《民法通則》規(guī)定：向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年

　　因各種原因?qū)е碌倪t交樓比比皆是，而在維護自己權(quán)益向發(fā)展商追討延期交樓違約金的時候，業(yè)主們須注意，有一個“約定還款日”起兩年內(nèi)有效的訴訟期，如果超過了時限很可能就無法保障自己的利益。增城的業(yè)主張先生近日就因無法證明在有效的時限內(nèi)追討違約金，被法院駁回了索賠請求。業(yè)內(nèi)人士提醒，由于房價高企，即使只是延遲交樓幾個月，違約金的數(shù)額都不低，業(yè)主要注意保護自己的權(quán)益，從穩(wěn)妥的角度出發(fā)，應(yīng)盡量選擇在合同約定的交房期屆滿后兩年內(nèi)主張權(quán)利，并保留證據(jù)，以免過了訴訟時效，喪失勝訴權(quán)，而蒙受損失。文/圖：廣州日報記者 劉麗琴

　　過期追討2萬多遲交樓違約金被法院駁回

　　張先生2010年10月以50萬元左右的價格購買了位于荔城的一套新房單位，合同約定是2011年9月30日交樓，逾期交樓，每日按總房價款0.05%的標準支付違約金，但直到2011年12月14日，發(fā)展商才向增城市城鄉(xiāng)建設(shè)管理局交付完畢辦理竣工驗收備案所需文件，并于2011年12月30日辦理好樓盤《竣工驗收備案表》。因具備了交樓條件，2014年12月30日張先生正式收樓。根據(jù)合同約定收樓時間，樓盤遲交樓3個月，2014年7月張先生向法院提起訴訟，要求發(fā)展商支付延期交樓違約金2.2萬多元，并提供了2014年3月與發(fā)展商工作人員就違約金賠償問題交涉的錄音證據(jù)。

　　法院一審判決，認為根據(jù)合同約定收樓時間，發(fā)展商確屬于違約，逾期交樓違約金計算時間為2011年10月1日，至收樓時間2011年12月30日止，張先生在9月30日之后，就應(yīng)該知道根據(jù)合同約定所享有的權(quán)利受到侵害，根據(jù)《民法通則》第一百三十五條規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！钡谝话偃邨l規(guī)定：“訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算。”張先生主張權(quán)利的訴訟時效起算點應(yīng)為2011年12月31日，截止日期為2013年12月30日，張先生直到2014年7月才向法院提出主張權(quán)利，并無證據(jù)證明存在訴訟時效中斷、中止的法定情形，故張先生關(guān)于逾期交樓違約金的請求權(quán)已過訴訟時效，要求支付違約金的訴訟請求予以駁回。

　　張先生不服一審判決提起上述，今年8月終審判決依然維持原判，不支持張先生追討違約金的請求。

　　即使不起訴

　　也要郵寄維權(quán)信函

　　張先生的案例無疑給要維護自己權(quán)益的業(yè)主提個醒：維權(quán)要趁早。事實上，現(xiàn)實中有小樓盤逾期交付達兩年以上，而有樓盤沒有逾期交房但存在多年無法辦理產(chǎn)權(quán)證的問題。我國法律規(guī)定一般的民事訴訟訴訟時效為兩年。在實踐中，開發(fā)商一般只賠償給業(yè)主從起訴之日起往前倒推兩年內(nèi)的違約金，兩年以外的違約金因為超過訴訟時效不予賠。

　　廣東博導(dǎo)聚佳律師事務(wù)所盧律師表示，根據(jù)《民法通則》第一百三十五條的規(guī)定：“向人民法院請求保護民事權(quán)利的訴訟時效期間為二年，法律另有規(guī)定的除外?！钡谝话偃邨l規(guī)定：“訴訟時效期間從知道或者應(yīng)當(dāng)知道權(quán)利被侵害時起計算。”超過訴訟時效，就喪失勝訴權(quán)，因此，訴訟時效起算時間顯得尤為重要。目前法院一般以起訴日向前倒算兩年，以該日期內(nèi)逾期的天數(shù)來計算。在起訴時往前推超過兩年的，則超過訴訟時效，除非有證據(jù)證明發(fā)生訴訟時效中止中斷情形。根據(jù)《民法通則》第一百四十條規(guī)定：“訴訟時效因提起訴訟、當(dāng)事人一方提出要求或者同意履行義務(wù)而中斷。從中斷時起，訴訟時效期間重新計算?！睂τ诜欠蓪I(yè)人士，對該條一般難以把握和運用。即使在現(xiàn)實判例中也可看到，不同的法官對此也有不同的理解。

　　盧律師建議，業(yè)主們應(yīng)盡量選擇在合同約定的交房期屆滿后兩年內(nèi)主張權(quán)利，以免受到損失。追討權(quán)益時一定要注意保留相關(guān)證據(jù)。即使不打算自交樓期限屆滿日起兩年內(nèi)向法院起訴，也要通過EMS向開發(fā)商郵寄 “要求支付延遲交樓違約金函”，并要保留信函、郵件詳情單和妥投證明，作為證據(jù)。即使發(fā)展商拒收，無拆開郵件，也將視為送達。這樣可以從投遞該函之日起延長訴訟時效兩年。而想延續(xù)訴訟時效，可以自從上次投遞信函之日起兩年內(nèi)再次郵寄上述信函，將再次延長訴訟時效兩年。以此類推，次數(shù)不限，但最長不超過二十年。如開發(fā)商承諾或簽訂協(xié)議同意支付違約金，必須持有其蓋章的原件，并在該承諾書或協(xié)議約定的支付違約金期限屆滿前起訴，否則可以按照上述方式延長訴訟時效。

　　需要注意的是，業(yè)主不要向物業(yè)管理公司追討違約金，相關(guān)文件也不要寄給物管的負責(zé)人，因為物業(yè)管理公司不是違約金支付的義務(wù)人。此外，延遲辦證違約金、變更規(guī)劃設(shè)計等索賠等均適用于兩年的訴訟時效規(guī)定，如需追討也可按此方法處理。