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23盤普漲 4盤現(xiàn)“漲停板”

  • 發(fā)布時間:2015-07-06 09:29:25  來源:廣州日報  作者:佚名  責(zé)任編輯:羅伯特

  “3·30新政”實施3個月,廣州30大二手屋苑量價齊升

  有賴“3·30新政”,廣州二手樓市今年打了個漂亮的翻身仗。究其“3·30新政”,第一個利好是二套房貸四成首付,不過這個新政因“穗六條”的存在而未能落地,第二個利好是營業(yè)稅“5改2”,一大批二手房盤源滿足“免稅”條件,減輕5.6%的營業(yè)稅負(fù)擔(dān)。據(jù)廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會統(tǒng)計,自今年3月起,中心六區(qū)中介促成的二手住宅成交量價環(huán)比由負(fù)轉(zhuǎn)正,進(jìn)入6月,樓市已持續(xù)第四個月上漲,新政出臺后4月成交量環(huán)比激增88.14%的幅度,6月漲速已放緩至7.04%,市場保持慣性上揚(yáng)態(tài)勢,并逐漸步入穩(wěn)定軌跡。量增隨之帶來價漲。從本報統(tǒng)計的30大二手屋苑3月與6月成交均價的比較看,中心六區(qū)30個指標(biāo)樓盤中,僅有7個出現(xiàn)跌價,其余23個全部上漲。由于二手樓盤“一樓一價”,且屋苑不同組團(tuán)、朝向有可能出現(xiàn)數(shù)千元的單價差,如果撇除成交量過少、結(jié)構(gòu)性下跌的原因,廣州市指標(biāo)樓盤漲勢明顯。

  從個盤看,全市30大二手屋苑有4個樓盤在3個月間出現(xiàn)10%以上的“漲停板”,海珠區(qū)逸景翠園價漲10%,天河北名盤芳草園漲幅為11.5%,員村板塊大盤美林海岸漲幅最高,為12.9%,番禺大盤廣州雅居樂則漲了11.1%。值得一提的是,番禺區(qū)6個指標(biāo)盤“齊刷刷”錄得正增長,顯示“3·30新政”對“剛需”住宅板塊帶來最大利好,低價區(qū)域?qū)π抡磻?yīng)最靈敏。

  文/圖/表:廣州日報記者李鳳荷

  專家分析:買家追價成交推高樓價

  據(jù)滿堂紅市場部研究員劉鏡棠介紹,4月以來,廣州二手住宅市場迎來“3·30新政”、降息、降準(zhǔn)等多重政策利好,帶動全市二手住宅買賣成交量增加,滿堂紅成交數(shù)據(jù)顯示,第二季度二手住宅月均成交宗數(shù)比3月成交宗數(shù)增近四成,買賣行情呈現(xiàn)回暖。

  劉鏡棠表示,第二季度二手住宅買賣市場熱度升溫始于“3·30新政”出臺。營業(yè)稅“5改2”政策使廣州二手房市場行情出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn),第一個效應(yīng)是市場買賣活躍度明顯上升。滿堂紅廣州分公司在4月新增可售有效房源超過4900套,環(huán)比增加20.2%,4月買家訪客量環(huán)比3月增加超過二成,二手成交宗數(shù)環(huán)比增加近六成,其中,中心區(qū)域成交回暖勢頭最猛,越秀板塊、赤崗板塊、金沙洲板塊、廣園東—沙河—后天河北板塊、五羊新城—二沙島板塊、淘金—建設(shè)板塊、羅沖圍—西槎板塊4月成交宗數(shù)環(huán)比3月份成交宗數(shù)均超過1倍。

  大逆轉(zhuǎn)行情的第二個效應(yīng)是樓市價格,從30大標(biāo)志盤的3月和6月成交均價比較看,番禺、荔灣標(biāo)志性樓盤成交均價均出現(xiàn)普漲,而越秀、海珠、天河、白云四區(qū)大部分上漲,個別名盤出現(xiàn)跌價。從成交個案看,追價成交情況明顯有所增加,4月經(jīng)滿堂紅地產(chǎn)促成的二手買賣交易中,成交價高于放盤價的宗數(shù)比3月增加60%,但當(dāng)月總成交宗數(shù)占比與3月一樣,皆為7.7%。而4月成交價與放盤價相同的宗數(shù)比3月增加1.3倍,成交比例也從3月的10.8%增加至15.4%。

