公寓市場(chǎng)有回暖，價(jià)格仍比去年低

　　近日，記者到廣州大道北踩盤時(shí)，途經(jīng)2013年地王項(xiàng)目同寶路項(xiàng)目，眼見該項(xiàng)目依然處于外部圍蔽狀態(tài)，但已有附近樓盤銷售人員在路邊拉客：“公寓1.8萬(wàn)元/m2起包裝修，要不要考慮一套？”記者抬眼看到，這個(gè)名叫佳潤(rùn)云凱雅寓的公寓項(xiàng)目就在同寶路地王對(duì)面，銷售人員表示該公寓還可明火煮食。而同寶路地王項(xiàng)目在2013年5月成功拍出時(shí)，在刨去配建保障房部分，樓面地價(jià)已高達(dá)2.5萬(wàn)元/m2。而兩年后，盡管地王威風(fēng)猶在，但從附近公寓項(xiàng)目報(bào)價(jià)看，地王對(duì)樓價(jià)的促進(jìn)作用并沒有想象中大。有公寓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，盡管最近樓市略有回暖，但也是熱在住宅市場(chǎng)上。公寓市場(chǎng)成交量比去年慘淡時(shí)有所抬頭，若板塊公寓量比較大，公寓項(xiàng)目還是不敢漲價(jià)，追求的還是先跑量去庫(kù)存，“特別是黃埔、番禺的公寓供應(yīng)量還是相當(dāng)嚇人?！?/p>

　　公寓平均售價(jià)低過(guò)住宅上萬(wàn)

　　事實(shí)上，公寓面包價(jià)便過(guò)住宅面粉價(jià)，并不只出現(xiàn)廣州大道北，甚至市中心公寓項(xiàng)目有類似的尷尬。以目前住宅均價(jià)全市第一的越秀區(qū)為例，據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)對(duì)“陽(yáng)光家緣”監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，越秀區(qū)近一季住宅均價(jià)高達(dá)4.3萬(wàn)元/m2，部分住宅項(xiàng)目簽約價(jià)從4.6萬(wàn)~4.9萬(wàn)元/m2不等，但同一時(shí)期的辦公物業(yè)（包括寫字樓和公寓）簽約均價(jià)僅為3萬(wàn)元/m2，不少近地鐵的平層公寓簽約價(jià)在2.8萬(wàn)~3.1萬(wàn)元/m2，復(fù)式公寓也不過(guò)3.2萬(wàn)元/m2（毛坯）至3.8萬(wàn)元/m2，和同區(qū)域住宅簽約價(jià)差基本達(dá)1.5萬(wàn)~2萬(wàn)元/m2。荔灣區(qū)也有公寓便宜過(guò)附近地價(jià)的情況。廣鋼新城附近某公寓樓盤近期簽約價(jià)僅1.6萬(wàn)元/m2左右，但廣鋼新城首次推地時(shí)，樓面地價(jià)曾達(dá)2.3萬(wàn)元/m2，第二輪地塊樓面地價(jià)在1.4萬(wàn)~1.8萬(wàn)元/m2。地價(jià)還貴過(guò)附近公寓售價(jià)。

　　不過(guò)，市民對(duì)近期幾個(gè)新開公寓項(xiàng)目的反應(yīng)卻要好過(guò)預(yù)期，這也和這些公寓項(xiàng)目有區(qū)域政策利好、題材新穎或者在板塊內(nèi)相對(duì)稀缺有關(guān)。6月13日，花都的廣州萬(wàn)達(dá)文化旅游城首次開盤推出475套Loft公寓，不到一小時(shí)即售罄。同一天黃埔的萬(wàn)科黃埔倉(cāng)項(xiàng)目開盤，售價(jià)1.7萬(wàn)~1.9萬(wàn)元/m2之間，一天之內(nèi)400多套公寓幾乎賣光。即便是偏遠(yuǎn)的南沙區(qū)，由于正式成為自貿(mào)區(qū)，當(dāng)天推售的方興金茂灣項(xiàng)目也創(chuàng)造了難得的日光記錄。

