9月，土地市場迎來供應(yīng)高峰，且開拍的土地均含有住宅用地，其中多幅地塊含金量較高。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，土地戰(zhàn)即將打響，或有高溢價地塊拍出。

　　□地產(chǎn)評論員 蔡琦雯

　　宅地集結(jié)

　　據(jù)上海搜房網(wǎng)統(tǒng)計，今年9月，上海土地市場共計9幅經(jīng)營性用地（剔除動遷房用地）出讓，供應(yīng)總面積約57.97萬平方米，起始價格共99.7億元，同比環(huán)比均有大幅上漲。并且，這9幅地塊均含有住宅用地，這種情況是今年以來首次出現(xiàn)，與此同時，9月土地供應(yīng)面積也創(chuàng)下今年單月土地供應(yīng)新高。

　　上述9幅地塊分別位于5個區(qū)，寶山、嘉定、浦東、青浦各占2幅，普陀區(qū)占1幅。值得注意的是，其中有7幅地塊為純宅地。

　　“今年前8個月，上海土地供應(yīng)較少，這也導(dǎo)致了9月土地供應(yīng)集中?！鄙虾ｆ溂沂袌鲅芯坎靠偙O(jiān)陸騎麟指出，今年前8個月上海經(jīng)營性用地成交217.87萬平方米，而去年同期為363.7萬平方米。

　　在上海市規(guī)劃和國土資源管理局（以下簡稱規(guī)土局）網(wǎng)頁上顯示，2015年商品住宅用地（含保障性住房面積）、商服用地的計劃供應(yīng)量分別為400-600公頃和180-300公頃，而前8個月，據(jù)上海鏈家市場研究部統(tǒng)計，僅供應(yīng)了239.74公頃。

　　易居克而瑞土地運營事業(yè)部研究總監(jiān)付偉表示，近年來房企拿地越趨謹(jǐn)慎，而在今年市場持續(xù)火熱的情況下，房企拿地?zé)崆橛兴黾?，因此推地?jié)奏也會適當(dāng)加快。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，隨著成交量的上升，上海的房企甚至面臨補(bǔ)庫存的現(xiàn)狀，此時地塊的推出正符合當(dāng)前的市場狀況。

　　或拍出高溢價

　　雖然9月已開拍的地塊——普陀區(qū)真如某地塊，最終僅以0.12%的溢價率成交，但陸騎麟認(rèn)為該地塊限制條件較多，其中明確要求受讓人要自持建筑面積不低于84%（計42139平方米以上）的商務(wù)辦公物業(yè)不少于10年等限制條件，也制約了房企的拿地?zé)崆椤?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，9月還未“入場”的幾幅地塊多為優(yōu)質(zhì)宅地，含金量較高，還是有望拍出高溢價。

　　寶山此次推出兩幅地塊，為大場鎮(zhèn)W121301單元08－02地塊及祁連社區(qū)121601單元B3-03地塊。其中，祁連社區(qū)121601單元B3-03地塊為純宅地，據(jù)規(guī)土局網(wǎng)站信息顯示，該地塊東至祁連山路，南至B3-04地塊，西至規(guī)劃二路，北至塘祁路，地塊出讓面積60249.8平方米，起始總價為18.075億元。據(jù)上海鏈家市場研究部測算，該純宅地地塊起始樓板價為1.5萬元/平方米，為大場板塊歷史起始樓板價最高值。而今年6月剛成交的寶山大場鎮(zhèn)W121301單元38-02地塊，起始樓板價為12272.54元/平方米，成交樓板價達(dá)到了23277元/平方米?！皩Ρ冗@兩幅地塊，都是純宅地，前一個地塊拍出了近90%的高溢價，這幅地塊也有望拍出較高的價格?！标戲T麟表示。

　　付偉也認(rèn)為，該地塊有較高的價值潛力?！捌浔眰?cè)為大場公園，東側(cè)有成熟的大社區(qū)，西側(cè)有保利葉之林這樣的品牌項目，居住氛圍較佳，并且緊鄰軌交7號線祁華路站，交通便捷?！?

