律師信箱

　　讀者個(gè)案

　　王先生借了100萬元給李某，借款合約上寫明李某以名下的一套住房作為抵押，房產(chǎn)證交給王先生。但王先生半年后發(fā)現(xiàn)，李某已經(jīng)以遺失房產(chǎn)證為由，重新辦理新的房產(chǎn)證，房子在王先生不知情的情況下被出售。

　　王先生想請(qǐng)教：假如該房產(chǎn)還未完成過戶，他還能夠要回這一房產(chǎn)嗎？假如房產(chǎn)已經(jīng)完成過戶，他該怎么辦？

　　律師解答

　　北京大成（廣州）律師事務(wù)所鄭文雙律師回復(fù)：王先生現(xiàn)在的處境非常不利。因?yàn)橥跸壬屠钅畴m然約定以房產(chǎn)作為抵押，但雙方并沒有在房管局對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行抵押登記，導(dǎo)致王先生對(duì)該房子的抵押權(quán)失去了對(duì)抗第三人（即本案例中房產(chǎn)的買方）的效力。

　　假如房產(chǎn)已經(jīng)完成過戶，王先生只能選擇直接向法院起訴李某以追償借款。即使房產(chǎn)還未完成過戶，但由于王先生和李某只是約定房子作為借款的抵押，這一約定并不直接導(dǎo)致房屋歸王先生所有，王先生只是享有該房產(chǎn)的優(yōu)先受償權(quán)，仍難以阻撓買賣的實(shí)現(xiàn)，王先生的處境非常被動(dòng)。

　　為了避免同樣的問題發(fā)生，雙方在約定以房產(chǎn)抵押借款時(shí)，應(yīng)當(dāng)馬上到房管局辦理抵押登記。當(dāng)然，即使已經(jīng)辦理了抵押登記，也不等于說逾期欠款未還，王先生未經(jīng)借款方同意便能直接把房產(chǎn)過戶，但至少李某未經(jīng)王先生同意不能隨意賣房，可以保護(hù)王先生借款的安全。

　　在辦理了抵押登記后，假如確認(rèn)李某已經(jīng)沒有償還能力，王先生可以走司法程序，起訴后申請(qǐng)執(zhí)行，一般是拍賣房產(chǎn)抵債，王先生在房產(chǎn)被拍賣后可拿到自己的借款。

　　還要提醒的是，假如房屋是共有產(chǎn)權(quán)，部分產(chǎn)權(quán)擁有者可以不經(jīng)其他產(chǎn)權(quán)人同意便把自己名下的部分產(chǎn)權(quán)拿去抵押，所以不要輕易接受部分產(chǎn)權(quán)房作為抵押品。（梁棟賢）