīng)紀與代理服務公司60余家；資本投資服務公司70余家；金融信托、金融信息服務、風險評估、典當、金融租賃等各類公司50余家；財務公司20余家；證券市場管理服務類公司近20家；期貨服務、基金管理服務公司12家；投資與資產(chǎn)管理公司190家；社會經(jīng)濟咨詢108家。“去年，騾馬市成功獲批省級金融服務業(yè)集聚區(qū)，很大程度上已經(jīng)證明了這一片區(qū)在金融業(yè)發(fā)展上的實力和潛力，當然更為這一傳統(tǒng)金融核心集聚區(qū)注入了新的發(fā)展動力?！?/p>

　　“不僅如此，面對國家全面深改之金融改革的契機，在成都打造西部金融中心的總體戰(zhàn)略框架下，將金融業(yè)作為騾馬市片區(qū)發(fā)展的主方向也有利于該片區(qū)更快實現(xiàn)自我提升”。該負責人表示，根據(jù)自身特色，騾馬市區(qū)域今后將在鞏固傳統(tǒng)金融業(yè)優(yōu)勢地位的基礎上，加快搶占新興金融業(yè)發(fā)展先機，力爭在國際基金產(chǎn)業(yè)園區(qū)、實力雄厚的投資機構、商業(yè)保險、融資租賃等產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)重點突破，特別是要將互聯(lián)網(wǎng)金融作為新興金融領域的重要突破口，并著力推動傳統(tǒng)實力商貿(mào)業(yè)與互聯(lián)網(wǎng)金融融合發(fā)展。

　　依托現(xiàn)有寫字樓項目

　　打造沒有圍墻的金融產(chǎn)業(yè)園

　　記者看到，根據(jù)規(guī)劃，省級騾馬市金融業(yè)服務集聚區(qū)將包括金融商務核心區(qū)和金融總部聚集區(qū)兩個核心區(qū)域以及西部新城拓展區(qū)，重點打造天府國際基金產(chǎn)業(yè)園、天府互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)園和大數(shù)據(jù)產(chǎn)業(yè)園三大園區(qū)。值得注意的是，三大產(chǎn)業(yè)園的園區(qū)載體將主要依托該區(qū)域現(xiàn)有寫字樓項目，以“一園多址”的方式，通過政企合作，簽約入駐的方式，推動這些普通商務樓宇成為專業(yè)金融樓宇，進而由多個專業(yè)金融樓宇共同形成一座沒有圍墻的產(chǎn)業(yè)園。

　　“之所以進行這樣一種嘗試，也是綜合多方面因素后的考慮”。該負責人表示，首先騾馬市集聚區(qū)地處成都市中心，是目前成都最具核心集聚力的區(qū)域，擁有成都標志天府廣場、“成都原點”西玉龍街、成都市房地產(chǎn)交易中心等最閃亮的品牌，同時集聚區(qū)處在成都城市南北中軸線上，人民中路、蜀都大道、新華大道、順城大街，以及地鐵1、2、4號線等縱橫通過，區(qū)域內(nèi)布局了4 個地鐵站點和2 個地鐵換乘站，成為“地鐵站點最密集”的區(qū)域。交通便利，資源集中，輻射能力強，對金融機構具有天然的吸引力。但另一方面，青羊區(qū)作為老城區(qū)，產(chǎn)業(yè)發(fā)展所面臨的土地緊缺、空間受限、交通擁堵等制約也越來越明顯，完全通過政府新建產(chǎn)業(yè)載體的方式來建設園區(qū)，不僅成本高，而且時間長，極有可能錯過搶占當前新興金融業(yè)發(fā)展先機的最佳時間點。

　　為此，他們對騾馬市片區(qū)的現(xiàn)有寫字樓市場進行了摸底，結果發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域內(nèi)建成投用的寫字樓有近30棟，其中重點寫字樓7棟，面積129.5萬平方米，華置廣場、富力天匯二期、雄飛領秀、泰豐國際、領地中心等一批城市綜合體，滿足了集聚區(qū)內(nèi)企業(yè)發(fā)展的需求。同時集聚區(qū)內(nèi)目前可供開發(fā)的地塊共有23 個，面積687.87 畝，主要為舊城改造項目，整體連片開發(fā)潛力較大，“這無疑為三大產(chǎn)業(yè)園以及集聚區(qū)未來的發(fā)展和擴張?zhí)峁┝顺渥愕目臻g保證”。

