經(jīng)歷了二季度的高熱成交，從目前“淡季不淡”的樓市表現(xiàn)來看，開發(fā)商推盤的熱情并未減弱，市場競爭也將加劇，無論傳統(tǒng)的“剛需大戶”，還是此前表現(xiàn)出眾的“豪宅”板塊，在下一個階段均有不少熱點供應(yīng)入市，而這或?qū)⒊蔀橹Π鍓K市場突圍的“法寶”。

　　□地產(chǎn)評論員 孟子諒

　　嘉定新城

　　供需“大戶” 對接剛性需求

　　數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，今年嘉定主城區(qū)板塊共計新增供應(yīng)42.7萬平方米，同比下降了10%。而成交面積雖然達到39.6萬平方米位居同期全市第一，但整體來看，板塊仍然顯示出明顯的供大于求趨勢。

　　雖然目前嘉定主城區(qū)板塊20009元/平方米的成交均價仍然屬于剛需“價位段”，但筆者探訪了解，目前板塊內(nèi)90平方米左右的小戶型產(chǎn)品幾乎處于“斷檔”狀態(tài)。中信泰富又一城、新城馥華里等項目均僅余少量小戶型產(chǎn)品在售。

　　嘉定主城區(qū)板塊目前的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)或許說明了板塊內(nèi)剛需類產(chǎn)品的“走俏”。

　　新城香溢都薈的置業(yè)顧問表示：“項目剛剛加推了一批82-94平方米產(chǎn)品，一周內(nèi)已經(jīng)成交超過一半，可見小戶型產(chǎn)品仍較受青睞?！?/p>

　　上海中原地研究咨詢部高級經(jīng)理盧文曦表示，雖然遠香湖一帶的開發(fā)日趨成熟，導致改善型產(chǎn)品的比重在增加。但從產(chǎn)品的受歡迎程度來看，該板塊住宅產(chǎn)品的“殺手锏”仍然是低總價、小戶型的剛需類產(chǎn)品。

　　就整體市場而言，由于今年中高端產(chǎn)品表現(xiàn)突出，有業(yè)內(nèi)人士認為剛性需求在一定程度上被抑制了。上海中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)宋會雍便表示，剛需在今年不夠“搶眼”，供應(yīng)相對不足是主要原因?！皠傂枋鞘袌鲋休^為穩(wěn)定的需求，如果有足夠的供應(yīng)入市，其成交就很有可能得到釋放。”

　　而嘉定主城區(qū)板塊作為樓市剛需產(chǎn)品供需最為活躍的板塊之一，將有望成為未來剛性需求釋放的重要對接平臺。進入8月，板塊內(nèi)的路勁上海派、安高東方御府等樓盤都將加推兩房房源，在其帶動下，板塊未來的表現(xiàn)值得期待。

　　■項目鏈接

　　◎恒大御景灣：項目預計8月下旬開盤，推出約300套房源，戶型為118、127和130平方米3房。

　　黃浦濱江

　　開發(fā)空間激發(fā)價值想象

　　今年截至7月30日，黃浦濱江板塊新建商品住宅成交量達到2.3萬平方米，同比去年大漲205.9%，同時，板塊的新增供應(yīng)為1.1萬平方米；而板塊的成交均價也達到86090元/平方米，同比上漲達16.6%。

　　對此，宋會雍表示，黃浦濱江地處“老城廂”，雖然有歷史人文底蘊、可供開發(fā)的土地也不少，但是開發(fā)的難度相對較高，因此板塊供應(yīng)稍顯不足。而也有業(yè)內(nèi)人士認為，這一局面或許正說明了板塊未來的價值空間。

　　德佑鏈家研究部總監(jiān)陸騎麟便表示，雖然價格已經(jīng)達到了一定高度，但黃浦濱江板塊目前仍處在開發(fā)建設(shè)之中。近年來，不少開發(fā)商都在這一區(qū)域強勢拿地，待這些項目入市后，板塊的價值能級或還將有所提升。

　　除去年由中民投聯(lián)合體以248.5億元奪得的黃浦區(qū)小東門街道616、735街坊地塊外，板塊內(nèi)還擁有綠地香港旗下的五里橋街道99街坊2/2宗地塊、7/2宗商住辦地塊、麗豐控股旗下的五里橋街道104街坊39/1宗宅地、以及泛海建設(shè)旗下的董家渡10、12、14號地塊。

　　據(jù)了解，泛海建設(shè)打造的泛海國際公寓以及上半年成交火熱的綠城黃浦灣都有望在年內(nèi)推出新房源。稀缺的產(chǎn)品供應(yīng)加上廣闊的價值空間，黃浦濱江板塊有望成為今年下一階段豪宅市場的亮點之一。

　　■項目鏈接

　　◎華潤外灘九里：項目在售308、320、409平方米精裝大平層，均為現(xiàn)房。

　　徐匯濱江

　　有望延續(xù)強勢表現(xiàn)

　　今年以來，徐匯濱江區(qū)域所在的龍華板塊成交活躍。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，今年龍華板塊新建商品住宅共計成交11.2萬平方米，同比去年上漲了176.5%。成交價格也同比去年上漲了13%，達到73854元/平方米。值得注意的是，截至目前板塊成交前5名的樓盤全部來自徐匯濱江區(qū)域。

　　對此，宋會雍表示，徐匯濱江表現(xiàn)強勢，主要原因在于今年高端住宅整體表現(xiàn)突出，而且徐匯濱江今年以來的供應(yīng)量相對較高，有效地承接了“爆發(fā)”的高端居住需求。

　　數(shù)據(jù)還顯示，截至7月30日，龍華板塊的新增供應(yīng)達到9.3萬平方米，雖然同比去年有所下滑，但這一數(shù)字仍在全市成交均價超過6萬元/平方米的板塊中位居第一。

　　雖然徐匯濱江目前在售的高端住宅產(chǎn)品眾多，但有分析人士認為，區(qū)域內(nèi)產(chǎn)業(yè)人口的不斷導入和配套設(shè)施的日漸成熟，其居住需求也正呈明顯的上升態(tài)勢。

　　下半年，中信君廷名邸、保利西岸名軒等樓盤均進行了加推。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月，中信君廷名邸成交61套房源，這一“戰(zhàn)績”對均價7萬元/平方米左右的高端樓盤來說可謂“驚艷”。

　　另據(jù)了解，云錦東方、尚海灣豪庭等樓盤都計劃在今年第四季度加推全新房源，這或?qū)⒅螀^(qū)域樓市延續(xù)此前的強勢表現(xiàn)。

　　■項目鏈接

　　◎中信君廷名邸：項目于7月12日加推了57套房源，主力戶型為160、180平方米精裝房源。

　　數(shù)據(jù)來源：上海中原地產(chǎn)研究咨詢部