近日廣州放開部分物業(yè)收費限制的消息頗引記者關注，聯(lián)系多家房企計劃分拆物業(yè)的消息，以及房企布局社區(qū)O2O的報道，可以分析，隨著房企的轉(zhuǎn)型，物業(yè)將成為房企進一步深入聚焦的領域，與此同時，傳統(tǒng)物業(yè)將進一步轉(zhuǎn)型為社區(qū)服務企業(yè)，甚至演變?yōu)樯鐓^(qū)O2O服務商，這或?qū)⒊蔀橐环N發(fā)展趨勢。

　　多家房企計劃分拆物業(yè)

　　今年5月中海地產(chǎn)發(fā)布公告，同意斥資5000萬元購買中海宏洋物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，同時表示，公司正在考慮將物業(yè)管理業(yè)務分拆及以介紹方式在聯(lián)交所上市可能性。7月6日，中海物業(yè)向香港聯(lián)交所遞交了主板上市申請。

　　據(jù)了解，截至2014年底，中海地產(chǎn)實現(xiàn)物業(yè)管理收入20.1億港元，同比增長13.6%，在管面積逾5000萬平方米，同比增加25%。

　　這是繼2014年花樣年分拆物業(yè)“彩生活”香港上市以來，又一房企進行物業(yè)分拆上市。

　　事實上，萬科從去年開始提出分拆物業(yè)板塊獨立上市的計劃。近期萬科公開表示，未來公司計劃實現(xiàn)萬科物業(yè)的全面市場化，并引入合伙人機制，同時自2015年起萬科將全面接受各開發(fā)商的物業(yè)服務邀約。

　　據(jù)了解，5月16日南京地王項目——金隅紫京府正式簽約萬科物業(yè)，合作形式為萬科物業(yè)輸出人員、體系和整個管控標準，南京萬科物業(yè)派駐人員接管項目，全權(quán)操盤，自此萬科物業(yè)全面市場化邁出一大步。

　　據(jù)了解，萬科物業(yè)與首創(chuàng)置業(yè)聯(lián)合成立了一家物業(yè)管理服務公司，并引入萬科的“睿服務”物業(yè)管理解決方案，此后首創(chuàng)置業(yè)新推出的房地產(chǎn)項目將全面引入萬科的物業(yè)服務。據(jù)介紹，近期將有分別位于北京、天津、上海、成都、重慶5個房地產(chǎn)項目首先引入萬科的物業(yè)管理團隊。

　　6月初，萬科物業(yè)在北京與一家房地產(chǎn)公司成立物業(yè)管理公司，同樣導入了萬科的物業(yè)服務品牌“睿服務”。

　　可以預測，萬科物業(yè)分拆上市不多久將被提到議事日程。但也有消息透露，萬科物業(yè)近日不會上市，有待時機進一步成熟。

　　據(jù)了解，除了萬科、中海，保利也有物業(yè)分拆計劃。近期保利地產(chǎn)提出要打造線上線下聯(lián)動的“若比鄰”商業(yè)品牌，未來“若比鄰”不僅限于保利開發(fā)的住宅，未來不排除進行物業(yè)分拆上市的可能。

　　碧桂園內(nèi)部人士也表示，集團正在考慮將物業(yè)板塊分拆上市。

　　據(jù)分析，分拆物業(yè)上市一方面是給物業(yè)板塊創(chuàng)造更大的發(fā)展空間，便于房企搶占行業(yè)發(fā)展先機；另一方面是助推房企以社區(qū)為核心、完成建立全面服務產(chǎn)業(yè)鏈的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。

　　目前，分拆物業(yè)、打造新的增長點并謀求未來上市，已成為房企轉(zhuǎn)型發(fā)展的新趨勢。

　　傳統(tǒng)物業(yè)轉(zhuǎn)型服務行業(yè)空間巨大

　　業(yè)內(nèi)人士認為，目前物業(yè)管理的經(jīng)營水平還有待完善，但分拆物業(yè)上市、以服務來獲利是房企轉(zhuǎn)型升級的好方向。

　　據(jù)統(tǒng)計，全國物業(yè)公司服務質(zhì)量10強中，有8家具有開發(fā)商背景，但在物業(yè)管理、社區(qū)商業(yè)、養(yǎng)老、教育等領域仍存在諸多問題。

　　事實上，近幾年物業(yè)管理企業(yè)的盈利能力持續(xù)在較低水平徘徊，據(jù)了解，物業(yè)企業(yè)百強凈利潤率由2011年的6.75%進一步降低到2013年的5.6%。

　　據(jù)萬科2014年業(yè)績報告，其房地產(chǎn)毛利潤為427.25億元，物業(yè)管理毛利潤為3.11億元，物業(yè)管理的利潤占比約僅為0.72%。金地集團、招商地產(chǎn)等物業(yè)管理業(yè)務2014年僅帶來不到1億元的利潤，碧桂園甚至虧損了0.89億元。

