邸先生夫婦購買了一處二手房，交款并辦理了網(wǎng)簽，但其在入住5年后，竟發(fā)現(xiàn)原房主符女士竟將房子抵押給銀行并拿到了88萬元的貸款。為此，邸先生夫婦將北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會告到法院，要求撤銷市住建委作出的涉案房屋的抵押登記。法晚記者上午獲悉，北京市二中院終審判決市住建委敗訴，撤銷其頒發(fā)的《房屋他項權(quán)證》。

　　購房人：付款網(wǎng)簽后 房子卻被抵押了

　　邸先生夫婦訴稱，2009年12月6日，他們夫婦二人與符女士及北京鑫馳億家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司簽訂《房屋買賣居間合同》及《補充協(xié)議》，約定符女士將自己位于大興區(qū)西紅門附近的一套房屋出售給他們夫婦，房價為76.8萬元，雙方于《房屋所有權(quán)證》出證后三個工作日內(nèi)辦理產(chǎn)權(quán)過戶。

　　2009年12月9日，邸先生支付了定金及購房款共計69.8萬元，并入住該房屋。2011年11月4日，市住建委向符女士頒發(fā)了《房屋所有權(quán)證》。2013年6月18日，邸先生夫婦與符女士辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，可是符女士一直拒絕配合辦理過戶手續(xù)。

　　此后，邸先生得知，2014年3月10日，符女士與農(nóng)行大興支行簽訂《房屋最高額抵押貸款合同》，后市住建委為符女士辦理了涉案房屋的抵押登記，頒發(fā)了《房屋他項權(quán)證》。

　　邸先生夫婦認(rèn)為，網(wǎng)簽的作用就是規(guī)范房地產(chǎn)交易，防止“一房多賣”。市住建委不顧房屋已辦理網(wǎng)簽的事實，為涉案房屋辦理抵押登記，損害了他們夫婦的利益。于是，他們告上法院，要求撤銷市住建委作出的涉案房屋的抵押登記；訴訟費由市住建委承擔(dān)。

　　住建委：已盡到審查職責(zé) 抵押符合規(guī)定

　　市住建委辯稱，當(dāng)事人網(wǎng)上簽約行為的實質(zhì)是民事法律行為，與房屋轉(zhuǎn)移登記之間不存在必然的邏輯關(guān)系，不具有保證將來實現(xiàn)物權(quán)的效力。

　　如果賦予當(dāng)事人網(wǎng)上簽約行為具備防止“一房多賣”的制度功能，則違背了我國《物權(quán)法》規(guī)定的物權(quán)法定原則。

　　市住建委稱，根據(jù)符女士與農(nóng)行大興支行的申請，經(jīng)受理、審查程序，在登記申請符合法定登記的條件下頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》，事實清楚，程序合法，適用法律法規(guī)正確，市住建委已經(jīng)盡到合理審慎的審查職責(zé)。原告與被訴具體行政行為沒有法律上的利害關(guān)系，不具備原告資格，請求法院駁回原告的起訴。

　　賣房人符女士在本案中作為第三人出庭。符女士稱，原告與她根本沒有網(wǎng)簽合同，是原告與中介機構(gòu)作的網(wǎng)簽。自己與農(nóng)行大興支行申請的抵押登記是合法有效的。

　　一審判決：住建委撤銷所頒權(quán)證

　　大興法院審理后認(rèn)為，《房屋登記辦法》第18條規(guī)定，房屋登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)查驗申請登記材料，并根據(jù)不同登記申請就申請登記房屋是否為共有房屋，以及申請登記材料中需進(jìn)一步明確的其他有關(guān)事項詢問申請人。詢問結(jié)果應(yīng)當(dāng)經(jīng)申請人簽字確認(rèn)，并歸檔保留。房屋登記機構(gòu)認(rèn)為申請登記房屋的有關(guān)情況需要進(jìn)一步證明的，可以要求申請人補充材料。