　　市場反響熱烈

　　20余家北京企業(yè)扎堆天府互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)園

　　來自市場的熱烈回應則讓這一計劃迅速落地。

　　隨著與供需雙方即重點招商對象和與現(xiàn)有寫字樓項目開發(fā)商的對接、洽談同時展開，上月中旬，天府國際基金產(chǎn)業(yè)園、天府互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)園先后投入了使用。

　　其中，天府國際基金產(chǎn)業(yè)園作為全市首個股權投資基金（私募基金）產(chǎn)業(yè)園區(qū)，青羊區(qū)為其度身制定了十條政策，計劃每年投入不低于1000萬元對入園企業(yè)進行房租補貼，并支持公共服務平臺的建設和運營，對產(chǎn)業(yè)園區(qū)的公共綜合服務平臺的啟動予以部分資金扶持和補貼，支持其為入駐的基金管理公司提供全方位咨詢服務及舉行各種論壇、沙龍等大型活動，以引導基金企業(yè)在此加速集聚。而目前，天府國際基金產(chǎn)業(yè)園孵化器正式掛牌成功，包括我國首家經(jīng)政府批準設立的大型人民幣創(chuàng)業(yè)投資基金專業(yè)管理機構中科招商投資管理集團、國務院國資委下屬大型國有投資企業(yè)中控投資集團、國內(nèi)首個針對以私人銀行為代表的高端財富領域開展研究咨詢的獨立科研機構成都天府私人銀行研究中心等在內(nèi)超過30家企業(yè)簽訂了入駐協(xié)議，21家完成了選址及入場裝修工作，到年底入園企業(yè)數(shù)量將達到40家，管理基金規(guī)模突破40億元。預計到2020年，入駐天府國際基金產(chǎn)業(yè)園的企業(yè)將達100家左右，注冊資本達到100億元以上，基金管理規(guī)模達1000億元人民幣，形成國內(nèi)領先的基金產(chǎn)業(yè)園區(qū)。

　　天府互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)園則由青羊區(qū)政府和全國首家互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)服務中心北京中關村互聯(lián)網(wǎng)金融服務中心聯(lián)合打造，旨在全國范圍率先布局互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)，加速互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)集聚，吸引優(yōu)秀的互聯(lián)網(wǎng)金融人才創(chuàng)業(yè)。園區(qū)所提供的公共服務及優(yōu)惠政策與天府國際基金產(chǎn)業(yè)園一致，同時構建了監(jiān)督管理、綜合服務、創(chuàng)新孵化三大平臺。目前，這里首批入駐企業(yè)超過20家，全部來自北京市，過半企業(yè)為具有國資及上市背景的企業(yè)，實力雄厚。中國首家全產(chǎn)業(yè)鏈股權投資金融服務平臺企業(yè)產(chǎn)融云支付有限公司不僅將入駐該產(chǎn)業(yè)園，更將在這里設立公司的全國總部；北京眾信金融信息服務有限公司負責運營的國企P2P理財平臺眾信金融、搜狐旗下互聯(lián)網(wǎng)金融平臺搜易貸等都在其中。

　　“現(xiàn)在兩大園區(qū)入駐的泰豐國際廣場是我們合作的第一個寫字樓，已經(jīng)出現(xiàn)了供不應求的狀況”。該負責人透露，下一步，他們不僅將加快金融產(chǎn)業(yè)園入駐寫字樓的速度，也計劃把這一經(jīng)驗復制到區(qū)內(nèi)電子商務等相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展中去。

　　故事

　　調(diào)整業(yè)態(tài) 打造創(chuàng)新金融專業(yè)樓宇

　　一個月

　　泰豐國際廣場滿租

　　位于青羊區(qū)人民中路二段29號的泰豐國際廣場，是泰豐集團在成都開發(fā)的繼航天科技大廈之后的又一超甲級寫字樓項目。

　　去年10月，泰豐集團成都分公司副總經(jīng)理晏雪正式接手負責這里的招商工作時，這幢前年年底交房的寫字樓入駐率僅僅只有十幾個百分點，而如今，一年時間不到，這里卻因為創(chuàng)新金融專業(yè)樓宇的打造，出現(xiàn)了一個月滿租，甚至“排隊候租”的熱鬧景象。

