在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程中，以公寓為主要構(gòu)成的都市CBD即中央商務(wù)區(qū)，日益成為現(xiàn)代宏大經(jīng)濟(jì)體系的引擎和推進(jìn)器。在大都市中，那些鱗次節(jié)比、高聳入云的各類公寓構(gòu)成了都市繁華的靚麗風(fēng)景。公寓在城市綜合體中越來越成為活躍分子，有人說，公寓是一個物理空間上的小個子，卻是思維空間上的巨人。

　　□本報(bào)記者 李小白

　　綜合體公寓必然是細(xì)分市場主流

　　石家莊公寓市場開發(fā)的歷史其實(shí)很短。隨著石家莊投資環(huán)境的改善和外來房企的不斷進(jìn)入，市政府在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城市綠化等方面做了大量整治工作，為石家莊公寓市場帶來了巨大的發(fā)展空間。

　　河北濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理傅利華說，目前省會石家莊的公寓體量，雖然在建規(guī)模體量相較以往有了明顯驟升，但相對一些沿海發(fā)達(dá)的省會城市來講，石家莊公寓產(chǎn)品體量占整個商業(yè)產(chǎn)品的比例還是明顯過低。

　　華潤置地（石家莊）有限公司營銷總監(jiān)陳亮分析指出，石家莊的公寓產(chǎn)品主要為兩種產(chǎn)品，一種是綜合體性公寓，一種是類住宅公寓，前者主要分布于中山路東購商圈和北國商圈以及中華大街的中心地帶，外部商圈配套都較為齊全，也是目前比較熱銷公寓類型；而后者，基本上是從住宅地塊中，剝離出來的一種商業(yè)性質(zhì)的小型住宅產(chǎn)品，適應(yīng)一部分實(shí)力不強(qiáng)的剛需購房者及小型投資人群的需求，也滿足開發(fā)商實(shí)現(xiàn)快速銷售、滾動開發(fā)的需求，但其稱不上是一種純粹的現(xiàn)代公寓產(chǎn)品；現(xiàn)代公寓已經(jīng)進(jìn)入了一個強(qiáng)者競爭時代。

　　綜合體公寓必然是市場細(xì)分的主流，而競爭的核心要素也必然是圍繞綜合體的地段好壞及核心構(gòu)成—商業(yè)品牌的優(yōu)劣，或許會呈現(xiàn)兩極分化的趨勢，即高品質(zhì)的有人氣保證的中心公寓熱銷。而其他品質(zhì)品牌力不強(qiáng)，位置也不夠突出者則會陷入窘境。

　　公寓或?qū)⒊蔀榈禺a(chǎn)投資的上佳之選

　　有人說，石家莊早期公寓辦公環(huán)境欠缺太多的人性化設(shè)計(jì)、內(nèi)部緊密的空間分隔給人一種壓迫感，使得本來工作壓力就很大的白領(lǐng)們長時間的在這種環(huán)境中工作會感覺身心疲憊不堪。

　　對此，河北盈闊地產(chǎn)機(jī)構(gòu)常務(wù)副總蘇風(fēng)彥分析認(rèn)為，預(yù)計(jì)未來影響公寓類產(chǎn)品需求最大變化的將取決于三大因素，一是有賴于省會經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的實(shí)質(zhì)性調(diào)整和傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)升級的極大突破；二是有賴于“大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新”的微小企業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境的極大改進(jìn)和發(fā)展；三是有賴于公寓類服務(wù)質(zhì)量的極大改善和服務(wù)功能的極大改進(jìn)。也只有這三大基礎(chǔ)要素的變化，才能使得公寓類產(chǎn)品成為真正的商業(yè)綜合體的先鋒舞者。

　　2010年以后，當(dāng)華強(qiáng)廣場、金恒基鹿城、東勝廣場、嘉和廣場崛起時，石家莊的高端、新概念公寓已經(jīng)進(jìn)入蓬勃發(fā)展時期。不久在省會核心區(qū)域的中山路沿線還將呈現(xiàn)恒潤時代、華潤萬象城等具有時代新潮的創(chuàng)新型公寓產(chǎn)品，到那時，公寓產(chǎn)品的品質(zhì)和物業(yè)服務(wù)都將向更高的標(biāo)準(zhǔn)晉級。

　　華潤置地（石家莊）有限公司營銷總監(jiān)陳亮分析認(rèn)為，未來，伴隨城市化程度的不斷提高，人們在生活中對城市配套功能的需求不斷提高，對綜合體的需求及價(jià)值挖掘必然會引發(fā)公寓產(chǎn)品的不斷升溫，依托于城市綜合體的強(qiáng)大配套，公寓所具有的總價(jià)低、投資靈活、回報(bào)率高、投資風(fēng)險(xiǎn)小的優(yōu)勢也將倍數(shù)放大。尤其在央行頻頻降息的情況下，相信公寓或?qū)⒊蔀樯虡I(yè)群投資者的上佳之選。

　　第三觀點(diǎn)

