■本報記者唐瑋婕

　　怎樣才能讓不招人待見的“包租公”(“二房東”)變成人見人愛的科技新貴？答案是:互聯(lián)網(wǎng)。

　　在美國，乘著Uber（優(yōu)步）和Airbnb（空中食宿）刮起的“共享經(jīng)濟(jì)”旋風(fēng)，號稱“辦公版優(yōu)步”的WeWork（一起辦公）成了投資界的新寵，在近期獲得4億美元的風(fēng)險投資之后，其估值已經(jīng)高達(dá)50億美元，讓人刮目相看。

　　WeWork（以下稱“一起辦公”）的商業(yè)模式非常簡單——它以打折價在熱門商業(yè)區(qū)域包租下一兩層寫字樓，經(jīng)過裝修后再劃分成大小不一的辦公區(qū)域，每月向租用這些辦公空間的中小企業(yè)及個人創(chuàng)業(yè)者收取會員費(fèi)，并提供配套服務(wù)與公共空間管理。

　　聽上去是不是似曾相識？沒錯，就是這種類似“二房東”的角色讓“一起辦公”如魚得水。不過，投資人也直言，他們愿意給出那么高的估值，是因?yàn)閺膩砭蜎]把“一起辦公”看作一家傳統(tǒng)的房地產(chǎn)公司。

　　讓創(chuàng)業(yè)者看起來更“正規(guī)”

　　走進(jìn)位于紐約的一處“一起辦公”地點(diǎn)，一股強(qiáng)烈的現(xiàn)代風(fēng)格迎面撲來：復(fù)古的吊頂水晶燈、優(yōu)雅的原木色地板、柔軟的皮質(zhì)沙發(fā)，四周是一圈鑲著落地玻璃的小型辦公室，而工作區(qū)少不了的就是一塊提供暢飲啤酒的酒吧。愿意呆在這里穿著夾趾拖鞋，時不時喝點(diǎn)酒精助助興的，不僅有“離經(jīng)叛道”的科技新貴、律師、電影制作人、程序員，還有一堆自由職業(yè)者，他們都垂青于“一起辦公”的工作氛圍。

　　說實(shí)話，這家公司的租金不算特別便宜：根據(jù)地段的差異，從每月45美元的隨付隨用工位，到價格數(shù)千美元的小型辦公室，最高級別的“公用區(qū)暢行”會籍則標(biāo)價350至400美元。有了這張通行證，客戶就能使用“一起辦公”遍及世界各地的辦公場所。租用的方法倒是格外簡單——先下載“一起辦公”的應(yīng)用程序，只要顯示有“空位”，直接預(yù)訂就一切OK了。

　　值得一提的是，“一起辦公”除了可以提供靈活的月租條款外，還有一整套為創(chuàng)業(yè)者量身打造的附加服務(wù)，包括實(shí)惠的健康保險，專業(yè)的付款管理系統(tǒng)服務(wù)，打折的虛擬主機(jī)服務(wù)等……對常常是孤軍奮戰(zhàn)的創(chuàng)業(yè)者來說，這樣的貼心安排，要比單槍匹馬蹲星巴克舒服多了。

　　羅列一下“一起辦公”令人驚艷的成績單：2010年成立以來，這家公司很快就實(shí)現(xiàn)了盈利，并迅速在全球范圍內(nèi)大肆擴(kuò)張。受益于上一輪高達(dá)3.55億美元的融資，“一起辦公”瘋狂的擴(kuò)張計(jì)劃是每月新開3到5個網(wǎng)點(diǎn)，到2015年年底，其在全球60個地點(diǎn)管理的辦公面積有望達(dá)到350萬平方英尺，會員數(shù)增加到4.6萬名，從租金價差中可實(shí)現(xiàn)約1.5億美元的營業(yè)收入……據(jù)一家地產(chǎn)分析公司統(tǒng)計(jì)，在過去兩年里，僅在紐約市一地，它就已經(jīng)簽下了12筆大型租賃交易。

