繳費率高，要求也高

　　南京市住建局物業(yè)管理行業(yè)專家?guī)斐蓡T、南京市城市治理委員會公眾委員趙健表示，他們曾經(jīng)做過南京市新老小區(qū)的調(diào)研，調(diào)研結(jié)果顯示：南京普通住宅小區(qū)的物業(yè)費收繳率在70%-80%；老舊小區(qū)物業(yè)費收繳率40%-50%，最低的小區(qū)僅15%-20%。而記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，豪宅的物業(yè)費收繳率普遍高達90%以上。

　　“一般住得起豪宅的業(yè)主都不太計較物業(yè)費，他們對物業(yè)費沒有一般小區(qū)敏感?！北徊稍L的多家豪宅物業(yè)工作人員表示?！耙话阈^(qū)漲1毛錢，都會導致業(yè)主抗拒，但是高檔樓盤業(yè)主不交物業(yè)費的較少，多半也跟前期開發(fā)商產(chǎn)生的質(zhì)量問題有關(guān)。”但是，豪宅業(yè)主們對小區(qū)物業(yè)服務的品質(zhì)要求卻很高。“不允許小區(qū)坐椅上有灰，門口的保安要形象好，得讓自己在朋友面前有面子。”天正桃源物業(yè)經(jīng)理張大通稱。

　　業(yè)主房多，難倒物業(yè)

　　南京市目前執(zhí)行的物業(yè)費收費標準還是2006年的，但隨著近年來南京市最低工資標準的上調(diào)，很多物業(yè)企業(yè)已經(jīng)難以維持目前人員支出成本。據(jù)悉，一般普通住宅價格物業(yè)費最低1元/㎡，最高1.9元/㎡。

　　豪宅物業(yè)收費收多少？目前收費比較高的如江寧瑪斯蘭德別墅，價格是6.9元/㎡，一般豪宅物業(yè)費在3至4元/㎡，高層豪宅的物業(yè)費達5元/㎡。而10家豪宅中物業(yè)費收最低的，則是雅居樂藏龍御景和仁恒江灣城，都是1.9元/㎡，目前均由開發(fā)商補貼。

　　記者發(fā)現(xiàn)，豪宅的入住率仍與地段、租金收益率緊密相關(guān)。最高的長江路九號達100%，最低的是江北別墅綠城玫瑰園約20%。一些遠郊豪宅的業(yè)主大都在城中另有住宅，入住率太低讓物業(yè)公司頭疼。

　　“豪宅的業(yè)主多數(shù)有好幾套房子，根本不過來住?！遍L江路九號的物業(yè)工作人員透露，豪宅入住率如果能達到100%，要么是家長們有學區(qū)需求，要么就是對地段、交通、租金要求很高的投資客。“長江路九號有雙學區(qū)，靠近新街口商圈，自住的人很多；出租行情也好，133㎡的住宅租金達10000元/月-15000元/月，不過可租房源少，主要是單身公寓，出租率高達80%?！蹦扯种薪楣ぷ魅藛T告訴記者。

　　逐年漲薪，成本太高

　　位于河西板塊的仁恒江灣城，目前一期二期的業(yè)主有2000多戶，三期四期還處于開發(fā)狀態(tài)。從2010年開始到現(xiàn)在，其物業(yè)服務單位一直是仁恒自己的物業(yè)，目前物業(yè)費是1.9元/㎡。

　　南京仁恒物業(yè)管理有限公司張家寧經(jīng)理表示，目前200多人的物業(yè)團隊服務2000多人的小區(qū)?！睆埣覍幱X得人工成本高。他分析，現(xiàn)在如果人工成本占總成本的60%，是可以不虧損的；但實際上大多數(shù)物管公司的人工成本，已經(jīng)占總成本的90%。

　　“以保安為例，一個保安工資3000多元，加上900元的保險，平均年支出超5萬元。200人的物業(yè)團隊，僅人工支出就達1000萬元?！睆埣覍幗榻B，作為與開發(fā)商一體的物業(yè)，他們在有開發(fā)商補貼的情況下，每年還要虧損100萬元到200萬元不等。

　　位于熱河南路街道姜家園的天正桃源社區(qū)，有116戶業(yè)主，目前入住率70%。該項目2010年7月開始銷售，從2012年開始到現(xiàn)在物業(yè)公司一直是南京天正物業(yè)有限公司。物業(yè)接手項目的前兩年，開發(fā)商補貼了一些物業(yè)費用，近幾年一直沒有任何補貼。

　　“小區(qū)屬于多層，實際上是6層的花園洋房，當初的物業(yè)費定在了1.98元/㎡?！痹撔^(qū)物業(yè)經(jīng)理張大通表示，即便是開了綠燈提高了物業(yè)費，但他們每年還要虧100多萬元。

　　“40人的物業(yè)團隊服務小區(qū)。3個門，需要配備18位保安24小時值班，保安平均年齡35-40歲?！睆埓笸ń榻B，目前一位保安稅后平均工資3000元/月-3100元/月，企業(yè)一年保安費用支出至少5萬元/人，僅保安一項支出每年就有90萬元。整個物業(yè)團隊的人工成本支出就有200多萬元。

　　之前小區(qū)的物業(yè)費用是1.98元/㎡，“今年年初，物價局考慮項目確實體量太小，開了綠燈，物業(yè)費給上調(diào)到3元/㎡，約80戶業(yè)主也同意了，”張大通表示，“但即便如此，物業(yè)費上調(diào)還是要虧損20萬元/年?！?/p>

　　新的南京市住宅物業(yè)管理條例出臺在即，“取消物價局指導價，解決物業(yè)企業(yè)人員的成本困境，是目前大多數(shù)物業(yè)企業(yè)想要落地的事情?！比屎阄飿I(yè)的張家寧說，“物業(yè)費價格上調(diào)勢在必行，因為近年來人員工資成本上漲厲害?！?/p>