　　可見，根據(jù)不同登記申請就申請登記事項進(jìn)行核查是登記機構(gòu)依法應(yīng)履行的義務(wù)。根據(jù)我國《物權(quán)法》第184條第4項之規(guī)定，所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)不得設(shè)置抵押。據(jù)此，房屋是否存在財產(chǎn)爭議應(yīng)是登記機構(gòu)進(jìn)行抵押權(quán)登記時應(yīng)審查的重要事項。

　　《北京市建設(shè)委員會關(guān)于全面推行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約有關(guān)問題的通知》中明確規(guī)定：自2008年10月15日起，已取得房屋所有權(quán)證的存量房進(jìn)行買賣的，當(dāng)事人申請轉(zhuǎn)移登記前均需進(jìn)行存量房買賣合同網(wǎng)上簽約。

　　本案中，原告與第三人符女士就涉案房屋簽訂了買賣合同，并辦理了存量房買賣合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。對這一事實，市住建委在進(jìn)行抵押權(quán)登記申請審查時沒有盡到審慎的注意義務(wù)，未能通過其管理的網(wǎng)簽系統(tǒng)核查到涉案房屋此前已出售的事實，在涉案房屋存在財產(chǎn)爭議的情況下，徑行作出被訴抵押登記行為，該行為違反了《物權(quán)法》關(guān)于設(shè)定抵押權(quán)和《房屋登記辦法》對登記機構(gòu)應(yīng)盡的審查職責(zé)的規(guī)定，法院應(yīng)予糾正。

　　據(jù)此，對于原告要求撤銷涉案房屋抵押登記的訴訟請求，法院予以支持。同時法院需指出，符女士在已將房屋出賣給原告，并收取了大部分房款、交付房屋并進(jìn)行網(wǎng)上簽約的情形下又將房屋設(shè)定抵押權(quán)，其行為是否具有主觀惡意應(yīng)另行通過其他途徑予以定性，農(nóng)行大興支行的民事權(quán)益的維護(hù)亦應(yīng)通過其他途徑予以實現(xiàn)。

　　2015年4月30日，法院作出一審判決，判決撤銷北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會在涉案房屋上設(shè)立最高額抵押權(quán)登記并向農(nóng)行大興支行頒發(fā)《房屋他項權(quán)證》的行政行為。

　　住建委上訴 二審維持原判

　　一審判決后，市住建委不服，向二中院提起上訴，要求改判駁回邸先生的訴訟請求。

　　二中院審理后認(rèn)為，根據(jù)規(guī)定，房屋登記機構(gòu)負(fù)有根據(jù)不同登記申請就申請登記事項進(jìn)行核查的職責(zé)，在進(jìn)行抵押權(quán)登記時，重點應(yīng)審核房屋是否存在財產(chǎn)爭議。根據(jù)本市相關(guān)規(guī)定，進(jìn)行網(wǎng)上簽約是因房屋買賣而引起的權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的必要前置環(huán)節(jié)，故房屋登記機構(gòu)有能力也有義務(wù)對涉案房屋在申請抵押登記前是否進(jìn)行了網(wǎng)上簽約、是否存在出售行為的事實進(jìn)行審查。

　　本案中，邸先生夫婦與符女士就涉案房屋簽訂了買賣合同，隨后辦理了存量房買賣合同網(wǎng)上簽約手續(xù)。市住建委在此情況下進(jìn)行涉案房屋抵押權(quán)登記申請審查時沒有對此盡到審慎的注意義務(wù)，未能通過其管理的網(wǎng)簽系統(tǒng)核查到涉案房屋此前已出售的事實，其作出被訴抵押登記的行為違反了上述相關(guān)規(guī)定，一審法院據(jù)此進(jìn)行糾正，并無不當(dāng)。

　　符女士在已將房屋出賣給邸先生夫婦、收取大部分房款、交付房屋并進(jìn)行網(wǎng)上簽約的情形下又將房屋設(shè)定抵押權(quán)，其行為是否具有主觀惡意應(yīng)另行通過其他途徑予以定性，農(nóng)行大興支行的民事權(quán)益的維護(hù)亦應(yīng)通過其他途徑予以實現(xiàn)。

　　綜上，二中院裁定，駁回上訴，維持一審判決。本版文/記者洪雪