　　此外，嚴(yán)躍進(jìn)指出，據(jù)易居研究中心統(tǒng)計，截至9月6日，今年以來上海土地成交溢價率在50%以上的地塊有13幅，其中有10幅為宅地?！斑@也可以看出宅地更有可能拍出高溢價，而9月地塊均含有住宅用地，拍出高價位的可能性就更高?！?/p>

　　鏖戰(zhàn)在所難免

　　從規(guī)土局網(wǎng)站獲悉，截至9月7日，未開拍的8幅地塊吸引了較多房企領(lǐng)取申請書參與。其中，青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)嘉松中路東側(cè)H3-02.H3-05地塊已有26家房企領(lǐng)取了申請書，寶山區(qū)大場鎮(zhèn)W121301單元08－02地塊領(lǐng)取申請書的房企也達(dá)到了22家。

　　付偉表示，從以往拍地來看，有10家以上房企申請，“人氣”即較高，目前的情況也說明房企較為看好這些地塊。

　　而青浦某樓盤負(fù)責(zé)人就直言看好青浦區(qū)趙巷鎮(zhèn)嘉松中路東側(cè)H3-02.H3-05地塊，該地塊容積率較低，僅為1.02，未來項目很有可能建成聯(lián)排別墅或大平層。目前該區(qū)域周邊已經(jīng)吸引了萬科、金地、綠地、龍湖等知名房企入駐，此次競買或不乏品牌房企參與。

　　某品牌房企的土地運營分析師也坦言，今年公司的拿地計劃只完成了不到一半，而9月開拍的地塊都較為優(yōu)質(zhì)，或參與青浦趙巷地塊和嘉定兩幅地塊的競拍?！耙约味ㄐ鲁荅26-1地塊為例，其位于嘉定新城核心區(qū)域，鄰近軌交11號線，且嘉定新城近年來備受品牌房企追捧，區(qū)域發(fā)展?jié)摿^好?！?/p>

　　“上海地價持續(xù)攀升，高價地塊頻現(xiàn)，房企拿地成本越來越高，不過，今年以來住宅成交量持續(xù)火熱，購房需求旺盛，這也增加了開發(fā)商拿地的資本和信心，因此在地價看漲的預(yù)期下，房企會加快拿地節(jié)奏?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦指出，上海宅地可以說“賣一塊則少一塊”，因此土地市場或?qū)⒁鹨粓鰣鲼閼?zhàn)。

　　中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟則認(rèn)為，土地的熱度也將給“金九”加把火，增添市場信心的同時或?qū)⑻岣叻績r上漲預(yù)期。

　　業(yè)內(nèi)連線

　　嚴(yán)躍進(jìn)

　　易居智庫研究總監(jiān)

　　土地“冷暖”

　　影響樓市風(fēng)向

　　長期以來，土地市場都是樓市的風(fēng)向標(biāo)。

　　首先，土地市場成交火熱，代表房企拿地信心增加，說明房企看好后市的發(fā)展。其次，某個區(qū)域連續(xù)拍出高價地塊或是土地成交量較高，說明房企看好該區(qū)域的發(fā)展，這也會給購房者傳遞一個信息：這個區(qū)域的發(fā)展?jié)摿^好。這二者都會給樓市帶來直接影響，土地風(fēng)向標(biāo)的作用正是如此。

　　不過，近年來這種風(fēng)向標(biāo)作用或有一些減弱，主要是因為外地房企紛紛進(jìn)入上海，個別企業(yè)由于對上海市場了解并不深，出手過于“豪氣”，甚至有些不太理性。

　　其實，大浪淘沙之下，市場會趨于健康，購房者也會越來越趨于理性。

　　宋會雍

　　上海中原地產(chǎn)

　　研究咨詢部總監(jiān)

　　市場向好之下

　　地價與房價相互作用

　　業(yè)內(nèi)有一種說法“面粉貴了，面包也一定會漲價”，某種角度而言，這有些夸大了“面粉”對“面包”的影響力。

　　這個“面粉”價格指的是地價，而“面包”價格即房價。商品房的價格構(gòu)成因素有土地費用、前期工程費用、開發(fā)企業(yè)的財務(wù)費用、稅費等，土地費用只是其中之一。事實上，這二者的關(guān)系是相互影響、相互作用的。首先，地價上漲后會提高項目開發(fā)的總成本，直接推動房價上漲。另外，高價地塊會提高周邊區(qū)域房價的預(yù)期，從而推動房價上升，而高房價也會使得地價增高。

　　但是，要注意一點，上述影響要成立必須在市場環(huán)境整體向好的前提下，如果這個地塊的價格對于當(dāng)前市場而言是“天價”或是“不理性”的，那么對于區(qū)域周邊房價以及市場心理預(yù)期就不一定能造成多大的影響。