　　去化周期降至11個(gè)月仍偏高

　　據(jù)房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)數(shù)據(jù)，今年1~5月廣州公寓庫(kù)存量高達(dá)88903套，同比去年1~5月增加七成多，去化周期也從去年的7~8個(gè)月延長(zhǎng)至今年的11~13個(gè)月。也就是說(shuō)，少數(shù)公寓熱銷，并不能改變廣州樓市公寓存量過(guò)大的局面。房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)分析師李權(quán)基表示，從成交量看，5月份公寓市場(chǎng)比起3、4月份要有比較明顯的上升，存量出現(xiàn)下降勢(shì)頭。但正常公寓去化周期應(yīng)該在8個(gè)月左右，而今年5月份廣州公寓去化周期仍要11個(gè)月，屬于偏高。相對(duì)于住宅產(chǎn)品，公寓產(chǎn)品更需要買家考慮交通便利性和未來(lái)租金收益，如果附近同類產(chǎn)品太多，可以預(yù)見未來(lái)的樓價(jià)漲幅和租金收益都不會(huì)特別理想。還有的項(xiàng)目可能現(xiàn)在已經(jīng)開始透支未來(lái)地鐵或者板塊市政的利好，同樣如果投資者現(xiàn)在入手，未來(lái)的升值前景可能不如預(yù)期。廣州日?qǐng)?bào)記者 陳白帆

　　新黃埔區(qū) 有的門可羅雀 有的坐滿了人

　　“樓市限購(gòu)、股市動(dòng)蕩，思前想后，我這點(diǎn)小錢，也就買個(gè)公寓出租才能保值增值?！绷峙慷宋绻?jié)帶著孩子奔走在新黃埔區(qū)多個(gè)商務(wù)公寓，也在猶豫糾結(jié)?！拔铱催^(guò)綠地中央廣場(chǎng)、萬(wàn)科黃埔倉(cāng)、匯麗國(guó)際，我看好萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)公寓，是因?yàn)檫@種商業(yè)體和知名度對(duì)我的投資保障會(huì)穩(wěn)妥很多?！?/p>

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年廣州至少有20個(gè)公寓項(xiàng)目入市，而新黃埔區(qū)是商務(wù)公寓競(jìng)爭(zhēng)最激烈的區(qū)域之一。記者于端午節(jié)當(dāng)天跑了新黃埔區(qū)的多個(gè)商務(wù)公寓項(xiàng)目，有的門可羅雀，有的坐滿了人。如銳豐中心、融達(dá)領(lǐng)寓、飛晟文匯等項(xiàng)目，看樓的人很少。而蘿崗敏捷廣場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、萬(wàn)科黃埔倉(cāng)看樓的人則不少。

　　從6月1日到6月20日，番禺銷售寫字樓公寓72套5829平方米，銷售均價(jià)24485元/m2，排在第一位，南沙銷售寫字樓公寓33套共3248平方米，均價(jià)35933元/m2，值得注意的是，新黃埔區(qū)銷售寫字樓公寓33套共2474平方米，銷售均價(jià)20666元/m2，從套數(shù)看，從以前的全市第三爬到與南沙并列第二。記者梁紅舉

　　越秀、荔灣、白云

　　無(wú)學(xué)位房?jī)?yōu)勢(shì) 公寓價(jià)格難雄起

　　雖然老城區(qū)住宅價(jià)格居高不下，但無(wú)法提供附近名校學(xué)位的老城區(qū)公寓盤，等于失去了老城區(qū)樓盤最明顯的優(yōu)勢(shì)。據(jù)網(wǎng)易房產(chǎn)簽約數(shù)據(jù)，2015年1月1日~6月21日，越秀、荔灣和白云三區(qū)，公寓銷售冠軍為綠地時(shí)代云都匯，共簽約230套，均價(jià)1.8萬(wàn)元/m2，套均面積僅51平方米，套均總價(jià)為90萬(wàn)元。越秀區(qū)公園前地鐵上蓋的捷登都會(huì)，簽約單價(jià)僅為30877元/m2。白云的百信廣場(chǎng)、邦華·星際廣場(chǎng)、方圓越秀時(shí)光都算是比較熱銷的公寓。但位處六號(hào)線團(tuán)一大廣場(chǎng)站附近的方圓越秀時(shí)光，近半年僅簽約61套，簽約價(jià)也不過(guò)29825元/m2。

