租價“松綁”，但車位轉讓仍有諸多限制

　　8月15日，廣州市住宅小區(qū)、商業(yè)樓宇的停車費開始實行市場化調節(jié)，車位緊張的路段和小區(qū)停車費飆升，但大部分小區(qū)停車費漲幅溫和或維持不變，記者走訪了5個小區(qū)，停車費早在今年初已小漲幾百元，并未因本次取消限價而大幅飆升。不過，市場化調節(jié)就把以前住宅小區(qū)月租停車位500元的指導價這件“皇帝的新衣”一把掀開，市區(qū)大部分小區(qū)月租早已暗中實行1000~2000元的價格。

　　停車費從政府指導限價到如今的市場調價定價，對車位投資來說有促進作用，不過由于住宅小區(qū)的車位對買家進行嚴格限定，車位買賣轉手，新業(yè)主在過戶時必須出示該小區(qū)的房產(chǎn)證，且如果有業(yè)主要多買一個或兩個車位，必須要在小區(qū)公示一周，無其他業(yè)主提出購買要求才可到房管局辦理遞件過戶。地產(chǎn)人士表示，目前市區(qū)車位比房屋的單價貴，以錦城花園為例，車位房產(chǎn)證面積為12平方米，價格已近70萬元，單價近6萬元/m2，而住宅才5萬元/m2出頭，從投資回報看，車位租金單價雖然接近200元/m2，投資回報比住宅稍高，大約在3.5%左右。有關人士認為，由于車位相比房屋來說并非剛性需求，政府限價對車位的投資價值有促進，但影響不大。

　　文/圖 廣州日報記者 李鳳荷

　　市區(qū)盤車位漲價是年初的事 與政策無關

　　合富置業(yè)錦城二分行主管夏銀玲表示，現(xiàn)時錦城花園車位租金約1800~2000元/月，與年初相比沒有太大的變化。售價方面，現(xiàn)時錦城花園車位放售的價格是65萬~70萬元左右，與年初相比價格同樣變化不大，不過，與去年相比則有約5萬元的降幅。去年錦城花園的車位售價在70萬~80萬元左右。買家以樓盤本身業(yè)主自用為主，稅費是影響買家出手的主要原因。有關人士認為，隨著車位停車收費進行市場化調節(jié)，不排除車位業(yè)主重新漲價出售車位。

　　合富置業(yè)光大榕岸分行主管熊緯表示，今年年初光大花園的車位租金1000元/月都有交易，現(xiàn)時車位租金升至1200~1300元/月。光大花園車位的售價現(xiàn)時在50萬元左右上下浮動，放盤數(shù)量不多，買家以樓盤業(yè)主自用居多，如光大榕景四季和榕岸組團，車位需求供不應求，用家需求剛性，即使買不起也會租。

　　合富置業(yè)中海康城分行主管寧麗娜表示，目前中?？党擒囄坏淖饨鸫蟾攀?00元/月，與年初相比差不多，年初的時候車位租金是750~800元/月?，F(xiàn)時中海康城一期車位放售價格是29萬~32萬元，三期車位售價是28萬~32萬元，與年初相比車位售價升幅約2萬~3萬元左右。但無論是一期還是三期，車位放售的數(shù)量很少，買家多是樓盤本身業(yè)主自用。真正需要車位的用家，不會因為租金或是售價的升幅而影響租或買的計劃，當然，由于車位的價格相對較高的原因，也會有一部分買家選擇暫時不出手。

　　滿堂紅保利花園店長龍麗銘表示，該小區(qū)一年大約有三四十個車位轉手，每個價格在30萬~40萬元左右，交易量不算大，月租價格也非常平穩(wěn)，維持在1100~1300元月，倒是周邊的商業(yè)設施如石溪的華潤萬家，以往15元24小時停車，現(xiàn)在漲到20元24小時停車。

　　中原地產(chǎn)匯景新城客戶經(jīng)理余壯賢表示，匯景新城的車位大約在30萬元出頭，月租在600元左右，最近可放開價格，但也沒聽說匯景新城的車位月租上調。

　　房價比車位漲得快

　　回報率車位比住宅高

　　自從車位限定必須本小區(qū)人士購買且實行政府指導價，車位投資一直不被看好。不過，買得早的車位投資人也嘗到了升值的甜頭。方小姐2000年左右買了天河北芳草園的房子，車位7萬元一個，如今價格是30萬一個。她比較了一下，芳草園的房子當時是“6字頭”買的，如今價格已漲過3萬元/m2，由此可見住宅的漲幅速度比車位要快。

　　滿堂紅龍麗銘告訴記者，他們經(jīng)手代理車位轉讓的手續(xù)，從一手業(yè)主的購車位發(fā)票來看，早期2005年左右車位是12萬元一個，2009年開發(fā)商又賣了一批車位，價格接近20萬元，如今市場價格在30多萬元左右，相比起從“3字頭”漲到目前2.5萬元/m2的房屋價格，車位漲幅的確不快。

　　從住房和車位目前的投資回報來看，車位的投資回報率要超過住房。保利花園均價2.5萬元/m2，78平方米的兩房月租3600~3800元，投資回報率是2.2%；車位35萬元一個，月租是1100~1300元，投資回報率是4.1%。

　　車位屬商業(yè)性質

　　增值30萬要交18萬稅

　　中原地產(chǎn)余壯賢告訴記者，匯景新城一些房屋是帶車位出售，其中一個放盤單位帶3個車位出售，該房源目前尚未成交。匯景新城房屋在2.7萬~3.2萬元/m2，一個車位在30萬元上下，帶車位出售的業(yè)主通常在房價上加多30萬元，車位和房屋一起出售。余壯賢表示，對業(yè)主來說，他們首要考慮是出售房屋，因為房價是大頭，車位價格只是“零頭”，因此在同等出價的情況下，他們優(yōu)先出售給愿意連車位一起買的客戶。有業(yè)主堅持車位和房屋一起出售，但大部分的業(yè)主如果在價錢合適的情況下也愿意先賣房屋，留下車位出租或者等待時機單賣車位。

　　車位買賣盛行報低價

　　據(jù)一位地產(chǎn)人士透露，住宅的報低價同樣適用于車位，而且由于車位屬于商業(yè)性質，適用四級累進的土地增值稅，漲幅100%~200%，納稅額為增值部分50%；漲幅在200%以上，納稅額為增值部分的60%。廣州車位多次轉手的情況不多，大多數(shù)情況是一手業(yè)主轉給二手業(yè)主自用。一手業(yè)主買得早，價格大約在10萬元上下，如今已漲到30萬~40萬元，適用最高一級的累進稅率，也就是說增值部分30萬元要納18萬元的增值稅，如此高昂的增值稅無論是業(yè)主還是買家都不愿意面對。

　　一位經(jīng)紀告訴記者，他們通常是在一手業(yè)主的發(fā)票價上加多幾千元的增值額，也能夠順利通過。如果不考慮土地增值稅，車位轉讓會產(chǎn)生5.6%營業(yè)稅和3%的契稅，如果按照10多萬元的發(fā)票價來算，車位轉讓要交8000多元的稅。