目前我國(guó)的P2P網(wǎng)貸業(yè)務(wù)可謂是五花八門(mén)，多式多樣，其種類(lèi)居于世界之首。對(duì)于中國(guó)這樣一個(gè)以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的國(guó)家來(lái)說(shuō)，房屋抵押貸款業(yè)務(wù)也必將不會(huì)在P2P網(wǎng)貸行業(yè)中缺席。

　　P2P平臺(tái)的房屋抵押貸款業(yè)務(wù)是指：P2P平臺(tái)的借款人以自有房屋作為抵押物向出借人提供擔(dān)保并在平臺(tái)上發(fā)布借款需求的一種融資方式。

　　以房屋作為抵押雖然會(huì)因中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的特殊性給P2P平臺(tái)的出借人一劑強(qiáng)心針，但是這并不代表P2P平臺(tái)的房屋抵押業(yè)務(wù)就一定是優(yōu)質(zhì)的融資業(yè)務(wù)。因?yàn)槠涮厥?，所以相?yīng)也伴隨著不少的“陷阱”，其常常會(huì)讓P2P平臺(tái)也看不清其真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)。本文就將如何甄別P2P平臺(tái)房屋抵押借款業(yè)務(wù)中的風(fēng)險(xiǎn)談?wù)剰膶?shí)踐中得來(lái)的經(jīng)驗(yàn)。

　　一、抵押房屋有司法和行政限制的具有高風(fēng)險(xiǎn)

　　在P2P平臺(tái)的房屋抵押貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中，如果當(dāng)借款人不能履行還款義務(wù)的時(shí)候，平臺(tái)有將借款人抵押的房屋進(jìn)行處理并給予出借人相應(yīng)的抵押償付款的權(quán)利。不過(guò)，在法律上，如果當(dāng)房屋先于抵押存在司法或者行政限制的時(shí)候，此房屋是不具有被抵押的權(quán)利的，與之相對(duì)應(yīng)的是平臺(tái)就不具備處理這類(lèi)房屋的權(quán)利了?，F(xiàn)實(shí)生活中，房屋司法限制一般是指房屋所有者因?yàn)樗痉m紛導(dǎo)致其房屋被司法機(jī)關(guān)強(qiáng)行封鎖；行政限制一般是指房屋為違章建筑、或之前有過(guò)交易備案但未撤銷(xiāo)等。有司法和行政限制的抵押房屋存在兩種風(fēng)險(xiǎn)。第一，當(dāng)司法機(jī)關(guān)判決被封鎖的房屋用于其他賠償事項(xiàng)時(shí)，P2P平臺(tái)就自動(dòng)喪失了其處理權(quán)，投資人面臨血本無(wú)歸的風(fēng)險(xiǎn)；第二，即使房屋可解除司法或行政限制，但期限不確定或者可能過(guò)長(zhǎng)，導(dǎo)致平臺(tái)不能在適當(dāng)時(shí)間內(nèi)獲得處置權(quán)，致其不能按時(shí)獲得處置金，增加了墊付平臺(tái)的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。查看房屋是否存在司法或行政限制的途徑是去房屋所在地的房地產(chǎn)交易中心查詢(xún)。

　　二、抵押房屋屬性是“劃撥”還是“出讓”？

　　在我國(guó)，土地有兩種基本的使用權(quán)證，一是出讓?zhuān)莿潛?。房產(chǎn)證上屬性欄一般有標(biāo)明是出讓還是劃撥。以出讓方式獲得的國(guó)有土地使用權(quán)是有償和有時(shí)間限制的，土地使用者在設(shè)定的權(quán)利范圍內(nèi)享有對(duì)土地的使用，轉(zhuǎn)讓和抵押等民事權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得干預(yù)；而以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的，除了法律的特別規(guī)定外，沒(méi)有使用期限的要求，一般只有國(guó)家機(jī)關(guān)用地，軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益事業(yè)用地等其他用地可以以劃撥形式取得，但其轉(zhuǎn)讓?zhuān)鲎?，和抵押受到法律限制?/p>

　　在P2P平臺(tái)的房屋抵押貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中，如果借款人可能會(huì)進(jìn)行抵押的房屋屬性為劃撥的話(huà)，那么平臺(tái)需要考慮其風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槠涫艿椒傻闹萍s是不能隨意進(jìn)入抵押和轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)的。一般居民的商品房若是劃撥屬性的話(huà)，表明其并未交納土地出讓金，而一般來(lái)講土地出讓金是一筆大數(shù)目，除此之外，還有大量繁雜的法律手續(xù)。因此，對(duì)于P2P平臺(tái)來(lái)說(shuō)，劃撥類(lèi)房屋具有極高的風(fēng)險(xiǎn)，一般不建議接受這類(lèi)房屋的抵押。

　　三、抵押房屋尚有貸款未還，貸款屬于二次抵押貸款

　　在現(xiàn)實(shí)生活中，房屋抵押貸款是一種常見(jiàn)的融資方式，也是融資機(jī)構(gòu)樂(lè)于接受的抵押貸款種類(lèi)之一。在P2P平臺(tái)房屋抵押貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中，有時(shí)會(huì)出現(xiàn)抵押房屋存在尚未還清其他貸款的情況，再融資屬于二次抵押。由于存在二次抵押，此類(lèi)貸款的風(fēng)險(xiǎn)明顯加大，不過(guò)這并不代表這類(lèi)抵押貸款就完全不能做，在某些情況下其風(fēng)險(xiǎn)是可控的。