　　“一起辦公”能讓我們看起來更像是做正經(jīng)生意的。”在25歲的紐約創(chuàng)業(yè)者亞歷克斯·克魯格看來，“體面”、“正規(guī)”對于創(chuàng)業(yè)者至關(guān)重要，它能幫助自己與客戶建立起初步的信任。自從4個月前創(chuàng)立公司以來，克魯格已經(jīng)從獨(dú)自一人在“一起辦公”的一張工位上工作，發(fā)展為在一間小型辦公室里管理幾名雇員。

　　搭建起“實(shí)體社交網(wǎng)絡(luò)”

　　以色列出生的“一起辦公”聯(lián)合創(chuàng)始人亞當(dāng)·諾伊曼身材修長，留著一頭齊耳的黑發(fā)。相對于那些“90”后、乃至“00”后會員，36歲的諾伊曼顯然擁有更為豐富多彩的創(chuàng)業(yè)故事。

　　早在2001年，諾伊曼跟隨當(dāng)模特的姐姐來到美國。他的創(chuàng)業(yè)啟示在2008年降臨，當(dāng)時他在布魯克林碼頭區(qū)的一處廠房內(nèi)經(jīng)營著自己的嬰兒服裝公司，為了節(jié)省開支，他在分類廣告網(wǎng)站Craiglist上打廣告，將辦公室的一個角落轉(zhuǎn)租了出去，大賺了一筆。

　　嗅到了轉(zhuǎn)租中的商機(jī)，2010年諾伊曼和朋友開出了首家“一起辦公”。事實(shí)上，當(dāng)時涌現(xiàn)出了眾多的合作辦公場所，但相比那些已經(jīng)小有名氣的品牌，“一起辦公”追求的是截然不同的客戶群體，其不拘一格的裝修布局，也更能打動年輕一代創(chuàng)業(yè)群體的心。

　　現(xiàn)在回頭看，“一起辦公”進(jìn)入紐約市場的時機(jī)可謂恰到好處——經(jīng)歷過金融危機(jī)的經(jīng)濟(jì)剛剛開始復(fù)蘇，大規(guī)模的招聘潮尚未啟動，辦公租金整體仍然低迷。“一起辦公迅速出擊”，用非常低廉的價格租到了一批房齡較老的小型辦公樓，成功顯得水到渠成。也就是同一時期，“一起辦公”得到了風(fēng)險投資基金的青睞。相比傳統(tǒng)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，“一起辦公”看上去更有活力，經(jīng)營情況也相當(dāng)不錯。但它能達(dá)到如此令人咂舌的估值，風(fēng)險投資家看中的不僅僅是這些特點(diǎn)。

　　硅谷頂級的風(fēng)投Benchmark決定領(lǐng)投，其創(chuàng)始合伙人布魯斯·鄧列維接受采訪時表示，“換成是現(xiàn)在，我們可以輕而易舉地說，這是辦公場所的重組、裂變，可是在當(dāng)時，我們很難找到貼切的詞來描述這類工作空間。如果用馬斯洛的人類需求層理論來解釋，‘一起辦公’提供的不僅僅是一所遮風(fēng)擋雨房子，更像是陪伴與激勵這一類的情感必需品。”而諾伊曼自己把這家公司稱為“實(shí)體社交網(wǎng)絡(luò)”，他的目的就是為了讓人們之間的聯(lián)系更加順暢。

　　工作與生活不再涇渭分明

　　與標(biāo)榜專業(yè)而顯得單調(diào)嚴(yán)肅的傳統(tǒng)職場區(qū)域不同，“一起辦公”充滿著任性灑脫、不拘小節(jié)的氛圍，工作與生活的界限仿佛變得不再涇渭分明。作為“一起辦公”的標(biāo)配服務(wù)項(xiàng)目，24小時提供的免費(fèi)啤酒暢飲成了這里的專有標(biāo)志。在完成了一天的努力工作后，會員們會互相慶祝，昭告天下“現(xiàn)在是啤酒時間”。