　　核心地段的公寓產(chǎn)品會受到追捧

　　河北濱江房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理 傅利華

　　公寓的戶型面積集中在40-70平方米，由于戶型面積小，公寓產(chǎn)品的單套總價(jià)相對也比較低。對于比較年輕的購房人群來說，經(jīng)濟(jì)壓力比較小。公寓具有住宅的特質(zhì)，也可作為投資品。相對于總價(jià)較高的商鋪來說，公寓這樣的小額投資產(chǎn)品，靈活度較高。在國家倡導(dǎo)的“大眾創(chuàng)業(yè)，萬眾創(chuàng)新”的社會環(huán)境下，一代年輕創(chuàng)業(yè)人群的崛起，無論是居住還是商用，核心地段的公寓產(chǎn)品勢必會受到追捧。

　　從目前石家莊的市場情況來看，公寓產(chǎn)品還停留在住宅和寫字樓產(chǎn)品間的一個補(bǔ)充。但對于產(chǎn)品本身來說，石家莊公寓產(chǎn)品的建設(shè)理念、空間利用率、裝修標(biāo)準(zhǔn)等方面都在不斷提升，也獲得了很多客戶的關(guān)注，這也是未來商業(yè)產(chǎn)品發(fā)展的一個趨勢。

　　好的公寓產(chǎn)品，必須符合未來的發(fā)展趨勢，開發(fā)商要從本質(zhì)上做好產(chǎn)品的質(zhì)量。比如濱江優(yōu)谷項(xiàng)目在硬件方面，不僅在加強(qiáng)了公寓戶型、裝修等方面的質(zhì)量，還在配套上盡一切可能的做得更全面，更精細(xì)。在軟件方面，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量要一定提升上去，公寓的設(shè)計(jì)理念要有所創(chuàng)新，追求更加人性化。項(xiàng)目的地理位置、產(chǎn)品的設(shè)計(jì)理念很重要，在整體上體現(xiàn)了產(chǎn)品的品質(zhì)，也決定了投資的價(jià)值。

　　公寓投資客在商業(yè)氛圍濃厚區(qū)域扎堆

　　河北盈闊地產(chǎn)機(jī)構(gòu)常務(wù)副總 蘇風(fēng)彥

　　公寓面積小，價(jià)格低，是很多年輕人的置業(yè)首選，但是買了公寓就要懂得公寓的一些特性，它與住宅有著本質(zhì)區(qū)別。一是使用年限： 住宅是70年，公寓是50年；二是費(fèi)用的不同：公寓的水電費(fèi)用屬于商業(yè)費(fèi)用，要比純住宅貴；三是物業(yè)管理的不同；四是建筑設(shè)計(jì)的不同。

　　公寓作為創(chuàng)業(yè)式類寫字樓模式的存在是目前普遍的一種現(xiàn)狀，真正作為住宅公寓類使用主要在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的一線城市較為典型。石家莊由于在城市整體規(guī)劃中缺乏對整體經(jīng)濟(jì)和市場發(fā)育的認(rèn)知，使得當(dāng)前有些公寓類產(chǎn)品的供求關(guān)系出現(xiàn)嚴(yán)重失衡。

　　從省會實(shí)際購買者分析，其中主要有兩類人群。一是預(yù)期出租收益的投資型客戶；二是創(chuàng)業(yè)辦公型購買客戶。投資客戶集中選擇商業(yè)氛圍比較繁華集中的區(qū)域。從購買行為的經(jīng)濟(jì)特性分析，應(yīng)基本屬于對抗“通脹貶值”和物業(yè)增值的自覺和不自覺的自發(fā)行為。對省會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和未來公寓類需求的人群支撐以及后續(xù)公寓服務(wù)質(zhì)量訴求并沒有做到全面、科學(xué)、理智性判斷。

　　公寓的軟實(shí)力也尤為重要

　　華潤置地（石家莊）有限公司營銷總監(jiān) 陳亮

　　城市綜合體是一個多業(yè)態(tài)的商業(yè)集群，其中商業(yè)是其核心構(gòu)成，成為綜合體項(xiàng)目的核心人流及客群來源，而且這種客群是復(fù)雜多元的商業(yè)辦公人群。再來看其他業(yè)態(tài)：住宅，自用性為主，寫字樓，辦公性及投資；商鋪，經(jīng)營性及投資；而公寓，宜居住宜辦公宜投資，可見，公寓與綜合體核心構(gòu)成的商業(yè)所囊括的客群及功能是相匹配的，可以說是一個綜合體的小型縮影，從這維度上去講，可以說是都市綜合體中最靈活多變的投資品，也是適應(yīng)性最強(qiáng)的綜合體產(chǎn)品的先行代表。

　　相對于石家莊的人口流動量，目前省會的公寓體量相對偏多。但隨著京津冀一體化的深入，公寓的投資價(jià)值也將提升。比如華潤公寓，擇址市中心的黃金地段，可以說是石家莊的集合商業(yè)、商務(wù)與交通優(yōu)勢的極中心區(qū)位，地段的優(yōu)勢與稀缺毋庸置疑。

