□地產(chǎn)評論員 蔡琦雯

　　唐鎮(zhèn)

　　再升級的國際化住區(qū)

　　上周末，外高橋進口商品直銷中心旗艦店落戶浦東唐鎮(zhèn)。據(jù)介紹，此舉將令消費者在家就能購買到“自貿(mào)模式”下的進口商品。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，唐鎮(zhèn)一直在打造國際化社區(qū)，而該直銷中心的正式落地，將彌補唐鎮(zhèn)在國際化商業(yè)購物方面的空白，使得唐鎮(zhèn)國際化配套進一步完善。事實上，在相關規(guī)劃中被列為上海22個地區(qū)商業(yè)中心的唐鎮(zhèn)，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。

　　“唐鎮(zhèn)近年來發(fā)展很快，2011年以前，板塊的成交均價在2.2萬元/平方米左右，而目前區(qū)域內(nèi)不少二手房房源的報價都超過了3萬元/平方米?！钡掠渔溂已芯靠偙O(jiān)陸騎麟指出，2011年以后，作為迪士尼輻射板塊之一的唐鎮(zhèn)被業(yè)內(nèi)看好，吸引了眾多品牌房企入駐，板塊內(nèi)的地價、房價一路攀升。

　　但是，業(yè)內(nèi)人士認為唐鎮(zhèn)的價值還未被全部發(fā)掘，未來前景不容忽視。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理盧文曦指出，目前，上海對于國際社區(qū)的需求正不斷增加，而作為兩大傳統(tǒng)國際社區(qū)的古北、碧云板塊的開發(fā)已接近飽和，當前幾乎沒有土地儲備也罕有新房可售，因此，唐鎮(zhèn)就成了高端國際住區(qū)的首選之一。

　　另外，今年上半年，唐鎮(zhèn)推出的兩幅純宅地引來眾多品牌房企爭奪，且兩幅地塊最終樓板價都逼近3萬元/平方米，彼時，該價格引發(fā)了業(yè)內(nèi)熱議，“唐鎮(zhèn)成了外環(huán)外土地最貴的地方”。唐鎮(zhèn)某樓盤開發(fā)商認為，今年4月，上海自貿(mào)區(qū)擴區(qū)將陸家嘴金融片區(qū)、金橋開發(fā)片區(qū)和張江高科技片區(qū)這三大新片區(qū)納入擴容后的自貿(mào)區(qū)，從地理位置看，唐鎮(zhèn)就被自貿(mào)區(qū)“包圍”了?！叭绱艘粊恚奇?zhèn)的價值有望騰飛?！?/p>

　　“唐鎮(zhèn)或?qū)⒊蔀橄掳肽陿鞘械闹鹘牵说貎r的效應，迪士尼也將進一步促進該板塊能級提升。”易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為，迪士尼開業(yè)，最直接受益的當屬川沙板塊，然而當前川沙板塊內(nèi)新房供應并不多，而臨近的唐鎮(zhèn)在售的樓盤較多，且大多是品質(zhì)較高的品牌項目，因此很有可能掀起一波熱潮。

　　■項目鏈接

　　◎金大元御瓏宮廷：目前在售260、300平方米大平層及疊加別墅等產(chǎn)品。

　　◎綠城玉蘭公館：目前在售300平方米精裝聯(lián)排別墅，內(nèi)置私家電梯。

　　大場

　　土地成交帶動“洼地”效應

　　今年6月，寶山區(qū)大場鎮(zhèn)一幅純宅地競拍現(xiàn)場掀起了激烈的爭奪大戰(zhàn)，最終溢價率高達89.67%，樓板價23277元/平方米，幾乎與周邊二手房單價持平。

　　高價地塊的出爐讓大場備受關注，而更有業(yè)內(nèi)人士指出，大場目前仍處“價格洼地”，未來或有望接力大寧，成為下一個熱點中高端住區(qū)。

　　據(jù)上海中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，截至今年7月30日，上海中外環(huán)線間商品住宅成交均價近4萬元/平方米，而處于這一區(qū)域內(nèi)的大場板塊成交均價約2.8萬元/平方米。

　　盧文曦指出，高地價或?qū)⒗瓌哟髨龅姆績r，而這種拉動效應會更快在二手房市場表現(xiàn)出來。

　　上周末，在大場鎮(zhèn)某二手房門店外，筆者看到在售二手房房源并不多。據(jù)中介小張介紹：“最近二手房賣家底氣較足，看漲該區(qū)域的房價，因此部分原先掛牌的房源也暫時不出售了，而有掛牌的賣家在售價上也較之前提高了5%左右?！?/p>

　　此外，同策咨詢研究部總監(jiān)王巍立指出，上海的土地供應逐年下降，外環(huán)以內(nèi)一旦出現(xiàn)住宅用地必然會引來哄搶，而目前大場可供開發(fā)的土地存量較大，且地理位置較佳，價值不容忽視，地價上漲也會對區(qū)域房價起到助推的作用。

　　■項目鏈接

　　◎保利葉之林：目前在售140平方米、105平方米和125平方米精裝房源。

　　◎經(jīng)緯城市綠洲：目前在售戶型為88平方米2房、100平方米和125平方米3房。

　　徐涇

　　開啟“大虹橋”年

　　“大虹橋”在樓市的地位一直不容忽視，而今年虹橋國家會展中心舉辦的多場展覽再一次驗證了大虹橋的超強“人氣”，也刺激了會展中心所在的徐涇板塊的房地產(chǎn)市場。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至7月30日，徐涇板塊商品住宅成交148951平方米，同比上漲了50.9%，而成交均價為33489元/平方米，同比上漲13.7%。

　　“大虹橋確實促進了徐涇板塊的成交?！北R文曦指出，今年虹橋商務核心區(qū)大部分項目將進入交付和上市階段，但其核心區(qū)域鮮有住宅在售，因此，徐涇的住宅產(chǎn)品或因緊臨大虹橋核心區(qū)域而受到較大助力。

　　而正是由于對板塊前景的看好，不少房企都搶駐徐涇板塊。今年6月，葛洲壩上海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以11.04億元拿下了青浦徐涇鎮(zhèn)某地塊，溢價率高達95.1%，成交樓板價27309元/平方米，創(chuàng)下了區(qū)域內(nèi)的樓板價新高。

　　此外，規(guī)劃中的軌交線路也將助力徐涇飛躍。據(jù)悉，經(jīng)過徐涇的軌交17號線預計2017年建成通車，嚴躍進認為，軌交對板塊價值的提升，通常在通車前近2年內(nèi)最為明顯，今年徐涇板塊的居住價值有望大幅提升。

　　與此同時，作為離市中心最近的傳統(tǒng)高檔別墅群，徐涇已慢慢成為中高端購房者眼中炙熱的板塊。陸騎麟認為，隨著板塊內(nèi)新增項目的日益高端化，房價也會呈現(xiàn)進一步上浮的趨勢。

　　■項目鏈接

　　◎葛洲壩綠城玉蘭花園:項目將推出110-240平方米小高層、平層、疊墅多樣化產(chǎn)品。

　　◎南山雨果:目前在售90平方米住宅、210平方米大平層以及200平方米聯(lián)排別墅產(chǎn)品。