　　諾伊曼自稱，“一起工作”的使命是為新一代創(chuàng)業(yè)者改造一個全新的工作場所，在這些辦公室里，他們無須為帶寬、打印機(jī)墨盒甚至集體醫(yī)療操心，可以心無旁騖地專注于自己的工作，更能喝著啤酒，共同交流創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷，尋求專業(yè)幫助，甚至聊聊美食秘訣。每個工作場所都有一個制訂活動的“社群經(jīng)理”，負(fù)責(zé)組織讀書會、乒乓球比賽、瑜伽和冥想課、科技研討會、人生導(dǎo)師講座、品酒會，以及觀影、跳薩爾薩舞或者冷知識問答晚會。

　　“一起辦公”的夢想，是成為一個讓你永遠(yuǎn)不想下班的地方。在這里，不知格子間為何物的一代人可以盡情工作，盡情玩樂（Workhard，playhard）。這位聯(lián)合創(chuàng)始人認(rèn)為，正是這種無形的精神讓“一起辦公”與冷冰冰的房地產(chǎn)業(yè)區(qū)別開來，立馬顯得“高大上”起來。

　　獨(dú)自工作很難建立人際交流，這也正是很多人覺得難以脫離熟悉的辦公室環(huán)境的原因?！霸趦?nèi)心深處，我們都離不開社群?！敝Z伊曼說。有一個故事，讓很多看不懂“一起辦公”為何走紅的人發(fā)生了真正的改觀：盡管“一起辦公”并沒有什么白紙黑字的規(guī)定，但大家?guī)缀醵寄J(rèn)公共區(qū)域不能打大聲電話。但有一次有個人或許是忘記了這條非正式禁令，站在那里講了半天電話。此時，一個正在酒吧區(qū)工作的人向他走去，但兩人大吵一通的戲碼卻并未上演，反而上演了一番恭維：“我不清楚你的工作是什么，但你打電話真是把好手！”顯然，“一起辦公”創(chuàng)造了一個令人舒心的社交空間，大家仿佛可以暫時忽略現(xiàn)實(shí)中的種種桎梏，為創(chuàng)業(yè)而奮力一搏。

　　“一起辦公”并不滿足于只提供辦公場所，WeLive即將在今年晚些時候推出。這種徹底沉浸式的產(chǎn)品將辦公空間和微型公寓結(jié)合在一起。在談到為“我們一代”整合工作和生活時，諾伊曼說，“當(dāng)你產(chǎn)生了通過自己的雙手來改變世界的意愿時，當(dāng)你的工作有著實(shí)實(shí)在在的意義，并且你發(fā)自內(nèi)心地?zé)釔鬯鼤r，成功和金錢都將隨之而來，而幸福也在其中。”

　　當(dāng)然，未來“一起辦公”可能會跟更大的公司合作，這樣一來他們的租金收入將更為穩(wěn)定。不過，諾伊曼也擔(dān)心“一起辦公”的文化平衡感會被打破，“我們蠻猶豫的，不想做得太過頭，因?yàn)閷⑸缛旱母杏X調(diào)得恰到好處，對我們來說非常重要?！?/p>

　　共享經(jīng)濟(jì)帶來社交新顛覆

　　就在“一起辦公”成立之前的幾年里，服務(wù)式辦公室租賃行業(yè)就曾經(jīng)歷過一番大起大落。當(dāng)科技泡沫洶涌澎湃之際，上市公司雷格斯（Regus）在2001年初的市值一度達(dá)到21億歐元（按當(dāng)時的匯率算，約合34億美元）的峰值，較IPO發(fā)行價暴漲超過四成。但是天有不測風(fēng)云，由于經(jīng)濟(jì)情況急轉(zhuǎn)直下，科技類公司的辦公租賃需求直線跳水，雷格斯立馬飽受長期租約和債務(wù)的困擾。兩年之后，雷格斯的美國子公司甚至一度需要申請破產(chǎn)保護(hù)。盡管最終幸存了下來，但元?dú)獯髠墓蓛r最近才剛剛爬升到發(fā)行價水平，而它的辦公室面積反倒增加了足足5倍。