　　其實(shí)當(dāng)公寓體量激增，市場競爭更加激烈，是否能夠準(zhǔn)確把脈投資價(jià)值則更為重要。常規(guī)公寓投資價(jià)值首選因素是地段，然而，除了物理中心，軟性實(shí)力也尤為重要。也就是區(qū)域價(jià)值的考量，是否是城市的絕對中心，能夠匯聚真正的高品質(zhì)人流，不只是賣地段，更重要的是培育價(jià)值增值的受眾群體。這是在競爭中，保證投資價(jià)值的最重要因素。

　　投資者說

　　公寓地產(chǎn)是塊黑森林蛋糕

　　北京筑萃建筑設(shè)計(jì)有限公司總經(jīng)理 劉偉杰

　　與溫和實(shí)用的住宅相比，公寓地產(chǎn)就像一塊灑滿巧克力屑的黑森林蛋糕，蛋糕不能擺上餐桌當(dāng)飯吃！所以，以居家為目的的剛需人群，考慮到公寓的水電物業(yè)全以商業(yè)來計(jì)，且不能落戶、轉(zhuǎn)讓時又高出住宅一截的交易稅費(fèi)，不建議購買公寓地產(chǎn)。

　　而如果把黑森林切成精致的一角一角，擺到雞尾酒會上，則其時尚格調(diào)不但派上用武之地且愈加彰顯品味。所以，資金實(shí)力雄厚的投資者要購買公寓地產(chǎn)，最宜選擇繁華、時尚的區(qū)域商業(yè)中心，以及高檔辦公樓聚集板塊。有區(qū)域旺盛的辦公人流、商流做支撐，不論是物業(yè)價(jià)值，還是租金水平，都將呈現(xiàn)看好趨勢。

　　除了格局精巧功能時尚外，服務(wù)也是公寓產(chǎn)品的加分項(xiàng)。大型企業(yè)的高管等高階租客尤其看重這一點(diǎn)。這兩年，相關(guān)政策扶植，創(chuàng)意型小微企業(yè)如雨后春筍。此類小公司難以承擔(dān)高檔寫字樓里昂貴的租金，個性十足的較大戶型公寓就成為他們的目標(biāo)辦公場地，因此出租率并不低。

　　地段和物業(yè)是投資公寓的重要因素

　　騰訊房產(chǎn)石家莊站主編 秦淑偉

　　在股市低迷、黃金大跌的市場行情下，投資渠道過窄的投資者再一次將目光轉(zhuǎn)向這些兼具住宅和寫字樓功能，同時又具有面積小、總價(jià)低、相對穩(wěn)健的小額投資品——公寓。面對方興未艾的石家莊公寓投資市場，投資者如何才能將公寓投資的風(fēng)險(xiǎn)降到最低？

　　投資商業(yè)地產(chǎn)有一條金律，那就是地段。小戶型公寓與純住宅相比，帶有更大的投資屬性，地段也同樣決定了公寓是否具備投資價(jià)值和可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　從目前省會主要在售的公寓項(xiàng)目來看多屬兩類情況，一類是位于城市核心或者商貿(mào)活動極為繁榮的區(qū)域，如中山路沿線的濱江、恒潤、華潤等；另一類則是像保利中心V立方公寓和東勝紫御府帕克公館這類的復(fù)合型社區(qū)內(nèi)的公寓物業(yè)，但無論是哪一類公寓，附近必須要有商務(wù)辦公、商貿(mào)業(yè)及流動人群作為支撐，這樣才可以為公寓提供賴以依托的客戶資源。

　　此外，公寓產(chǎn)品是一種長線投資，開發(fā)商的實(shí)力和物業(yè)公司的管理水平往往起著決定租金的作用，因此也應(yīng)作為公寓投資的重要參考因素。

　　公寓的投資策略比較輕松

　　石家莊前沿廣告策劃機(jī)構(gòu) 安然

　　首先，商業(yè)公寓推薦小戶型，原因一方面是總價(jià)低，另一方面是容易出租。商業(yè)地產(chǎn)與普通住宅本質(zhì)上的區(qū)別就是其經(jīng)營模式多樣、功能強(qiáng)大和用途廣泛，這也是它的特點(diǎn)及優(yōu)勢所在。

　　除了戶型之外，投資公寓尤其需要考慮的是地段：如果是個人自住當(dāng)然可以完全從個人角度出發(fā)，愛寧靜的可以選擇遠(yuǎn)郊一些，但是如果準(zhǔn)備出租就要考慮多數(shù)人的喜好。好出租的地段比不好出租的地段受歡迎。高鐵站、公交站、汽車站、商業(yè)旺地等都是不錯的選擇。

　　此外，商業(yè)地產(chǎn)的形式比較多，寫字樓看大小，看配套，看同租其它商業(yè)的性質(zhì)，商鋪更看地段及經(jīng)營。相對而言，公寓的投資策略比較輕松。