　　轉(zhuǎn)型

　　市場競爭激烈

　　要形成絕對優(yōu)勢必須調(diào)整策略

　　作為一個位于一環(huán)路內(nèi)，市中心的高標準寫字樓項目，泰豐國際無疑有著許多極具競爭力的條件。比如交通便利，距離天府廣場約兩公里，離地鐵騾馬市站出口不超過50米；再比如商務配套完善，喜來登、麗思卡爾頓等星級酒店集群，新城市廣場、遠東百貨、鉑金購物廣場、家樂福賣場等大型購物中心集群，文殊坊、寬窄巷子等人文旅游標志性街區(qū)……但即便是這樣一個項目，從2013年底竣工到2014年5月正式啟動招商再到10月調(diào)整招商策略時，接近1年的時間里，這棟寫字樓的入駐率僅僅是剛剛突破個位數(shù)而已。

　　“其實，這幾年全國商業(yè)地產(chǎn)市場的變化應該說有目共睹，從2010年投資泰豐國際廣場項目，到2013年底項目正式交房，三年多時間，我們所面臨的市場環(huán)境已經(jīng)從當初寫字樓的井噴進入到競爭加劇、壓力空前的狀況中”，晏雪說，與住宅投資不同，商業(yè)地產(chǎn)的投資者更注重投資回報率，對區(qū)域的要求偏低，因此，同一時間段里，從環(huán)球中心，到339，從富力天匯，到金牛萬達，這些項目都會成為投資者考察的目標，很難說哪個項目具有絕對的優(yōu)勢。

　　為此，去年10月，接手負責泰豐國際招商工作后，晏雪首先從加強與招商代理合作著手，通過提高代理傭金、將整層樓分隔成不同面積、打造精裝樓層等方法，在10個月左右的時間里新增了30多家代理合作機構，也成功將入駐率提高到了近40%。

　　算賬

　　雖然租金收益少了點

　　但物管費增加了、品牌附加值提升了

　　但如何將這一數(shù)字進一步提升，晏雪面臨著新的瓶頸，更重要的是，即便是在新增業(yè)績的過程中，她也發(fā)現(xiàn)隨著時間推移，市場競爭似乎越發(fā)激烈了。

　　“一般來說，像我們這樣的超甲級寫字樓都會對入駐企業(yè)的業(yè)態(tài)有著比較高的要求，但現(xiàn)狀使我們不得不先考慮抓住這個客戶，而不是挑選它，在實際操作中，我們也只能去關注這個客戶的付款能力，至于它是從事哪個行業(yè)，有沒有發(fā)展前景，真是無暇顧及的”。她思考片刻后肯定地告訴記者，這不僅是泰豐國際一家面臨的問題，也是所有同類項目面臨的問題。

　　而就在這時，晏雪有了一次選擇的機會：青羊區(qū)政府主動找到她，希望通過合作，將大樓打造為創(chuàng)新金融專業(yè)樓宇，以類似整體租賃的方式，將大廈中尚未使用的60%面積用于建設天府國際基金產(chǎn)業(yè)園和天府互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)業(yè)園，不過，租金要比目前的市場價格低，整棟大廈也要配合專業(yè)樓宇打造進行硬件改造和提升。

　　這樣的合作，不管是集團以前的項目，還是成都其他寫字樓都還沒有做過，能行嗎？最終，經(jīng)過一番測算，晏雪認為這次合作值得一試。“雖然單純從租金收益看少了一截，但因為對方同意以年付的方式付款，因此，我們增加了現(xiàn)金流，而且節(jié)省了12%的貸款利息；第二隨著企業(yè)的入駐，我們的物管費收入會大大增加；第三隨著專業(yè)樓宇的打造，企業(yè)形象品牌將明顯提升，為我們未來參與市場競爭增加更多籌碼”。

　　嘗試

　　拆掉扶梯調(diào)整業(yè)態(tài)

　　專業(yè)樓宇入駐率從40%到了100%

　　說干就干，下定決心后的晏雪做的第一件事就是拆掉了原本在建設過程中安裝的1樓到3樓的電動扶梯。

　　“和現(xiàn)在許多同類項目一樣，我們這棟樓當初的設計也是商業(yè)+寫字樓的模式，商業(yè)部分位于-1樓到3樓，3樓以上是寫字樓”。晏雪告訴記者，即便是在去年招租困難的時候，他們也沒有放棄做商業(yè)的計劃，還曾經(jīng)到歐洲進行過考察，設計了包括進口商品超市、奢侈品打折店等方案，但最終考慮到成本高、養(yǎng)蓄期長等因素，擱置了下來，“既然決定做專業(yè)樓宇，我們就一定要讓它完全專業(yè)起來，不能什么都不放”。

　　7月，電動扶梯拆除全部完畢，1個月后，泰豐國際與青羊區(qū)金融辦正式簽訂合作框架協(xié)議，如今，位于該項目內(nèi)的兩大產(chǎn)業(yè)園已經(jīng)全部“滿員”，實現(xiàn)了100%入駐。