　　目前，雷格斯的規(guī)模遠(yuǎn)高于“一起辦公”，在全球110個國家設(shè)有2500家業(yè)務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，但市值卻要比“一起辦公”的50億美元估值低13億美元。究竟是估值虛高的房地產(chǎn)公司，還是了不起的“互聯(lián)網(wǎng)+”新型辦公場所？“一起辦公”充滿著形形色色的爭議。

　　事實(shí)上，“一起辦公”獲取辦公空間的方法是從傳統(tǒng)地產(chǎn)公司手上包下多層樓宇，簽訂長期租約。因此，如何迎接經(jīng)濟(jì)周期的考驗(yàn)將是其不得不接受的巨大挑戰(zhàn)。由于租賃和翻新大廈需要花費(fèi)大量時間，經(jīng)濟(jì)低潮時租賃需求的減少，以及經(jīng)濟(jì)繁榮時租金成本的上揚(yáng)，都會成為致命風(fēng)險。甚至有分析稱，如果“一起辦公”的空間使用率不到80%，那么公司就很難實(shí)現(xiàn)盈利。

　　不過，看好“一起辦公”商業(yè)模式的大有人在。目前，“一起辦公”可以提供最基本的辦公場地，也有各種符合中小微企業(yè)需要的創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)，但這家公司的價值肯定不會止步于一個聯(lián)合辦公室或者孵化器。

　　美國麻省理工學(xué)院最新的研究指出，未來十年中，在美國，城市白領(lǐng)的人數(shù)會減少47%，這將給上班族的辦公形態(tài)、人和人之間的關(guān)系帶來深刻變化，也將對未來都市的商業(yè)運(yùn)行模式產(chǎn)生巨大影響，包括房地產(chǎn)、公共交通、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)。有學(xué)者認(rèn)為，以“一起辦公”為代表的這種“共享經(jīng)濟(jì)”模式，除了將改寫商業(yè)地產(chǎn)游戲規(guī)則之外，其社交價值或許是更值得關(guān)注——通過拼車、拼房、拼辦公場所而走到一起的陌生人，必定會更認(rèn)同“服務(wù)即社交”這一新商業(yè)理念。如果把“一起辦公”看做是類似優(yōu)步或空中食宿這樣的共享經(jīng)濟(jì)初創(chuàng)公司，那么它能做的，將遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止是簡單的“二房東”。它對上班族和職場生活的影響，現(xiàn)在還只是開了個頭。

　　美國麻省理工學(xué)院最新的研究指出，未來十年中，在美國，城市白領(lǐng)的人數(shù)會減少47%，這將給上班族的辦公形態(tài)、人和人之間的關(guān)系帶來深刻變化，也將對未來都市的商業(yè)運(yùn)行模式產(chǎn)生巨大影響，包括房地產(chǎn)、公共交通、零售業(yè)、服務(wù)業(yè)。以“一起辦公”為代表的這種“共享經(jīng)濟(jì)”模式，除了將改寫商業(yè)地產(chǎn)游戲規(guī)則之外，其社交價值或許是更值得關(guān)注。它對上班族和職場生活的影響，現(xiàn)在還只是開了個頭。

　　鏈接“中國式”效仿者

　　■本報記者唐瑋婕

　　在國內(nèi)，一波波創(chuàng)業(yè)熱潮也催生了大量的辦公室短租需求，一起辦公模式自然也已有了不少效仿者。

　　今年3月，萬科前高級副總裁毛大慶高調(diào)辭職創(chuàng)業(yè)，當(dāng)時他直截了當(dāng)?shù)卣f：“我就是要做中國版的WeWork！”如今，他的優(yōu)客工場在北京、西安、煙臺、上海已經(jīng)預(yù)訂了十多處空閑的辦公樓層準(zhǔn)備改造，背后還有紅杉資本、真格基金、億潤投資、創(chuàng)新工場等創(chuàng)投機(jī)構(gòu)的資金支持。