　　觀察人士認為，如單看傳統(tǒng)業(yè)務，無論從萬科，還是其他房企的物業(yè)管理收入情況來看，盈利水平并不高。

　　然而，正是如此困境才倒逼著物業(yè)企業(yè)升級轉(zhuǎn)型，可以說，困境就是機遇。

　　據(jù)了解，萬科物業(yè)、綠城物業(yè)等在商業(yè)模式創(chuàng)新、延伸服務拓展等方面做出有益探索，目前物業(yè)管理已不僅停留在清潔、綠化、秩序維護、設施設備維修四項基本服務基礎上，而是延伸至房地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃、設計、設施設備選用顧問，中期的招商策劃、營銷代理，后期的尾盤銷售、商業(yè)物業(yè)經(jīng)營、房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務等整個鏈條，橫向則涵蓋到消費者居家養(yǎng)老、家政服務、房屋租售、電子商務等各種個性化需求。

　　可以說，目前傳統(tǒng)物業(yè)正歷經(jīng)著向社區(qū)服務轉(zhuǎn)型的階段，分析認為，物業(yè)轉(zhuǎn)型服務行業(yè)進一步發(fā)展的空間難以估量。

　　2014年全國管理物業(yè)面積約175億平方米，物業(yè)管理收入總計3610億元，伴隨保有面積持續(xù)增加和管理費穩(wěn)定上行，物業(yè)管理行業(yè)將具有巨大增長空間。

　　據(jù)了解，2014年6月“彩生活”分拆在港上市，上市后兩個月后，其市值已超過花樣年。據(jù)悉，2014年彩生活實現(xiàn)營業(yè)收入人民幣3.893億元，同比增長67%，顯示物業(yè)管理強大的盈利潛力。

　　據(jù)測算，未來物業(yè)管理收入的空間為2.7萬億元，是尚待開墾的藍海市場，可以預測未來物業(yè)管理行業(yè)的持續(xù)高速增長。盡管物業(yè)行業(yè)未來增長空間無限，但目前即便最龐大的物業(yè)公司，其市場占有率也很小，這也是房企紛紛轉(zhuǎn)型進軍物業(yè)領域的原由之一。

　　房企圖謀社區(qū)O2O優(yōu)勢凸顯

　　據(jù)了解，花樣年董事局主席潘軍曾表示，我們非?？粗刂袊≌鐓^(qū)所擁有的業(yè)主規(guī)模和潛在的消費需求，彩生活不僅在做物業(yè)的管理，更期望是對社區(qū)里面的業(yè)主進行服務；我們認為，在這個領域想象空間非常大，這個平臺將是一個線上和線下互動的平臺。

　　事實上保利地產(chǎn)就表示，在全國245個保利社區(qū)、約5000萬平方米物業(yè)基礎上，擬通過深挖產(chǎn)業(yè)鏈價值，在物業(yè)服務、生活配套、購物休閑、鄰里社交與居家養(yǎng)老等多個層面，通過線上線下聯(lián)動的“若比鄰”商業(yè)品牌打造社區(qū)O2O，建立標準化、可快速復制的社區(qū)商業(yè)模型。

　　如何理解社區(qū)O2O，業(yè)內(nèi)人士談到，其核心是以社區(qū)生活場景為重心，打通用戶與商家及服務者之間的線上線下的連接平臺，主要包括物業(yè)管理、社區(qū)物流、社區(qū)消費、社交平臺等四大板塊以及相應增值服務。

　　目前龍頭房企進軍社區(qū)O2O漸成趨勢。近日，恒大攜手騰訊強勢入主港股企業(yè)馬斯葛，致力于共同打造全球最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務商。

　　7月31日，由騰訊、百度和萬達合力打造的O2O商城——飛凡電商正式上線，將109個萬達廣場中的數(shù)萬個商家和消費者帶到線上去。

　　同時，萬科推出V-LINK，打造物業(yè)服務、社區(qū)交流與商圈服務平臺的O2O閉環(huán)商業(yè)。

　　分析人士認為，房企進入社區(qū)O2O，其自身掌握海量的業(yè)主資源和社區(qū)公共服務資源，與互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合后具有非常強的流量效應，增值前景可期。

　　截至2014年，全國具有商業(yè)開發(fā)價值的500戶以上的社區(qū)約5萬個、2500萬戶、7500萬人口。與此同時，TOP200物業(yè)公司中隸屬于開發(fā)企業(yè)的有77家，占到四成。

　　有資深人士預測，繞開物業(yè)公司，一切社區(qū)O2O都是紙上談兵。事實上，傳統(tǒng)物業(yè)公司轉(zhuǎn)型升級為社區(qū)O2O服務商，是必然途徑。

　　掌控著物業(yè)公司的房企圖謀社區(qū)O2O，可以說優(yōu)勢倍增。