　　晏雪笑著說，過去是自己天天約客戶，現(xiàn)在是客戶約自己，“甚至還托朋友希望能在這里擠個位置”。

　　專家訪談

　　“四態(tài)”合一

　　布局專業(yè)樓宇

　　——專訪成都市樓宇經(jīng)濟促進會理事長張懷林

　　“樓宇經(jīng)濟不是簡單地買房、賣房，而是中國城市經(jīng)濟發(fā)展中涌現(xiàn)的一種新型經(jīng)濟形態(tài)，對于成都當前發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)來說，具有筑巢引鳳的作用”。昨日，成都市樓宇經(jīng)濟促進會理事長張懷林在接受記者專訪時表示，成都樓宇經(jīng)濟整體呈現(xiàn)健康良好發(fā)展態(tài)勢，未來可從“四態(tài)”合一、“四態(tài)”提升的角度加強對專業(yè)樓宇的布局規(guī)劃。

　　樓宇經(jīng)濟是指利用城區(qū)新開發(fā)樓盤和閑置用房，以商務樓、寫字樓、科研樓宇、標準廠房、城市綜合體、保護建筑和農(nóng)居SOHO等(不包括行政、事業(yè)單位自用房、賓館、專業(yè)市場、醫(yī)院、學校等建筑)為載體，通過出租、售賣、合作等形式，招商引進現(xiàn)代服務企業(yè)和都市型工業(yè)，從而培植新稅源和新的經(jīng)濟增長點，促進城市經(jīng)濟發(fā)展的經(jīng)濟活動。

　　從經(jīng)濟發(fā)展的進程看，樓宇經(jīng)濟發(fā)展是伴隨城市經(jīng)濟、社會發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物。樓宇經(jīng)濟實質(zhì)是知識經(jīng)濟、服務型經(jīng)濟。伴隨農(nóng)業(yè)機械化、工業(yè)自動化水平的不斷提高，第一產(chǎn)業(yè)（農(nóng)業(yè)），第二產(chǎn)業(yè)（工業(yè)）對人員數(shù)量需求的減少，第三產(chǎn)業(yè)比重大幅提升，第三產(chǎn)業(yè)主要形態(tài)就為樓宇經(jīng)濟。

　　從成都的發(fā)展實際看，不論是作為西南地區(qū)“三中心、兩樞紐”，所具有的強大輻射力和帶動力，還是歷史文化的深厚積淀，對外開放的不斷推進，都為這座城市樓宇經(jīng)濟發(fā)展奠定了重要基礎。而樓宇經(jīng)濟依托性、聚集性和高效性的特點，也為成都在建設西部經(jīng)濟核心增長極的過程中，推動城市轉(zhuǎn)型升級和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，為大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新人才、經(jīng)濟、載體支撐提供了有利條件。

　　張懷林表示，目前，成都的樓宇經(jīng)濟整體呈現(xiàn)出健康良好的發(fā)展態(tài)勢，更成為許多區(qū)（市）縣大力發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)的重要抓手。比如高新區(qū)的中海國際中心、銀泰中心等標桿項目就依托區(qū)域產(chǎn)業(yè)引導政策、優(yōu)秀的產(chǎn)品品質(zhì)，吸引了多家世界500強企業(yè)及知名跨國公司入駐。

　　“當然，要全面推動樓宇經(jīng)濟發(fā)展，還要從規(guī)劃角度突出政府引導?！本唧w來說，從規(guī)劃設計開始，就應該根據(jù)成都各區(qū)域交通的規(guī)劃安排，科研單位，大專院校的分布，歷史文化形成傳統(tǒng)地域特色等，按照高端化城市業(yè)態(tài)、多樣化城市生態(tài)、特色化城市文態(tài)、現(xiàn)代化城市形態(tài)“四態(tài)”合一、“四態(tài)”提升的理念，進行專業(yè)樓宇布局。比如太古里與IFS中心是高端城市業(yè)態(tài)，以塔子山為文化圈的錦江國際新城就是多樣城市生態(tài)的代表，以錦里、寬窄巷子為代表的是特色城市文態(tài)，以高新區(qū)環(huán)球中心以及大源組團為中心的現(xiàn)代城市形態(tài)正在呈現(xiàn)中，這些都是成都樓宇經(jīng)濟各具特色的樣本案例，也是政府規(guī)劃與企業(yè)發(fā)展合作的成功展現(xiàn)。

　　本報記者 尹婷婷 攝影 謝明剛