　　某公寓項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示，在老城區(qū)買公寓的，除有私營(yíng)業(yè)主因沒有廣州戶籍而買公寓自住和辦公登記外，另有不少住在附近房改房，苦于遲遲不能安裝電梯、不得不“賣一買一”換房客。當(dāng)然也有不求學(xué)位只求舒適的買家，因公寓不限購(gòu)，一次性買家2套或3套公寓打通做大戶型。荔灣、越秀和白云三區(qū)近大半年的簽約量和去年同比持平，但單價(jià)還比去年低，大約同比有13%的跌幅。 記者陳白帆

　　番禺華南板塊

　　庫(kù)存全市最多 售價(jià)平過(guò)南沙

　　南部板塊的南沙、番禺近兩年一直是公寓扎堆，其中，南沙在自貿(mào)區(qū)掛牌利好之下，公寓項(xiàng)目因受買家追捧售價(jià)節(jié)節(jié)走高，目前，南沙一般公寓售價(jià)都已達(dá)1.5萬(wàn)元/m2以上，最貴的價(jià)格更飆升到2萬(wàn)元/m2。番禺華南板塊核心區(qū)目前小復(fù)式公寓毛坯價(jià)一般在1.7萬(wàn)~1.8萬(wàn)元/m2之間，板塊外圍的項(xiàng)目單價(jià)更只是“萬(wàn)字出頭”。

　　“陽(yáng)光家緣”數(shù)據(jù)顯示，目前番禺區(qū)可售辦公商品房約4700套，未售單位近7900多套，均居全市各區(qū)之首。實(shí)際上，番禺區(qū)庫(kù)存的絕大部分是公寓單位。來(lái)自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，番禺區(qū)公寓的庫(kù)存達(dá)到5000多套，去化周期或達(dá)到20個(gè)月。同時(shí)，番禺的公寓產(chǎn)品同質(zhì)化也較為嚴(yán)重。以萬(wàn)博商圈為例，大多在售的都是50平方米左右的小公寓，盡管有平層或復(fù)式之差，但不外乎就這兩大類。

　　如漢溪長(zhǎng)隆地鐵站上蓋的奧園城市天地、保利大都匯都以50平方米左右的小Loft為主打產(chǎn)品，單價(jià)在1.8萬(wàn)元/m2左右。而在萬(wàn)博商圈，荔園地產(chǎn)中心與即將上市的招商城市主場(chǎng)同樣是推Loft公寓，面積也有50平方米左右。此外，在萬(wàn)博商圈的邊緣地帶，還有敏捷華美國(guó)際、信業(yè)悅都薈等盤的loft公寓在售。而形成直接競(jìng)爭(zhēng)的是這些邊緣樓盤的單價(jià)在1.2萬(wàn)~1.3萬(wàn)元/m2左右。市場(chǎng)人士認(rèn)為，同區(qū)產(chǎn)品同質(zhì)化，且受項(xiàng)目周邊樓盤的價(jià)格的影響，直接導(dǎo)致了整個(gè)板塊公寓產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈化。目前華南板塊不少住宅項(xiàng)目如招商金山谷、富豪山莊等一手售價(jià)在1.6萬(wàn)元/m2左右，同時(shí)，二手租售價(jià)格也相對(duì)實(shí)惠，買家選擇大，導(dǎo)致了番禺公寓產(chǎn)品的目標(biāo)客戶群受到分流。記者 王荔玨