  合富房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究院院長龍斌表示,房貸松動、降息、降準(zhǔn)以及“9·30政策”、“3·30新政”、“營業(yè)稅5改2”等政策利好疊加,市場信心明顯提振,此前觀望、猶豫的情緒明顯減弱,入市意愿大幅增強(qiáng),不過追漲熱情大多不高。一方面現(xiàn)存的盤源仍較充裕,買家入市不太急切;另一方面,股市與樓市的互動增加,部分買家的注意力和資金有轉(zhuǎn)移股市的傾向。不少“剛需”舊客擔(dān)心價格上漲,看樓的積極性較以往明顯增加。在政策利好下,改善型買家的信心較過往明顯增強(qiáng)。大部分業(yè)主的心態(tài)轉(zhuǎn)強(qiáng),價格期望值明顯提高,大多不肯讓價,中心區(qū)約三到四成業(yè)主開始反價,反價幅度5%~8%。

  個盤分析

  海珠區(qū)逸景翠園:

  個別成交因素影響大

  據(jù)廣州市30大二手屋苑價格統(tǒng)計,逸景翠園2015年3月成交均價為23535.15/m2,而6月成交均價約25895.63元/m2,漲幅達(dá)到10%。據(jù)中原地產(chǎn)逸景翠園分行高級營業(yè)經(jīng)理胡克汪透露,雖然逸景翠園價升10%,“3·30新政”對該片區(qū)二手成交促進(jìn)效果不大,主要是該片區(qū)購房客戶多以周邊做批發(fā)的生意人為主,受“穗六條”政策限制,社保年限不足使其不具備購房資格。政策利好頻出,二手成交量較為平穩(wěn),需求量未見明顯增長。胡克汪表示,逸景翠園二手均價上漲相信受個別成交因素影響。

  天河區(qū)美林海岸:

  看樓客多 業(yè)主強(qiáng)勢

  據(jù)統(tǒng)計,天河區(qū)員村名盤美林海岸奪得漲幅榜首位,6月對比3月的漲幅為12.9%。中原地產(chǎn)美林海岸分行高級營業(yè)經(jīng)理張素云表示,“3·30新政”出臺、降息降準(zhǔn)等諸多利好影響下,看樓客戶增多,業(yè)主心態(tài)較強(qiáng)勢。近期放盤量有所增多,買家少有觀望情緒,基本看中合適的都會選擇入市,成交量也呈持續(xù)上漲的趨勢。

  越秀區(qū)錦城花園A區(qū):

  小高層3個月漲兩千

  越秀區(qū)名盤錦城花園堪稱30大二手屋苑的“樓王”,4萬元/m2以上成交均價“一覽眾山小”。雖然該盤6月對比3月僅漲4.3%,但這是在4萬元單價的基礎(chǔ)上往上漲,3個月漲近2000元/m2,的確讓人吃驚。中原地產(chǎn)水蔭路分行高級營業(yè)經(jīng)理鐘志明介紹,自“3·30新政”以來,錦城花園成交均價上漲平穩(wěn)。3月份時,錦城花園B區(qū)的成交均價約4.1萬~4.2萬元/m2,6月成交均價約4.3萬~4.5萬元/m2。而A區(qū)小高層3月成交均價約4.8萬~4.9萬元/m2,6月的成交均價約達(dá)5.1萬元/m2。由于多重樓市利好政策落地,該片區(qū)二手住宅需求量大,買家入市加快,是導(dǎo)致其價格穩(wěn)步上漲的主要因素。

  番禺區(qū)祈福新村:

  業(yè)主放盤久少有反價

  祈福新村3月成交均價為14095.44元/m2,6月成交均價約14662.82元/m2,漲幅達(dá)4%。據(jù)中原地產(chǎn)祈福新村分行資深營業(yè)經(jīng)理李丹丹介紹,祈福新村3~6月二手成交均價保持平穩(wěn)。樓梯樓均價約1.2萬~1.3萬元/m2,電梯樓均價約1.4萬~1.5萬元/m2。由于不少業(yè)主放盤時間較長,心態(tài)較弱,即便有新政利好,也基本沒有反價的現(xiàn)象。

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