　　在法律上，二次抵押是合法的。對(duì)于P2P平臺(tái)來(lái)講，為了幫投資人爭(zhēng)取最大利益和把關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于二次房屋抵押貸款既要盡量爭(zhēng)取也要謹(jǐn)慎查看。二次抵押的風(fēng)險(xiǎn)存在于：當(dāng)借款人因某種原因不能履行還款義務(wù)的時(shí)候，處置房屋之后因平臺(tái)出借人沒(méi)有優(yōu)先受償權(quán)而可能得不到或者不能全得到賠償。舉例說(shuō)明，如果A借款人拿自己房屋做抵押在B小額貸款公司貸款100萬(wàn)，之后又在P2P平臺(tái)C 進(jìn)行二次抵押借款30萬(wàn)，當(dāng)A 因某原因不能還款時(shí)，處置完A的房屋后只得到了110萬(wàn)。根據(jù)優(yōu)先受償條例，B公司獲得了100萬(wàn)的賠償，而C的借款人只有10萬(wàn)的賠償金。

　　為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，P2P平臺(tái)在接受二次房屋抵押貸款時(shí)，一般需要了解此房屋首次抵押貸款的未還金額，對(duì)于存在較大未還金額的二次抵押房屋，在對(duì)房屋有準(zhǔn)確的估價(jià)的基礎(chǔ)之上，一般要么減少抵押的成數(shù)要么幫借款人償還首次抵押的未還余額幫助平臺(tái)借款人成為第一抵押債權(quán)人，即優(yōu)先受償人。

　　四、借款人有且只有一套房，且面積較小

　　在P2P平臺(tái)房屋抵押貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中，如果當(dāng)借款人抵押的房屋是借款人唯一的一套房屋，而且面積較小的話(huà)，其風(fēng)險(xiǎn)比較大。因?yàn)槿绻杩钊艘蚬薀o(wú)法履行還款義務(wù)時(shí)，即使根據(jù)抵押法平臺(tái)出借人獲得抵押房屋的處置權(quán)，但是由于借款人及其家人無(wú)其他安身之處拒絕搬遷時(shí)，就算平臺(tái)申請(qǐng)法律援助，司法機(jī)關(guān)也會(huì)考慮到具體情況給予借款人及其家人人道主義的關(guān)懷，其結(jié)果對(duì)于平臺(tái)來(lái)說(shuō)極具道義和法律的考驗(yàn)。

　　一方面，平臺(tái)需要考慮投資人的利益，要盡最大努力為投資人爭(zhēng)取到賠償金；另一方面，在講究人道主義情懷的商業(yè)社會(huì)以及平臺(tái)的社會(huì)公眾形象，平臺(tái)不能使用暴力讓借款人及其家人流落街頭，風(fēng)餐露宿。因此，P2P平臺(tái)在接受這類(lèi)房屋貸款申請(qǐng)時(shí)需要考慮其風(fēng)險(xiǎn)并酌情考慮是否放貸。

　　五、抵押貸款用途是否合法，抵押物成數(shù)不宜超過(guò)65%

　　P2P平臺(tái)的房屋抵押貸款業(yè)務(wù)屬于民間借貸范疇，根據(jù)民間借貸法規(guī)定：只有當(dāng)借款用途合法時(shí)，出借人的權(quán)利才會(huì)受到法律保障；反之，如果出借人明知借款人的借款用途不合法而出借，則其權(quán)益不受法律保護(hù)。

　　在P2P平臺(tái)房屋抵押貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中，平臺(tái)應(yīng)該了解到借款人的借款用途并在平臺(tái)予以公示，同時(shí)出借人也有知曉借款用途的權(quán)利。當(dāng)平臺(tái)與借款人簽訂借款協(xié)議時(shí)，協(xié)議中應(yīng)該明晰標(biāo)明借款人的借款用途，并確認(rèn)其合法。

　　雖然房屋具有較高的保值性，但在一些二三線(xiàn)城市，甚至是一些小城鎮(zhèn)，或者是特殊時(shí)期，其保值性并不高而且流動(dòng)性也不強(qiáng)。當(dāng)P2P平臺(tái)在辦理房屋抵押貸款時(shí)，如果給予的貸款成數(shù)過(guò)高，投資人遭遇損失的風(fēng)險(xiǎn)較大。在借款人不能履行還款義務(wù)的時(shí)候，雖然平臺(tái)獲得了其房屋的處置權(quán)，但是并不能保證處置后的房屋就能夠獲得足夠的賠償金。房?jī)r(jià)下降，流動(dòng)性差，或者處置成本過(guò)高都是影響其的因素。因此，P2P平臺(tái)在辦理抵押貸款時(shí)控制好貸款成數(shù)就顯得及其重要，一般來(lái)講貸款成數(shù)在房屋市場(chǎng)價(jià)格的6.5成比較合適，投資人遭遇損失的風(fēng)險(xiǎn)比較小。

　　六、其他風(fēng)險(xiǎn)因素

　　在P2P平臺(tái)房屋抵押貸款業(yè)務(wù)當(dāng)中，風(fēng)險(xiǎn)因素遠(yuǎn)不止上述的五類(lèi)，諸如房屋產(chǎn)權(quán)不明，借款人年紀(jì)過(guò)大，借款人與用款人不一致陷入三角債，借款人職業(yè)特殊等等都是風(fēng)險(xiǎn)因素。

　　P2P網(wǎng)貸行業(yè)中的房屋抵押貸款業(yè)務(wù)讓從業(yè)者是又愛(ài)又恨。我國(guó)地域差異性大，房屋抵押業(yè)務(wù)在不同地域呈現(xiàn)多樣化的特點(diǎn)，這對(duì)于從事房屋抵押貸款業(yè)務(wù)的P2P平臺(tái)來(lái)講是極其具有挑戰(zhàn)性的。