　　之前，同樣高調(diào)的潘石屹也發(fā)布了首個互聯(lián)網(wǎng)項(xiàng)目SOHO3Q，做的也是“中國式”一起辦公。位于上海新天地的SOHO3Q之前就已推向市場，這里的一張辦公桌每周租金達(dá)到1350元，也不太鼓勵長期租約，但目前號稱入駐率可以達(dá)到90%，年內(nèi)還會在一線城市的其它SOHO地產(chǎn)項(xiàng)目內(nèi)復(fù)制推廣這一模式。

　　種種跡象顯示，國內(nèi)的開發(fā)商不再滿足于僅提供辦公場地了，他們都在想法子向估值近百億的“一起辦公”看齊，“削尖腦袋”為辦公空間注入更多功能和附加值，從單純的辦公樓租賃，向創(chuàng)業(yè)孵化器轉(zhuǎn)型。

　　不過，在中國市場“照貓畫虎”最有可能的情況就是水土不服。盡管美國與中國一樣，從不缺熱情高漲的創(chuàng)業(yè)家與自由職業(yè)者，但畢竟兩地在商業(yè)生態(tài)圈的成熟度上相差甚遠(yuǎn)，“一起辦公”的運(yùn)營模式和盈利模式在美國市場可以算是精準(zhǔn)，放到國內(nèi)來往往會遇到各種現(xiàn)實(shí)的矛盾。另外也不能排除有些企業(yè)嘴里嚷嚷著轉(zhuǎn)型，心里只是盤算著搭上互聯(lián)網(wǎng)后的高估值罷了。

　　實(shí)體的社交網(wǎng)絡(luò)、共享的互聯(lián)網(wǎng)精神……如果沒有意愿把互聯(lián)網(wǎng)和房地產(chǎn)融合疊加起來，打造真正意義上的創(chuàng)業(yè)分享平臺，那么這些看似光鮮的房地產(chǎn)項(xiàng)目其實(shí)與普通的“二房東”就差一根網(wǎng)線而已。

　　圖說一張圖看懂“一起辦公”

　　WeWork是做什么的

　　它是一家分租辦公空間、幫助自雇人士處理多種瑣事的公司。其業(yè)務(wù)模式是從房東那里整體租賃空間，再隔成小間加上差價分租出去。目前“一起辦公”擁有2.3萬顧客和32個辦公場所，絕大多數(shù)位于紐約。

　　WeWork的費(fèi)用

　　在紐約，最基本的“隨付隨用工位”起步價每月45美元；一個4人間辦公室的月租金為2200美元起；開放式工作區(qū)的一張專屬工位月租金為400美元。

　　哪些人需要WeWork

　　在美國，勞動力市場中有近30%是由“機(jī)動”員工組成的，包括自由職業(yè)者、承包人和自雇人士。數(shù)據(jù)顯示，如今白領(lǐng)專業(yè)人士是機(jī)動勞動力中增速最快的類別，這一人群推動著對靈活多樣的新型辦公場所的需求。

　　WeWork為什么受歡迎

　　“一起辦公”提供靈活的月租條款和創(chuàng)業(yè)者非常看重的附加服務(wù)：福利提供商TriNet可以提供實(shí)惠的健康保險；摩根大通銀行提供付款管理系統(tǒng)服務(wù)；亞馬遜網(wǎng)絡(luò)服務(wù)則提供了打折的主機(jī)托管服務(wù)。

　　最重要的是，“一起辦公”提供的不僅僅是辦公室和辦公用品，而是“打造一個創(chuàng)造者的社群”“激勵人們從事自己熱愛的事業(yè)”。它并不是將房子或辦公桌租給你就一走了之，“一起辦公”會在每個工作場所指定一位專門負(fù)責(zé)組織各類活動的“社群經(jīng)理”，“社群經(jīng)理”會組織讀書會、鍛煉、科技研討會、品酒會，以及“冷知識”問答晚會……諸如此類。

　　WeWork的下一步

　　今年晚些時候?qū)⑼瞥鯳eLive，這一徹底“沉浸式”的產(chǎn)品將會把辦公空間和微型公寓結(jié)合在一起。